欧阳捷：投资？不如像存钱一样存地……

文|欧阳捷

国庆节，跟着中国指数研究院商务考察团学习考察美国房地产投资，美国房地产走过的路，或将是我们未来要走的路。

期间，我抽空约访了一位旧金山的地产大亨王老先生。

车子沿着曲折弯曲的山路一直开到山上，山上风景极好，山高林密、郁郁葱葱，眺望山下的红木城，视野十分开阔。

车子在栅栏门前停下，等待主人开门，最终停到了一栋一幢维多利亚城堡式别墅前。这栋别墅占地5英亩。

一见面，着实有点惊讶，王老先生已经84岁了，打着领带、站在台阶上迎接我们，很正式的，想必平时对自己要求很高，一丝不苟。门口还站着他的俄罗斯太太，非常慈祥善良，热情地招呼我们参观别墅。

基于隐私，我们征求了王老先生意见，只拍了两张照片。

在书房里，挂着一幅油画，是老先生参加美国副总统家宴时的留念。在上楼的时候，我轻轻搀着老先生的胳膊，发现他的步履非常轻盈，感觉非常健康。他告诉我，每天要散步20分钟，还要去办公室工作半天，精气神是相当的棒。

别墅的室内装修简约而奢华，米兰的大理石铺地，德国的中国灯笼式吊灯，俄罗斯式书柜立柱，中国龙的洗脸盆，白墙白地、清爽干净。二楼书房挂着家庭照片，老先生和太太年轻时的合影，还有一个女儿和三个儿子的照片。二楼阳台旁边还有一栋小一些的别墅，是留给孩子们的来时住的。有一个无边界恒温游泳池，平时用电动拉帘遮盖，可以防灰保温。

我们在二楼的会客厅坐下，王老先生跟我们聊起了他的美国地产经。

40年前，老先生带着50美金从台湾来到美国，开始加州大学伯克利分校的留学生涯，凭借优异的学习成绩获得了全额奖学金，并拿到了电子电气工程学士、经济学学士和MBA管理学硕士学位，被IBM公司聘用，成为硅谷的一名工程师。

读研究生时，他结识了医学院一年级的俄罗斯姑娘，后来娶作太太。生了几个小孩之后的生活并不富裕，40出头的他已经是IBM公司的高级项目经理了。

| 该张照片引用自网络

他发现，如果65岁退休，每个月政府大概只会给2000美金的退休金，而要养活家庭和孩子需要5000美金，怎么办呢？不能依靠政府、只有自己解决。

他还发现，无论房价如何翻涨，真正增值的是土地。于是，他开始尝试投资土地，几年后，他投资的土地增值了数倍，远远超过他购买的房子！从中获益的老先生开始逐渐扩大土地投资的范围。

80年代初，他以120万美元收购了位于斯坦福大学附近Woodside的一块30英亩一块长满荒草和灌木、周围没有任何建筑和住户的小山头。随后，向当地政府申请，把这块30英亩的土地，分割成了12块、逐块慢慢卖出去。

恰逢硅谷经济蓬勃发展的90年代，作为硅谷IT业的核心斯坦福大学和惠普公司附近的地价逐年一路飚升，30年时间增长了50倍。

如今，Woodside已经成为硅谷超级富翁的标志，2012年平均房价为400万美元，上千万美元的豪宅比比皆是。2012年成交的最贵的一幢豪宅售价为1亿美元，主人为俄罗斯的石油大亨，那12块地的主人还有甲骨文公司副总裁、新加坡航空公司老板、某数码算法的发明家。

在美国土地投资界，有一句经典：If you know where the people move in, you could come there first, and then you can make money（如果你知道人往哪里去，你先来这里，就能赚钱）。

老先生说：“让他赚大钱的土地都是当初卖不出去的地”，这句话很有意思，卖出去的“地”看样子都卖早了，囤地在土地价值不断上涨的时代似乎总是有道理的。

收获了第一桶金，他辞去IBM的高薪工作，成立了ACE资产集团公司，专心做地产了。

回过头来说，老先生的战略眼光其实是可以追溯到在退休之前25年为退休金筹谋的日子。那么战略的落脚点又是什么呢？炒地皮、不开发。

老先生的投资理念很简单：“把纸质的钞票变成稀有的土地储存起来，就像存钱一样地存地，因为土地不能超发、不会贬值、不可再生，是一切财富的根本。”（这就像中国的土地财政，也是改革开放以来政府积累的最大财富。）

40年来，他不断寻找地段好、成本低的土地，承诺给客户提供“最低市场价的土地”，服务了来自世界各国的2万多名客户。

我也请教了他对美国经济、总统竞选、美联储加息、标普指数以及美国是否会面临一场新的危机等方面的看法。他认为虽然中国会更好，可美国在慢慢衰退（虽然不是衰败），不过未来20年美国经济不会有问题。两党之争不论结果如何，变化都不会很大，谁上台都不可能发生很大改变。不过，他认为，特朗普更懂经济，他父亲只给了他100万美元，基本上是白手起家，他若执政对美国经济会更好些。

| 美国总统候选人特朗普的地产川普大楼

这一点应该和国内的基本判断是一致的。这次我们也去了好莱坞，比起8年前，好莱坞似乎没有多少变化，但至少已经看不到人山人海的景象了，明显有点冷清，新鲜感也在减弱，还没有衰败，但或许可以用缓慢的衰退来形容。

我在半个小时之内玩了变形金刚、鬼屋、高空激流三个项目，虽然是因为享受了single优待（单独一个人，可以被穿插在家庭和伙伴队伍的剩余座位中），却也没有看到排长队的景象，似乎是印证着美国经济不复当年，这在以前大概是不可想象的。

我们同行一位老总的女儿在洛杉矶，她告诉我，她的很多同学包括美国同学都找不到工作，有些索性就不找了，而且有些城市偷盗、抢劫的现象也比过去多了，说明光靠失业救济金的日子很难过下去了。

不过，在伯克利大学听课的间隙，我请教教授相同的问题，并且提出美国失业率可能被低估，因为领取失业救济金的人不被统计在失业率中。但伯克利的教授觉得我可能悲观了，他们觉得旧金山特别是硅谷更有创新力，未来前景依然很好，失业率和治安状况并不严重，也没变得明显恶化。

其实，我并没有质疑美国经济的复苏，但是，因为欧元区、日本、金砖国家经济都不理想，并且欧元区还面临着一场潜在的金融危机，美国股市也已经远远超过2008年金融危机之前的市值，房价泡沫也在膨胀，而经济似乎并不能支撑股市走势，按照经济周期理论，美国也可能会面临一场潜在的新危机。

教授认为我或许悲观了，他认为美国经济很好，硅谷有很强的创新力，美联储一定会加息。

其实我关心的是，假如美国真的出现危机，最坏的情况会是怎样？不能未雨绸缪，如何又有战略前瞻？

不过，老先生似乎不介意危机，他对美联储、股市也都不感兴趣，这辈子一门心思只做一件事，准确的说是地产生意，其实就是炒地皮，把它做到极致。

老先生认为，炒地皮首先是地点、地点、还是地点。因为看到人口在增长，就需要盖房子，就需要工商业用地，就提前购置土地。土地买来并不急于脱手，也许5年、也许8年，总是要捂热了再出售。但是，地点非常重要，人不去的地方，就没有人要那里的土地。旧金山东湾曾有人刚刚用4万美元/英亩的价格买了一块地，就被一家公司看上，一直涨到7.5万美元/英亩，“地主”都没肯卖，说是还没捂热呢。

老先生说，他不做开发，因为在美国开发很不容易，要通得过环境保护、安全法规、规划设计审查，要与劳工组织打交道，要整合建筑商、销售商等等，很耗费精力。

我们国内有很多开发商跑到美国盖房子，在老先生看来，其实不一定是最优路径，因为盖房子涉及到规划、邻里、环保、安全等等，一般都要一两年时间完成规划和公示，才能开工。GOOGLE公司想建一座容纳三万人的大楼，但是，周边邻居说了：“NO！”你这么多人上班，路上会很拥堵的，于是GOOGLE签了协议，要求员工不能自己开车上班，公司提供班车，这才能开建。

买卖地皮就简单得多，不会有罢工、不会要求涨工资、不会涉及环保安全、邻里诉求，只要你有耐心和现金，只需要满足买地人就可以了。

美国房价的增长其实主要来自于土地的增值，房子的造价和税收其实变化不大。比如，现在洛杉矶市的TOWNHAOSE联排别墅房价是120万美元，而洛杉矶北部的同样的房子只有60万美元。未来洛杉矶山北部通了轨道交通，可以把通勤时间从两个小时缩短到20多分钟，假定五年时间，上涨到90万元，其中成本和税收从40万美元上涨20%变成48万美元，地价就从20万美元上涨到52万美元，翻了一番还多。在美国，老先生做的事就是中国地方政府现在做的事，但美国大部分土地买卖都是私人与公司，而且地价随行就市。

|旧金山帕罗奥图  2室2卫  独栋别墅，使用面积 91.04 平，土地面积557.42 平，总价148.8万美元

在美国，不仅公司可以炒地皮，个人也可以。现在到美国买房产的不仅是中国人，俄罗斯人、加拿大人更多，大家都买房产，就需要地皮，买了合适地点的土地，会比房产增值收益更高。看看周围越来越多人把小孩送到美国上大学、办绿卡、找工作、买房子，地皮也会越来越贵。

中国的人的生意一是教育、二是移民、三是房产、现在可能又有了地产生意。虽然个人买地可能没有那么多的钱，但好朋友的众筹也许不失为一个好办法。

公司也好，个人也罢，如果你做，也许你会赢。IF YOU DI, MAYBE YOU WILL WIN.

唯一需要考虑的是：国内楼市调控，投资客无处可去，或会四散海外，央行可能很快就要进一步收紧外汇管制，如若不然，贬值会来的更快！