近期楼市人地挂钩政策及其相关热议问题点评
人地挂钩政策并不是一个新提法，国务院早在
2011
年的国发〔
2011
〕
32
号文就明确了人地挂钩政策试点，不过在房地产长效机制热议的当下，近一年以来的两个有关人地挂钩政策的文件即国土资发〔
2016
〕
123
号文和建房
[2017]80
号文下发后，相关的人地挂钩政策也引起了媒体和业内的关注和热议。本文结合对人地挂钩政策的分析，就超大和特大城市以房控人、今年以来三四线城市楼市超预期表现、流动人口分布变化以及集体建设用地上建设租赁住宅几个热议问题进行简要点评。
1
、以房控人政策的影响预期
超大、特大城市以房控人有个通俗的说法，就是减少主城区的住宅土地供给、减低容积率，用高房价和高房租把人口赶出主城区，这是人地挂钩的一种差别化对待政策，这类城市的中心城区原则上不再增加建设用地，而只能靠盘活存量土地。超大、特大城市主城区以房控人的政策实施，可能导致产业和人口外溢，将利好这些城市的郊区和周边县市的楼市，因此我对一二线城市附近县市及重点城市群里的三四线城市楼市持乐观判断。
2
、三四线城市楼市后市预判
从去年四季度到今年三季度，三四线城市楼市去库存进展全面（不仅是热点城市周边的）超过预期，一些城市房价还明显上涨，其中主要原因在于棚改货币化安置政策，次要原因在于去年下半年新一轮调控政策以来的一二线城市投资资金的外溢效应。不过棚改货币化安置是一种短期金融政策，它的维持有赖于用后续的土地出让收入还债，后续土地出让又新增库存，我的基本判断是往后将难以为继，甚至在一些三四线城市可能出现债务风险，因此，我对重点城市圈以外的三四线城市楼市基本面仍坚持不乐观判断。近期资金外溢效应对三四线城市楼市火上浇油，但往后的跟风炒作会由于库存再度升高而回归理性。未来多数的三四线城市土地出让收入大概率是减少的，当然不排除有高低波动，从长远来看，由于财政支出惯性造成的压力，三四线城市有可能主动请缨进行房地产税进行试点，对存量房产全面征收房地产税用以对冲土地出让收入的减少。
3
、流动人口分布变化预期
由于超大和特大城市中心城区以房控人，新增流动人口可能流向这些城市的郊区和周边县市，其他大中城市的中心城区仍将维持人口净流入，而在重点城市圈以外的地级建制市，属于东部地区的多为人口净流入，属于中西部和东北的多数则为人口净流出。还有一个原因是落后产业必然从用地、用工成本高的城市迁移到用地、用工成本低的地区，相应的一些东部城市的外来人口可能继续扩大回流中西部的比例。
表：
2016
年常住人口增加量和对应新增建设用地的大城市参考名单
*
|
排名
|
建制市
|
净增人口（万人）
|
新增建设用地需求（公顷）
|
排名
|
建制市
|
净增人口（万人）
|
新增建设用地需求（公顷）
|
|
1
|
长沙市
|
21.34
|
2134
|
7
|
贵阳市
|
7.7
|
770
|
|
2
|
西安市
|
12.65
|
1265
|
8
|
福州市
|
7
|
700
|
|
3
|
青岛市
|
10.7
|
1070
|
9
|
南昌市
|
6.85
|
685
|
|
4
|
济南市
|
10.11
|
1011
|
10
|
厦门市
|
6
|
600
|
|
5
|
石家庄市
|
8.3
|
