大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
我的妈呀！今年的广州楼市，当真是卷得我头皮发麻！
过去两年，保利和越秀凭着"极致户型+低总价"的组合拳，把广州楼市卷得天翻地覆。
谁曾想，2025年刚开年，广州又杀出一个新卷王——广州地铁地产。
番禺的珑曜上城、黄埔的珑岄上城
几乎同时亮相，两个项目都把使用率卷到了130%以上，户型设计堪称极致，而且无一例外地与地铁无缝对接，解决通勤问题。
两个全新盘"双剑合璧"，一南一东，全广州的刚需客都要被抢光了。
下面鸟叔就给大家分析分析，这两个项目到底有多牛，是不是真的值得冲？
珑曜上城：3号线刚需神器，卷哭亚运城的新"刺客"
先说珑曜上城，
位于番禺区
3号线东延石碁南站上盖
，是个总体量约68万㎡的TOD超级大盘。
广州地铁地产·珑曜上城鸟瞰图
分两期开发，一期占地11.5万㎡，将建6栋住宅，货量约1120套。首开1、2栋，为32层高，2梯5户，产品主推73㎡、87㎡、91㎡、109㎡、130㎡五个户型，全为南向户型。
这个盘牛在哪？
作为
正宗3号线上盖楼盘，珑曜上
城
距离石碁南站仅约500米步行距离
，鸟叔亲自走了一趟，连我拖着小肚腩都能轻松走10分钟内到站。
更厉害的是，这个位置简直就是贯穿整个广州CBD的"黄金走廊"。
从这里出发，
仅8分钟到番禺广场，20分钟直达汉溪长隆，40分钟就抵达珠江新城
，不换乘，不绕路！
还不止这些，项目专门设计了
晴雨连廊
，让你从家到地铁站全程不日晒不淋雨，上班也能保持形象在线。
小姐姐们出门再也不用担心风吹雨打，这操作太懂人心了。
一句话概括，这个楼盘的户型就是——实用率高达130%。
这啥概念？
就是73㎡的房子，实际用起来跟90多㎡没啥区别。
建面约73㎡户型，它竟然做到了3+1房两卫。
进门右手是玄关，左手是约9㎡的入户花园，客厅开间足足4米。
就问你，番禺哪个刚需盘能做到这样？
最夸张的是87㎡户型，直接做到4+1房两
厅两卫，实际使用面积110㎡+。
作为比较，亚运城89㎡的户型只能做3房2卫北向，还是几年前的旧规产品。
看完珑曜上城样板房的人，基本上都想着赶紧卖掉手里的老破小了！
我从销售那里打探的
吹风价是2.5-2.7万/㎡
，但实际开盘肯定会低于这个价，为啥？
因为广州地铁地产的拿地成本，才1万/㎡楼面价！
目前的消息是73㎡三房，总价只要1
60多万起，89㎡四房也就200多万。
按照目前广州的首付比例，最低20多万就能上车，妥妥的白领上车神盘。
正在亚运城看房的小伙伴们，可能要哭了……
珑曜上城
配建了36班制九年一贯制公立学校
，就在小区北侧。
九年制中小学效果图
鸟叔通过一些渠道了解到，这所学校
很可能引进番禺区第一梯队名校资源。
另外，项目
自带约4000㎡社区商业
，结合16米高差打造立体花园社区，配了1.6公里滨水跑道，楼栋间有超大园林景观。
项目商业广场效果图
社区内还有
双会所
，一个室内多功能空间，一个室外康体空间，小孩老人都能找到自己的活动区域。
南会所效果图
