奥体8万＋，艮北5万＋ 开发商凭什么想象力爆棚？

9月，杭州将有8次土拍，涉及各个区域，40宗地出让总金额起价394亿，这已经刷新了月度历史记录。 这个月的土拍市场，命中注定将决定整个下半年，甚至明年的市场走向。

一个月前，今年新入杭州的一家房企城市总在闲谈交流中，让我对于8月14日出让的地块做个估价。基于对市场的理解，媒体人总是会惯用的对比周边存量、房价、环境、预期等要素做出一个相对理性的判断，然而基于这样权衡的因素得出的结论，这位城市总丢给我一句话：“按照你的估价，我们一块地都拿不到， 现在拿地要有想象力。”

当时，我是一笑置之的。然而这个想象力似乎已经从土地市场转移到了新房市场。

“奥体房价会到8万+，对标钱江新城毫不示弱。” 在奥体板块拥有多个项目的房企营销负责人，在三个月前就有如此豪言壮语。这个预估是在等待信达中心高端产品对整个板块价值的重塑，也是对奥体板块未来价值的无限信心。

“艮北新城在不久的将来会直追5万+。”一位重仓艮北的房企项目负责人，就着这个夏天最后一批不怎么肥美的小龙虾，认真且确信的说出这个判断。即使在当下火热的市场中，这样的预判还是会让人忍俊不禁，对，我是一个缺乏想象力的人。

但是，有想象力的人太多了，而且他们在用钱投票。

这些人中，有多少拆迁户?又有多少是借用各种杠杆凑出全款，有多少人借他人之名套来购房资格杀入市场，也是超出我们想象力的。

想象力来自自我欺骗的安全感，还是真实的对城市发展和市场预判的客观评估，恐怕已经分不清了。

这个爆棚的想象力，对于未来是好还是坏?

目前新房在售存量和潜在存量中，按照成本核算，定价超过3万+的项目必将创下历史新高。购买力是否真能接受普遍3万+的房源？

在此之前，很多人有过这样的质疑，一大波土地供应在下半年，何必急于一时?现房销售+自持怎么解决?你看，万科都还没出手呢!

然而，话音未落，8月14日万科出手了，40亿竞得祥符姊妹地，其中一宗地块涉及自持。如果说万科是一个风向标，大半年的时间内，杭州万科一直专注兼并、收购，公开竞拍的市场上似乎一直保持低调的缄默。

确实，在高周转面前，现房销售是万科很难迈过的槛，所以，当紧箍咒褪去，只剩下自持要面对的时候，万科出手了。 8月10日上海绿都18亿拿下的崇贤商住地，万科巧妙的达成了小股操盘，这无疑是一个信号。

那一日的土拍结果是充满戏剧色彩的，表面上， 国开一路开挂拿下老余杭地块，实际是背后5家房企的“联手-反水”大戏 (据说另四家为景瑞、雅居乐、碧桂园、金辉)，而雅居乐的半路反水也是总部施压的无奈之举。当日，路劲9亿拿下的崇贤商住地块， 首入杭州的路劲背后，是远洋的联合操盘。

8月25日的临安地价也再次刷新我们的想象力，临安土地楼面价破万了，13662元/㎡超越了富阳、桐庐等地目前最高楼面价。

这个市场中，看到的所谓“真相”，并非全部。

无论是联手拿地，财务投资，联合操盘，抑或是兼并收购获得成本更低的项目，无疑都来源于开发商对未来市场的不确定性，任何一种妥协和谨慎都是以降低风险作为唯一目的。