保利地产10月23日晚公告，公司作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（简称“保利租赁住房REITs”）于近日收到上交所出具的《关于对中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券挂牌转让无异议的函》。
保利租赁住房REITs由中国保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。产品总规模50亿元，首期发行自《无异议函》出具之日起6个月内完成，其余各期发行自《无异议函》出具之日起24个月内完成。以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。
证券化为租赁再添一把火
保利地产这一证券化产品，被称为国内首单由央企发行的住房租赁REITs。其实保利该产品获批之前，今年已经发行了两单住房租赁证券化产品。
今年8月，长租公寓自如对外发行了一项名为“中信证券-自如1号”的房屋租金分期类ABS。这款ABS产品，其主要资产，为房屋的租房分期消费贷款。
公开资料显示，成立于2011年的长租公寓运营商自如，主要在北京、上海、深圳、杭州、南京五个城市运营长租公寓。目前在这五个城市管理着8栋公寓，约40万间房屋。
自如发行ABS之前，魔方公寓在今年一月发行了国内公寓租赁行业首单ABS证券化产品。
魔方公寓的这款证券化产品发行规模3.85亿元，其发行的资产为其在北京、上海、广州的30处物业部分公寓。计入资产池的可供租赁公寓数量为4014间，租赁面积约12.9万平米。
而魔方公寓这款证券化产品的收益来源，正是这12.9万平米公寓的租金及物业收入。
长租公寓的收益有多少。按魔方公寓今年ABS产品的预估信息，前述进入资产池内的租金及物业费收入约6亿元。这其中租金收入约5.5亿元，物业费收入5500万元。
在地产界与投资界，今年与房地产调控同样受到高度关注的，就是住房租赁。看中公寓租赁前景的，不止有公寓运营机构、开发商，还有互联网公司也想在这一领域分一杯羹。
而互联网公司推进的势头，似乎比传统的地产公司来得更迅猛。
10月24日电商平台企业京东宣布进军房地产。不过京东并非要涉及房产开发，而是围绕服务平台，与房企、代理商展开定制合作。有机构认为，借助京东线上大数据以及信用平台的优势，未来京东可能会进入房屋租赁或长租公寓领域。
在京东之前，互联网巨头阿里巴巴已经直接切入到了房屋租赁市场——旗下的支付宝正式上线房屋租赁平台。
据阿里巴巴披露的信息，未来有超过100万间的公寓将正式入驻支付宝，而上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市，阿里将率先推广信用租房。
各巨头切分租赁蛋糕
房地产买卖交易之后，住房租赁的热度不断升温。而这个被地产、投资、互联网纷纷看好的市场，究竟有多大的发展空间？这不得不从该市场最真实的需求中，探寻其市场基础。
哪些人是租房的主要群体，他们有哪些需求，为何选择租房而不是买房？
对于租赁市场，链家地产经调查后发现，目前租客主流的年龄集中在20—30岁，月收入以5000元—1万元为主，而这部分人群每月的平均租金支出，约在1500元—3000元之间。
中国房屋租赁市场的前景有多大？
链家研究院院长杨现领指出，美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占住房市场的比例超过30%，日本超过了80%；而我国目前尚不足2%。通过对比可以发展，中国租赁市场未来的发展空间巨大。
经对比后，链家研究人员发现无论是国内一线城市还是国外国际化大都市，人均租赁面积这一指标均小于人均居住面积；且相对房价快速的涨幅，租金的涨幅更平缓。
在这样的市场基础下，在房地产有着天然资源优势的开发商，已经开始布局长租公寓。
保利发行住房租赁REITs之际，万科、招商、旭辉、远洋、阳光城等约十家房企，纷纷表示将加大在长租公寓的投资。
万科表示，公司已经在北上广深以及佛山、济南、乌鲁木齐等13个城市布局了以“泊寓”为品牌的长租公寓。而在长租公寓欲有一番大作为，并已经开始大力推进的，当属龙湖。
龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石近日透露，龙湖将在北上广深以及重庆、成都、杭州、南京这16个一线和领先的二线城市布局长租公寓。而在今年底，龙湖有望在全国开业超过1.5万间租赁房源。
据了解，龙湖在上海短短的时间里，以“冠寓”为品牌，通过重资产加轻资产的方式已经在上海签约了约20个长租公寓的项目。
不过理想虽好，现实也许更加骨感。布局长租公寓的，未必都能赚得一杯。
杨现领指出，租赁是一个完整的生态，应该系统地看，而不应只关注开发。对布局这一领域的企业来说，行业面临规模难题和扩张的陷阱，有一些门槛，是很多企业难以突破的。
“1万间可能是该行业的门槛。另一个不容忽视的问题是，租赁本质是基于人的服务，与开发商基于产品的运营逻辑完全不同。公寓的核心使命是解决几十万、上百万人的居住体验。解决规模的扩张难题与居住体验中的种种问题，还要依靠系统、技术、数据、互联网等诸多要素的组合。”杨现领认为。
各方观点
投资界人士认为，楼市发展进入下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。阿里巴巴这样的互联网巨头以住房租赁为切入点杀进地产界，给正在快速成长的庞大的市场再添一把火。业界认为在互联网企业的进入以及证券化的推动下，中国房屋租赁市场正在发生一场无声的巨大变革。而开发商也纷纷看好长租公寓市场，包括万科、龙湖等十几家房企，着手在该领域施展拳脚。
仲量联行华东区研究部总监姚耀指出，今年以来国内住房租赁市场的证券化，已经获得不小的进展。“无论是ABS还是REITs，住房租赁的证券化一定会对住房租赁市场未来的发展，注入新的动力。”
对此，上交所总经理黄红元表示，保利租赁住房REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
但黄红元也指出，资本市场创新要牢记风险防控为先，作为创新的首单试点，风险控制很重要。本单产品分为优先级证券和次级证券，优先级证券销售专业投资者，次级证券由保利地产自持，实现了良好的风险分配，确保了产品安全性。此外，资产证券化产品的安全性还具有稳定现金流的支撑和保障。
