P2P“爆雷潮”中，私募正规军里也出了俩“叛徒”，一个是中精国投，另一个就是那个“大名鼎鼎”的阜兴，很多朋友都在问，私募会有一波“爆雷”潮吗，我们该怎么避免被埋呢？
上周五，厂长找来了从业7年，服务过六十家私募机构的资本金融证券律师来做了直播课，讲了私募为什么会跑路，我们该怎么辨别私募的跑路风险，踩雷后该怎么减少损失等等，大家可以在公众号后台回复“资料”获取课程内容。
房租上涨这事，闹腾了几个月了，厂长一直没怎么关注，毕竟买房主要是为了获得房屋增值的回报，租金一直当成附加收益。但前几天听到我爱我家原副总裁胡景晖一句“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”心里是又惊又疑，“长租公寓爆仓”是什么鬼，“比P2P暴雷还厉害”，瞎扯吧？！这几天细细研究了下，mmp，有些中介胆子真的太肥了，把租房完成金融创新了，让租客贷款付房租，自己拿这些钱“攻城掠地”，这要是出问题，还真不比P2P爆雷的影响小！
疯狂的房租
买不起房大家已经见怪不怪，但让现在的年轻人租不起房，就真的有点过了。
根据中国房价行情网的数据，7月份，11个重点城市的房租平均涨幅达到了22.12%。
数字看着很冷血，厂长说得更直观点，身边一个刚毕业的妹纸，本来房租2000，上班半小时左右，因为房东要涨200，被迫重新找地，同样的价格和面积，上班变一小时了。可能大家觉得200没啥，但她月收入不过6000，再扣除社保什么的……不夸张地说，2000几乎是她能承受的极限了。
谈到房租上涨的原因，很多人都会搬出租金回报率只有2%不到啊，供需关系推动啊。厂长就不去说房价收入比这种老套的东西了，这个业主遇到的事，相信不少人也会有体会：
房东7500就愿意租，硬是被中介抬高50%。
事情发酵后，北京市住建委已集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。
这三条，大家可以反过来看，把“不得”二字去掉，这些中介做了什么事就不言而喻了。
最让厂长触动的一条是，从银行拿到了低息贷款，然后恶性竞争抢房源。
上面明确提出“遏制房价上涨”这样严厉的说法，就是为了不让房地产再吸血，引导钱进入实体经济，没想到租赁市场又来插了一脚。
疯狂的杠杆
如果只是抬高房租倒不是啥大问题，但问题是，有些长租公寓还搞起了所谓的金融创新。
8月17日，我爱我家原副总裁胡景晖在朋友圈，突然炮轰链家自如、蛋壳公寓等长租公寓品牌为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。
因为这次“任性”，胡景晖离开了工作了18年的我爱我家，将下来准备去做私募基金了。不过，那句“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，太过震撼，把这个行业鲜为人知的一幕揭开了。
租房市场上，一般都是押一付三的，但是很多刚毕业的年轻人手里没这么多钱啊。于是呢，自如、蛋壳这些品牌公寓就出来了，来我们这，我们可以押1付1。
听着感觉，哇，简直太好了，雪中送炭啊！但说是押1付1，其实是押1付12.
你和中介签订的这份月付合同，实质上是贷款合同。中介会以你的名义向金融机构申请租房贷款，接着你分为12期每月把钱还给金融机构，贷款的一年房租则直接打到了中介账上。
中介可以拿着这12个月的房租，再去拿下三套押一付三的房源，进行扩张，跟细胞分裂一样，快速在租赁市场攻城略地，最后奠定自己的垄断地位。
这种事，他们已经搞了一年多了，在这一年里，他们大打价格战，抢房源，房租上涨了20%，他们功不可没。
资本游戏
当然啦，这种模式是需要大把的钞票支持的，对于中介来说，一方面是要找到能贷款的，另一方面是要找到源源不断的资金来继续付后面9个月的房租。
除了银行这些呢，还有两个主要的资金来源，一个是把租金收入什么的作为底层资产，来发行不动产证券化产品；另一个就是来自各路投资机构的融资。
最近两年，国家是想搞搞房地产投资信托基金(REITs)试点，提出要“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。”
“第一弹”是2017年1月，魔方公寓发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元、优先级占比9成、优先级发行利率在4.8%至5.4%之间。
接着去年8月15日，链家旗下的自如成功发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，拿到了5亿元资金，优先档占比90%，利率可以说是超低了，仅仅5.39%，预计是明年1月到期。
租客交了第一个月的租金后，剩下11个月的租金可以申请贷款。贷款利率即分期手续费为6.27%，贷款按照等额本息每月支付，实际年利率在11%左右。
2018年3月20日，自如又宣布成功设立共计20亿元的“自如2号一期ABS”，优先A档规模为78%，证券评级AAA，优先B档规模7%，证券评级AA+。优先级发行利率6.29%——6.75%。
租赁ABS，仅2018年上半年，市场融资总额就约达81亿人民币，约为2017年融资总额的2倍。而利率基本在5%-7%之间，成为了资本市场的香饽饽。
若考虑部分产品的储架情况，当下租房类ABS的潜在规模远不止此，例如恒大1号和蛇口计划的储架额度分别高达100亿元和60亿元，而已发行部分占比十分有限。
风口来了，资本自然也不会错过啦。
2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。
2018年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金(Tiger Global)领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投，累计融资额高达12亿。
市场排名前十的分散式公寓和集中式公寓加起来，累计融资额已经超过了130亿。
别的都是资本寒冬，人家这是被资本热捧啊，大有和当年的共享单车一较雌雄的气势。
第一颗雷炸了
资金都往租赁市场跑，作为房东来说，看到房租涨上去了自然是很开心的，但快速扩张的风险可是很大的。
抢房源最好的方式就是提价，而房租闷头往上涨，最可能出现的就是违约退租、房租支付波动，同时长租平台手里的钱也没人监管，谁知道还会拿去做什么。长租公寓爆仓的事情，已经开始出现了。
8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。
鼎家贴出的“破产”通知
可笑的是，今年2月份，鼎家刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。
鼎家获得融资签约仪式
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
鼎家就是用的前面说的套路，现在鼎家破产了，房东收不到租金，就准备去收房，而租户呢，每月仍要还钱，更重要的是，这还会影响租户其他方面的贷款。
据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
对于这事，一位权威律师是这么说的：
一、在房客仍在交房租期间，房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金，因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占，顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客，房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用；
二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议，如“鼎家无力支付房租，合同终止，房屋即日起由房东自行收回”，协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前，房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客，房客可起诉房东侵权；
三、房客住到支付租金期满后不搬走的，房东可以起诉房客侵权，并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。
长租公寓无罪，长租公寓ABS模式也没错，可惜玩着玩着就变味了。这次北京那边约谈了后，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业，承诺落实监管制定的“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
希望这次能将“雷潮”扼杀在摇篮里吧……
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