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读懂地产圈的各种隐秘杠杆

海景房，跌麻了……

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-06-19 21:00

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文|老六文章来源 |观点

最近的一则新闻引起了我的注意。

在美国的波士顿附近，有一个叫南塔基特岛（Nantucket）的地方，这里气候温和、港湾宽阔、沙滩成群，是上流社会钟情的度假胜地，岛上的海滨住宅卖到上千万一套。

但近年来，由于气候变化引发极端天气和海平面上升，这里的沿海房地产遭受前所未有的洪水冲击和侵蚀，对房屋价值产生了影响。2023年底，南塔基特岛上的一处豪宅，售价就从230万美元跌到60万美元，足足跌了170万美元—— 折算成人民币将近 1200万。

与此同时，大洋的另一端，无数海景房也在迅速贬值，原因却不只是气候。

北海的 “忧伤”

广西北海，一度是最热门的海边旅游胜地之一。

这里的北海银滩，东西绵延约24公里，面积超过大连、烟台、青岛、厦门和北戴河海滨浴场沙滩的总和。

这里的沙滩均由高品位的石英砂堆积而成，在阳光的照射下会泛出银光。由于“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”等特点，北海银滩甚至被外界称为“天下第一滩”。

2019年的时候，北海全年接待国内游客5278.9万人，旅游收入接近7亿元，是珠海的两倍，碾压三亚。

庞大的旅游经济，同样带火了这里的楼市。 安居客数据显示，2016年北海房子均价是4479元/平方米，到了2019年已经涨到6743元/平方米，涨幅达50%。

同期，这里的海景房，成交均价更是高达7368元/平方米。

那时候，一辆辆观光车载着满满当当的中老年人，驶向银滩。其中很大一部分人，是从外地过来买海景房的。这些人，东北三省、福建、四川、上海……全国各地都有，有些是买来度假养老，有些则是投资。

根据时代周报的数据，从2016年开始，北海新建商品房成交数量就有了明显提升。此后三年，更是年年卖出3万套以上。 2018年 前后， 外地人在北海购置的商品房面积，占当年总销售面积的比例均在 80%以上。

毕竟，相比于三亚、厦门等地的海景房，北海还是便宜很多。

但涨势没能一直蔓延。2020年，北海新建商品房年成交量从3万多套跌至2万多套。同期房价也跌至6187元，此后更是一路降至5字头。

根据网易数读的统计，到了2024年5月，北海海景房的成交均价已经降到4794元/平方米，相比高点跌去近35%。

更早些时候，国家统计局数据显示， 2022年12月北海新房价格同比下跌10.3%，2022年11月同比下跌10.6%，跌幅全国最高。

那些买在高点的购房者，尤其是投资客，傻眼了：“之前花大价钱买房的，有人降价10来万元都抛不出去”。

大家眼中的香饽饽，转瞬之间就成了烫手山芋。

海景房“天坑”

经历过这种落差的，远不止北海。

纵观中国大地，从北方的青岛、日照、威海、到南方的北海、惠州、三亚，这些海景城市，缔造着一个又一个楼市奇迹。

先看北方，典型的是 山东威海辖区内的乳山银滩。 在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，密密麻麻建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋房子，多则近百栋房子。

在这里，新房单价一度卖到1万左右，二手房则只能卖3000元左右，一手房和二手房的价差超过了一倍。看客inSight曾报道过一个购房者：

“十年前30万买的海景房，现在8万卖不掉”。

如今的乳山银滩，冬天入住率不足10%，抬头仰望数百栋楼只有几十户零星的灯火。密密麻麻的海景房表面下，这里已经是一座“空城”。

再看南方，代表城市是 惠州。惠州素有“南海之滨”的美誉，巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区云集于此，“东方夏威夷”“中国马尔代夫”的称号纷至沓来。

遥想2011年，惠东县的海景房一度创下日销4000套的神话，房价也被卖到1.5万元/平方米以上。

但就在今年初，多家媒体报道，广东惠州海景房价格迎来腰斩，“五折可以随意选房，15万元左右就能买到入门级房源”。

彼时，安居客显示，惠州的海景区域里，稔山镇二手房挂牌均价较2021年7月下跌约36%，巽寮片区下跌约32%。更早些时候，2022年5月，京东法拍平台上，惠州某小区一套133.67平方米的海景房以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米：

相当于原购房者买入价的 1.66折。

这些还是能卖出去的，更多的海景房，哪怕挂低价也无人问津。如今的“东方夏威夷”，早已变成了“大湾区鹤岗”。

视野再放大一点，这几年，从北方的大连、秦皇岛、青岛、威海、日照，到南方的深圳、惠州、防城港等地，海景房价格普遍出现下滑。

海景房，已经成为房地产的 “天坑”之一。

美丽的“泡沫”

海景房让人“上头”，至少有两重原因。

其一是海景滤镜。

面朝大海，春暖花开，这是很多中国人的梦想。资料显示，中国海岸线总长度3.2万公里，算下来人均海岸线不到3厘米。大多数深居内陆的人，一辈子都没看过海。

纵观那些海滨城市，风景都不错。例如威海乳山，位于“最适合人类居住的黄金海岸”区域上，冬无严寒、夏无酷暑、年平均气温12.3度。

得天独厚的自然风光，经过开发商的进一步包装，就变成了诗意人生、天然氧吧、养老圣地。

想象一下，退休后的你，悠闲躺在摇椅上，沐浴着温暖的阳光，海风徐徐吹过脸庞……哪个打工人能不迷糊？

海景房的出现，正是抓住了国人的这个情结，加上炒房客的助推，很多人相信买海景房就是兼顾“梦想与投资”。

其二是套路诱导。

我们分析的这些区域，大部分的海景房，都是外地人买走的。甚至有数据显示，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者。

地产圈还曾盛传，“威海的海景房一大半是北京人买走的，而三亚、北海的海景房，大多是东北人买走的”。

为了把外地人引来，这些区域的开发商和中介也费尽了心思。典型的是威海银滩的旅游大巴买房团：

每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷。这些“看房团”的名目五花八门，旅行团、游学团、各种学习团，都是一个路子。明面上是免费旅游，但实际上最终目的就是把你往售楼处带，不买房难走。

由于过分相信中介，再加上信息不对称，这些人在银滩购买了比二手房贵一倍的新房，很多购房者买完才发现上当了，但是也没办法。

其他地方的套路也类似。在房价上升周期里，很多投资客本身就在寻找这种“洼地”。拿惠州来说，惠东和惠湾片区离深圳才50-60公里，开车也就1个来小时。深圳10万+一平的海景房买不起，惠州的美丽海岸触手可及。

但随着房价下行周期的到来，他们才发现： 海景房，住也不好住，卖也卖不掉。

很多人想象中的海景房是阳光躺椅、沙滩微风、面朝大海；但实际上，海景房很潮——不管南边还是北边，由于空气湿度大、含盐量高，对人体、房屋、家具、电器等都不友好，发霉易损是常事，住久了关节炎都找上门。要是来场台风，更得重新装修。

可见，海景房，就是一个美丽的泡沫。这一点，全球泡沫研究专家何塞·施可曼早已说过：

只要是泡沫，一定会破灭。

部分参考资料：

【1】《气候危机冲击房地产，海滩豪宅暴跌近1200万》，环球零碳

【2】《连月跌幅领跑全国，北海的海景房为啥不香了？》，时代周报

【3】《中国人最想住的房子，如今白菜价也没人要》，网易数读

海景房，跌麻了……

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