从去年春天下半年到现在，我一直在考虑“海外置业”的问题。
我们手上并没有多少闲钱，但还是觉得，在当前人民币汇率贬值预期明显的大环境下，应该考虑一下资产配置的多样化。
之前考虑过美国和澳洲，但都在考察期，一直没有出手。直到那天听到我的朋友空空说：“为什么不考虑一下英国呢？我就是拿着50万的首付，在伦敦买了个一居室！”
我赶紧追问：“等等，你说的50万，是50万英镑、欧元，还是人民币？”
空空一脸认真地说：“你想多了！就是50万人民币啊！”
以下就是她的买房故事。
其实一开始我和老公也并未打算要在海外买房，只是手里拿着爹娘给的陪嫁和结婚的礼金，不知道该如何是好。
我俩都是金融行业从业者，一个做一级市场，一个做二级市场，这两年股市债市就不用说了，P2P更是万人坑。
港股美股风险太高，贵金属得全天盯着根本没时间，就手里那点钱也不够买信托的（即便能刚性兑付）……看来看去，任何投资都不如地产投资收益高。
然而房子是要有的，但不能降低生活质量，这是我和老公的基本投资理念。
2016年上半年国内各地域房地产投资回报率数据
那么，买哪里的房子比较合适？
一线城市永远涨，虽然不符合各种经济学原理，但事实就是如此。刚刚组建家庭的我俩摸了摸自己的口袋，默默关上了链家的网页。
一线城市+天津房价均价对比
由于我家在西部二线省会，近十年过去了，房价均价才涨了3000块……二三线城市本身地产去库存压力就大，去这种地方买房无疑是当接盘侠。
全国其他重点城市均价对比
至于在海口三亚这类旅游城市，房价被炒得虚高不说，连冬天的机票价格也水涨船高（北京往返三亚3000多足够去一趟巴黎了）。买了房自己和家人都没工夫住，租不了几个钱不说，房子还得找人来维护。有那个时间和闲钱，还不如带着家人出国旅游。
三亚房价分布图
再从宏观层面来说，随着北上广深一线城市房价飞上了天，人民币汇率也走上了贬值的高速公路。瑞银、德意志银行纷纷预测一年内人民币对美元将下跌至7.5。
要保汇率就得收紧银根，国内房价必定下跌；若是要保房价，货币发行越多，就越不值钱，汇率就会下行。为了避免资金贬值，去年有相当多的中资企业收购海外资产，且收购的大多数都是地产，其中也包括了李嘉诚的长江集团。如何保住手上那点钱不贬值，于是我们就想到了海外资产配置。
中国历年海外并购数据
一、开始调研
从去年1月起，我和老公就开始着手研究海外房产投资的事宜。当时分别选择了美国、英国、法国、加拿大这几个国家备选。
由于加拿大天气寒冷，加上多伦多、温哥华等地不仅早被华人占领（华人占当地人口40%），房价也炒得奇高，导致印花税过高，果断放弃。
美国买房大部分都是二手的House和Town House，由于你并不生活在当地，对具体区位和房屋情况缺乏了解，即便去现场勘察过踩雷的风险依旧很大。
不少二手房房龄都有四五十年，甚至还有上百年的，很多类似白蚁和管线问题都需要专门人员上门检测，过户之后发现问题基本上也得靠你自己解决，加上想要租出去托管也及其不方便。
加上美国买房各种税费价格高，尤其是每年要交的房产税让人头痛不已，如果要把房子租出去，同时还得交一笔不菲的租金所得税。
法国更不用说，税收系统不仅复杂且税率比美国更高。购房税、增值税、住居税、房产税、租金税、甚至还有富人税（只要个人在法国持有财产超过72万欧（约540万人民币）就要缴纳富人税），各种税多如牛毛。最后算下来即便买了房出租出去，也根本Cover不了贷款，于是忍痛放弃。
由于我和郑先生在英国念过书，对英国有着天然好感。虽然脱欧之后英镑应声下跌，然而从工业革命至今300多年来伦敦在欧洲，乃至全球的金融中心地位依然牢固，金融与实业的基本面仍在，加上英国的教育和文化资源在全球也屈指可数，长期依然看好。
二、准备动手
刚好我一个学长在第一太平戴维斯工作，向他了解到，在英国买新房最大的好处就是首付低，购房杠杆非常好，时间灵活。有不少开发商首付仅要求10%（甚至还有5%）的，第二年付10%，交房前付5%，最多可贷款75%。
最厉害的还可以只还利息不还本金（非常适合投资）。同时还可以将房子托管给物业，每年支付5%-10%的托管费用即可。
在买房的各种税率方面英国也非常的友好，土地印花税（SDLT），也就是其他国家的交易税，一般税率在0%-8%。
剩下的市政物业税（CouncilTax）每年没多少钱，大约在900-3000镑之间，大多数情况下还都能减免抵扣。如果房子考虑出租，租金所得税也可以各种抵扣，不高于租金的10%。
我两计算了一下，房子租出去之后，租金足以cover英国低息的贷款。
跟学长聊了聊我们的想法和预算，学长给我们推荐了英国第一大房产开发商Berkeley旗下的一处物业，2018年底交房，首付10%，第二年付10%，贷款最高可贷75%，给了我们足够多的时间来筹措资金。
在签合同前，代理我房产购买的律所还有勘察过该楼盘是否在放射性区域内，所在地土壤是否污染，是否在历史保护区内，排废和供水是否达标，是否需要负担附近教堂的修缮费用，是否需要负担公共道路的维修费用等等。
国外的房产和国内的有很大一点不同，售卖的是实用面积，且没有“公摊”这个概念，阳台（露台）的面积也全部赠送，所以你购买的面积会比想象中的大很多。
最终我购买的一居室位于伦敦东北二区，附近有两条地铁线，8分钟地铁到达国王十字，10分钟小火车到金丝雀码头。房子不仅自带精装修和家电，同时楼里还有健身会所供业主免费使用。
三、资金如何出海
在进行首付的时候，我们面临一个资金出海的问题。去年刚好比较巧，我们在外管局出台禁止“蚂蚁搬家”的前一周，跑了7、8家银行通过蚂蚁搬家的方式把首付款汇了出去。虽然手续费多收了些，但好歹钱顺利出去了。今年想要出海就没那么简单了，不过还是有方法的，只不过不适用于过大的资金量。
个人资金出海渠道
具体方法可以通过开设香港账户来实现。除了身份证之外，还需要港澳通行证和护照、三个月住址证明（信用卡账单即可）、以及相关银行流水。目前比较方便开设香港账户的银行有：汇丰、渣打、恒生、中国银行以及花旗。
但一般都需要有存款要求，以汇丰为例，目前汇丰要求在现在汇丰国内开设账户，在里面存款50万，两个月之后即可开通汇丰香港账户。将汇丰国内账户的资金转至汇丰香港账户里是不需要手续费的，一旦资金到了香港，汇出就不成问题了。
香港银行开户条件一览表
需要注意的一点是，在香港开设的账户虽然可以给其他海外地区打款，但不能贷款。要贷款一般还是得找当地的银行。以中国银行和汇丰银行为例，在香港和英国都设有分公司，这种情况下，一般在港的资产可以成为当地的房贷依据（具体还得见各家银行的相关政策）。
四、贷款问题
在英国申请房贷时所需的文件
英国给华人贷款的银行一般有英国的中行、汇丰和大华，但中行贷款要看你国内的税单，对收入要求比较高，贷款额度最多可以贷到70%；
大华这几年减少了给华人购房贷款，贷款额度也缩减至最最高60%；
汇丰的政策是在汇丰全球账户资金有50万以上人民币，存半年之后要去英国汇丰贷款面试，最多可贷25年，贷款额度可贷75%（当然存款越多贷的越多）。
在英国自助买房需求的贷款比例
在利率方面，英国也比国内低很多，汇丰两年期固定贷款利率仅为1.19%（去年两年固定贷款利率仅为0.99%），Santander银行五年期固定贷款利率2.09%，汇丰五年期固定贷款利率为2.79%。
国内五年以上贷款利率4.9%，不少银行仅提供9折优惠。最厉害的可以只还利息不还本金，这点还款压力就非常小，以后择机还可以直接出手。不像国内只能选择等额本金或是等额本息，还来还去还得还本金。
五、购房后记
从去年11月付了首付至今，这套房子4个月涨了10%......当时也是正巧赶上，又恰巧我们提前换好了钱，在最短的时间内出手，才拿下了这套房子。
除了对区位和价格的判断之外，当然，有很大的运气成分在里面，并不是每个人买房之后都能短期迅速上涨。
但伦敦的土地资源相对稀缺，在过去几年中房价每年涨幅也不小，虽然没法跟国内一线城市相比，然而在欧洲这样的涨幅是可以接受的。
加之目前英镑在这一两年已经跌倒30多年来的最低点，留心观察一下就发现去年一年有相当多中资企业收购英国资产，大多数都是地产，其中也包括了李嘉诚的长江集团。
至于今后，就北京现在这房价，我和老公也不抱换学区房的希望了，或许等小孩中学或再小一点直接送去英国念书，伦敦这套房子也能作为一个根据地。
绕开国内教育军备竞赛的游戏规则，给孩子一个更好的生活和就学环境，给他一个美好的诗和远方。
本文转载自微信公众号麻范儿（id：maningvivian）。
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