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"走，到恒隆广场买艾路威去伐！"
"要不要先去梅龙镇楼上环艺看场电影？"
"等等，我要去新天地看看石库门。"
"静安嘉里中心的翠园还要排队吗？"
"额。。港汇又有人跳了一刚。。。"
"国金中心、iapm，风水故事欢乐多啊。"
"老吴江路么了，兴业太古汇的写字楼原来长这样？"
...
上世纪末，魔都人民逛街还只是去去市百一店、华联商厦。而近十多年来，我们有一天发现，竟然还有一种叫作购物中心的神奇地方。
吃饭、看电影、美容、健身、打游戏、溜娃...&买买买，都可以在一个地方完成，地铁上盖竟如此便捷，写字楼的大堂原来也可以挑空的那么漂亮。。。
曾经，开头提到的商业地产项目无一不是这座城市的洋气名片&地标象征，并且，他们都有一个共同点 👇
made by 港资
香港开埠至今170多年，房地产业一直是其经济发展的重心及民众较为关注的焦点之一。这一行业在香港经历过百年兴衰。不过说到亚洲商业先锋，少不了凯德。但2017年，具有跨时代的意义，因此本篇仅讨论港资，
让我们一起看看港资在内地这二十年来的发展到底如何？良心科普贴来嘢。
👇👇👇
四大家族？九位大佬！
TVB看不看？商战大戏必然是离不开几大家族之间的恩恩怨怨。李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤，以地产发家并在香港拥有巨大影响力的四位大佬，有媒体戏称他们为香港四大家族👇
80年代，李嘉诚、李兆基和郑裕彤，人称 “新三剑侠”，联手在香港资本市场搞了很多大事。
（一张珍贵的老照片）
也有媒体把马来西亚籍华裔商人郭鹤年家族作为另一pa。根据港资这二十年来在内地发展的规模和影响，另外这五家也不得不提。(各个都是总市值千亿级别...)👇
故事还要从二十年前开始说起，据说当年回归后，上海政府相关部门组织考察团赴港考察招商引资。
不久我们就发现，上海传统核心CBD(南京路、淮海路、徐家汇、新客站)最好的位置，都在90年代末给了这些熟悉的面孔。👇
图/ins:roofercyril
以淮海路商圈为例，当年的卢湾区，几乎通吃了上述九家里的一大半。
如今的网红K11、旅游必到景点新天地、中环广场、曾经的太平洋百货、还有连卡佛&今年新开的内地首家VS(维秘)旗舰店...所在物业大楼清一色都是港!资!开!发!
接下去我们一个个深扒，简明扼要不废话。 (主要focus上海，信息来自各公司官网公开资料)
1⃣️『土地储备内地占比八成以上』
长江实业 (HK:1113)
以诚哥为首的港资天团，多元化业务涵盖地产、电讯、港口、公用设施、零售业务等。去年年报显示其总市值是这个数👇，这还只是这一庞大帝国的地产业务部分哦。
资料显示，早在1989年，李嘉诚正式进入内地发展业务。北京有个合作开发项目——誉天下(总体量也是吓死人)。九十年代末进入上海，开发住宅的足迹遍布古北、法租、浦东世纪公园、嘉定、青浦&周浦...
上海最出名的商办应该是曾经南西三霸之一的——梅龙镇广场。
（上海项目一览表，点击可查看大图）
- 住宅部分，还剩点普陀真如&青浦嘉定的存货，算算拿地时间，真的已经好久好久好久了。。。
- 商办的话，近几年地球人都知道也是卖掉不少。未建的仅存一个，就是不知道过几年会不会也。。
- 然后截止2016年年末，上海地区的存货还有个80万方左右(楼面面积)，而内地其他区域还有多少存货呢？答案又是一个亮瞎眼的数字——超1,000万方(楼面面积)。
- 已建成自用物业里，内地的却所剩无几。上海就两个，还不是全资持有。(恩，新客站除了丽丰外，原来嘉里这个老楼还有部分是归诚哥的?) 😳
(From:长实地产2016年报)
据年报显示，2016年财年长实地产总营收近700亿港元，同比增长19%，全年盈利接近200亿港元。去年至今HK卖的很火的维港颂&世宙，一直在被刷屏。
2012年以后，“长和系”在内地就再也没拿过地，论囤货能力，诚哥排第二没人敢认第一。重庆、东莞、武汉...全是上百万方的存货。 😷
长实进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过分期缓慢开发来变相XX，坐享土地升值。有媒体戏说李嘉诚是花了1/4个世纪来开发一个项目。普陀真如不知道会(suan)不会(suan)躺枪？！反正嘉定项目拿地至今马上满十年了... 😌
如今，这些2012年以前买入的土地，正在源源不断地升值中。
四大家族之一的新地，截止上一财年，总营收900多亿港元。不同于李嘉诚的深入三线，新地早期在内地的布局，主要还是以北京、上海、广州这类一线城市核心地段的优质写字楼&商场为主。
（上海项目一览表，点击可查看大图）
-郭家在上海的深耕大家都有目共睹，全是真金白银的大几百亿投资啊。可以说，你能想到的魔都地标综合体，SHKP的占比极高。
-年报显示上一财年集团总租金收入达210亿港元，同比上涨7%。其中，来自内地的贡献占比14%，且具稳定上升趋势。内地部分租金收入同比上涨了12%！
-住宅销售，呵呵，划重点，只!做!豪!宅! 天堑or凯旋门？就问你喜不喜欢咯？ 😁
(From: 新鸿基地产2015/2016年年报)
接下来看内地的土地储备，90年代末进入上海，感觉新地的拓展策略一直是以盖综合体地标为主，但近几年，开始慢慢也加大了住宅投资的比例。商办烧钱啊，住宅来凑？！
(From: 新鸿基地产2015/2016年年报)
这张图够清晰明了吧？截止上年中，内地已建成134万平方米，在建待建还有642万平方米。
对比原来已建成的项目(住宅比例才3%...)，新建中的住宅项目比例达62%，目标城市也从原来主攻一线转变成深入二三线，50%布局非一线城市，like杭州、南京、苏州&东莞、佛山、中山。
(From: 新鸿基地产2015/2016年年报)
顺手再贴张HK当地的土地储备情况，和内地一样，发展中共200多万方，住宅比例接近八成。
其实相比较诚哥天量内地待开发存货，SHKP专注于一线城市核心区的地标综合体反而更加体现他们对内地市场的这种深耕态度。
四年前，217亿徐家汇地王，毕竟也是有溢价的。。😎
四大家族又一重磅大佬，前阵子被刷屏232.8亿港元拿下香港中环美利道商用地，无论是单价还是总价均刷新了香港土地价格的新纪录(虽然这个地王并没有保持多久。。捂脸)
这个家族当然也是千亿资产成员，截止2016年年末，恒基地产之市值达1,500亿港元。
大家比较熟知的——“豪门千亿儿媳徐子淇又怀上N胎？"李家公子哥夜店寻欢？"...隔三差五就要上个娱乐版头条。。
来来来，先来看看基叔在上海开发过哪些熟悉的项目吧👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
没有比较就没有伤害。恒基二十年来，上海的深耕集中在...老闸北。曾经听香港人讲，九十年代他们进入上海市场选址的时候，火车站附近总不会错，因为那里，总是不乏客流。。（无法反驳）
项目类型以写字楼为主，商业嘛...就不多评价了。2016年集团总营收255亿港元，同比上涨9%。
基叔在香港也有百货业务，搞了个叫千色Citistore的连锁店，专卖一些家居类用品，一年也有个好几亿港币入账。接下来看土地储备。👇
(From: 恒基兆业地产2016年年报)
好吧，又是1,000w+未建待建的节奏啊(楼面面积)，原来恒基的目标是主攻二线？上海主要是徐汇滨江那一堆。再来看看这些土地的用途。👇
(From: 恒基兆业地产2016年年报)
和新鸿基一样，内地土地储备中的住宅比例不低。那香港本地呢？一大波住宅项目，除了安吉拉baby买入的顶豪【天汇】外，还有鼎鼎大名的四季酒店，以及，中环地标综合体IFC，原来恒基也是有40%多股份的。香港持有物业类型比例 👇
(From: 恒基兆业地产2016年年报)
-恒基兆业去年物业发展收入176亿港元，物业租赁净租金收入近65亿港元，小涨3%，其中内地贡献了26%的业绩，71万方已建成收租面积。
-香港VS内地，商业比例更高。年报显示，基叔还有约9,000个泊车位，作为另一租金收入来源。
(恒基兆业地产官网——香港住宅物业)
二十年来，虽然恒基在内地开发房地产项目的知名度和前述两家不能比，但在内地还搞起了燃气和新能源业务，染指安徽、江苏、宁夏、内蒙古等等共二十六个省。
去年接连卖了北京和香港的部分非核心商业办公项目，合计70多亿港元，然后就在2017年5月豪掷200多亿拿下了中环地王。
另外，近年来恒基比较热衷合作开发，和好基友旭辉在苏州、杭州、上海...玩的很开心的样子。 😆
4⃣️『网红K11艺术商场颜值担当』
新世界发展(HK:00017)
四大家族感觉都差不多，除了盖楼就是搞商业、酒店&基建。郑裕彤博士创立，周大福（控股）成员之一，新世界发展截止至2016年12月31日，资产总值4,204亿港元。
翻了下上海的开发项目清单，库存不多，主要集中在长宁和原卢湾，酒店和商办为主。👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
这里不得不提下1993年就拿下的卢湾五里桥地块，接近100w平方米的开发面积。谁又曾想到，17年后的2010年，上海举办了世博会。。。而这块地就位于浦西世博园隔壁，算不算黄浦江边的黄金地段？可惜四年前，郑家把它整体卖了个精光。
"网红"K11如今也算是内地艺术类商场的标杆了，二期地块前几年也完成了动迁，未来要copy一栋差不多样子的商业+办公+酒店。效果图真是NEWYork范了，浓浓曼哈顿味道。
小编always觉得，一期的香港新世界大厦，即便15年过去了，外立面丝毫不过时，简直是淮海东路上的颜值担当有没有？ (也有可能，邻居们都长太丑了...)
二期效果图来一张 👇
(From: 高楼迷论坛)
地块内的部分石库门历史保护建筑——尚贤坊，会被保留修缮。这个二期建完后，也算是新世界留给上海的地标mark了。
-感觉郑家的重心在酒店和百货业？于2016年6月30日，集团在香港、內地及东南亚共拥有17间酒店物业，提供超7,700间客房。不过百货业绩跌的有点惨(33%)
内地土地储备 👇
(From: 新世界发展2016年年报)
-重点已划，又是个千万大户，超过一半比例是住宅。看了下城市列表，也是重心二三线，沈阳、唐山、廊坊、肇庆都有大量土地储备。
-去年8月【新世界中国地产】正式撤销在香港联交所的上市地位，新世界发展全资私有化新世界中国。以为他们要撤了？呵呵，私有化后郑氏家族转手就在深圳前海开始了买买买。。。算上去年底那笔买卖，半年不到130多个亿花好了。
摘录一段年报里的原话👇
本集團對於中國內地的經濟前景感到樂觀，對於國家的發展充滿信心。作為本集團在中國內地的物業旗艦，新世界中國地產將會加強充滿發展潛力的重點物業項目投資。
5⃣『地产界的工匠精神』
瑞安房地产 (HK:00272)
集团创立于1971年，不同于四大家族的基建、电讯、新能源等产业四处开花，罗先生主要还是focus在房地产&建筑建材及物管领域。匠心体现的另一种表现？然后截止2016年年底，仅瑞安房地产总资产已达1,200亿元。
翻开瑞安房地产的企业大事记，1984年内地业务公司成立，并早于1996年获得“瑞虹&新天地太平桥”的开发权。21年后的今天，上海几大made by 瑞安的著名社区早已遍地开花。 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
2016年度财年，共录得176亿元营业额，其中接近90%是来自——卖楼！对没错，细数罗先生手里可打的牌，可售的住宅all in核心区啊。翠湖还有个20多万方的可售部分，市值至少300多亿吧？！
(From:瑞安房地产2016年年报——太平桥项目各用途面积分布)
-瑞虹+翠湖四期2016年共录得73亿+43亿元住宅合约销售。集团毛利率升至34%。
-还记得今年4月底开盘的悦庭吗？重点是——150平以上户型为主，均价10w+，总价1,500w以上的占比85%+，当天就卖掉90%以上(到现在还在安排每月分批qian约?!...)
-2015年的璟庭&2016年的怡庭，全都是秒光的节奏。恩，也就一年多前，还是6字打头。。and 瑞虹住宅部分存货还有45w方。😅
(From:瑞安房地产2016年年报——瑞虹新城项目各用途面积分布)
瑞安的年报里反复出现的关键词——社区！没错，就是这么一家专注打造城市中心总体规划社区模式的良心开发商。近些年来，都在反复做这些事
拆 👉 建 👉 卖
瑞虹新城、新天地太平桥，都有大片待拆地块。一直以来，动拆迁是很多开发商不敢碰触的红线，虽说“毛地开发”是历史遗留问题，但如此有耐心耗在一座城，你说这不是匠心是啥？(拆迁成本也上百亿了...)
新天地石库门旧里原貌
官网的项目list一栏也是定位划分明确，主要集中在五大城市，城市中心总体规划社区+知识型社区+交通枢纽。
(From:瑞安房地产官网——内地物业发展分布)
-罗先生说瑞安要走轻资产路线，要拆分中国新天地搞上市。“卖儿卖女"企业天地(1、2、3、5号楼已全部售出)，今年还卖了重庆天地，以及瑞虹新城的酒店部分。
-不同于shkp的核心区综合体，瑞安更多的精力在于打造集合“生活+工作+休闲”于一体的整体社区！
出门直达办公室，下楼就能吃上饭看上电影，溜个娃做个美甲买个菜，完全不用多走几步路，心血来潮想K个歌直接拖鞋出门下楼左拐。。。瑞安开发的那几个项目，基本都做到了。
-四大天地，在上海总计开发超220w方，这样的深耕同样源于对一座城市多方位的理解和认知。
(From:瑞安房地产2016年年报——上海各项目面积组成，点击看大图)
-二十多年了，这些项目早已成为魅力魔都的城市名片之一！虹桥天地算是大虹桥的开篇之作，当然位置也是最最好的！瑞虹新城带给虹镇老街的涅槃以及对整个虹口区城市面貌的改善&提升更加无需多言。。
-另外，鉴于人家有建筑建材水泥产业，相关奖项也是拿了一大堆。(匠心×2)
(From:瑞安房地产2016年年报)
-最后来看土地储备，截至去年底还有个1,000来万方。不过就在两个月前，重庆天地卖了79%股权给了..某科。😌
-看到大连的数字有点惊到，联手瑞安建业以及一家local公司，这个大连天地竟然有...300万方+。 具体用途及城市划分见下图 👇
(From:瑞安房地产2016年年报，点击看大图)
湖滨道&虹桥天地，IP展玩的那叫一个欢乐！
湖滨道的儿童洗手间，墙裂建议同行们可以去观摩学习！
月亮湾maybe音乐发烧友打卡圣地(摩登天空HipHop厂牌MDSK今年签下了红花会哈哈)！
而新天地作为上海石库门旅游必到景点之一，从未被超越！
那个INNOSPACE+创客空间本人不甚了解无法评判...
最后，租金一年全国收了17个亿...感觉有点那啥 😳...比起本报告提到的另外几家，租金收入部分的确还有很大空间！
新天地翠湖天地
作为2017年HK大紫荆勋章(香港特别行政区授勋及嘉奖制度下的最高荣誉,表扬毕生为香港作出重大贡献的人士)获得者，其实用现在的话讲，罗先生也算是个富二代出生......此处省略八卦内容😝 太平湖畔的桃园眷村倒是经常可以偶遇气质港姐朱玲玲....
哎唷，请原谅忠粉的偶尔话痨。最最最最后提一句，瑞安的年报真是看的赏心悦目，每一个项目so详细的介绍实在是太过友好！至此，瑞安粉在哪？pls让我看到你们的双手！ 🙋
一座城市的封底与封面？毕竟，如此大体量的规划整体开发，未来在上海是否还会再现呢？
之前我们写过一篇深扒翠湖天地的推文，感兴趣的朋友请👉 ——来和你开8这个上海滩“神盘”背后的故事！
6⃣『专业开发购物中心20年』
恒隆地产 (HK:00101)
母公司恒隆集团于1960年创办，业务倒是蛮专一的，主要做物业发展，90年代之前在HK港铁沿线发展多个大型住宅综合项目。官网的公司简介里这段话，拉开了这二十多年来故事开始的序幕。
1991年1月1日，陈启宗先生接任董事长一职，预见内地经济高速增长将带来发展的黄金机会，遂开展内地拓展策略，并集中在〝人口庞大城市的最佳地段〞发展商业地产项目，于1992年率先进军上海。
截止2016年年末，恒隆地产投资物业估值1,416亿港元。作为专注开发商业地产的老牌港资，不同于shkp或者瑞安，恒隆的内地商业地产开发，只有一条产品线&只有一个品牌...so far...😬
搜资料前努力回忆，上海除了恒隆&港汇外，还有啥？答案是 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
就这俩！
港汇的地是92年批租的，恒隆是93年批租，当年两块地楼板价貌似500多美金&700多美金。别忘了那可是20多年前啊，一口气拿下接近50万方的纯商办开发体量，好几亿美金，，，实力和远见可见一斑。
两个地标差不多都在2006-2007年间问世。十年前，当时也算魔都最高级的购物中心了，在还没ifc之前，也算是各大奢侈品进入内地的首选布点，写字楼的租户也是同时期浦西最强音？！
当然了，每年也给恒隆地产贡献稳定的租金收入。来看看这对兄弟的表现 (做商业的同学还记得吗，这俩可是入行市调list里的高端头牌啊有没有？！)
恒隆◀ ▶港汇
(From:恒隆地产2016年年报)
-大家都知道商业地产是要靠“养”的，显然，经过这十年培育期后，在兴业太古汇&梦幻徐家汇ITC的虎视眈眈下，早已进入成熟运营期的两位同学“被迫”进入“痛苦”的调整期。。。(一个关闭了13%一个要关闭30%楼面面积，嗯，做调整)
谁叫对手太强呢？大家都是老司机，一言不合就飙车？！ 😂
-不过，毕竟那么多年走过来了，两位的租户比例还不错啊，对比如今新场子低的可怜的retail比例，超过一半甚至接近70%的服饰类业态比...ok吗？！
-继上海这两个项目开发完后，2005年开始及之后的若干年，恒隆开始在全国二线城市大力复制起“恒隆广场”来。
本人看完年报有点震惊 😳，除去上海之外的内地投资物业里，竟然全!都!是!商!办!
恩有没有看错的？停车场的面积是写字楼的两倍还要多？ 😟
(From:恒隆地产2016年年报，点击看大图)
占领大东北？沈阳一口气就是90万方，并且，在接近十年的时间里，沈阳皇城、济南、天津、大连开发的"恒隆广场"都是24K纯的购物中心啊!!!(2014年第四季度才开始有部分写字楼收入)
感觉这家港资大牌也是好牛，那么多年来内地市场仅靠纯靠租金过活？！2016年年报显示，本年恒隆地产租金收入77亿港元，其中内地贡献了52% (比shkp略多一点点)。
(From:恒隆地产2016年年报)
-而这52%接近40亿租金里，77%靠购物中心，更是给恒隆带来了73%的营业利益。怪不得说租户是恒隆的命脉啊。。。租户简直是上帝了啊有没有？！😏
-不过2016年，上海恒隆广场进入开业以来最大调整期，又受困于实体零售大环境的疲乏，这一财年的租金表现下跌也是情有可原。
恒隆去年卖了441个住宅单位，录得50多亿港元收入，不过only in HK。翻看了官网HK的项目list，👆右上角这个区间选项好有年代感，一大堆住宅，不过都卖了。。商业办公比例倒是比上海更平衡。香港去年租金收了37个亿 👇
(From:恒隆地产2016年年报)
-其实香港各个项目的业态配比也挺有意思的，感兴趣的朋友可以直接上官网看。
-然后关于土地储备，我觉得可以给恒隆颁一个【专业开发购物中心20年】的奖，，，2011年后貌似就没再拿过地了？！
(From:恒隆地产2016年年报)
-十几年来靠租金去养这些“吃力不讨好”的亲儿子亲闺女，实在是精神可嘉！
-还记得那些年南京西路上巨型LV箱子的外立面吗？and 每年冬天户外圣诞树造型大比拼...曾几何时，这些都是留给这座城市白领们的美好回忆啊。
-如今上海两个项目要开始拼后十年的成熟期了，不过有竞争才有进步，always！最后，陈启宗董事长致股东函里展望部分的一段话也许解答了恒隆那么多年来坚持做购物中心的原因？👀
中國若以這個增長率發展，兩年後便可「創造」一個大於西班牙的經濟體系， 或於四年後「生產」一個英國。 此際環球經濟放緩，中國仍然需要固定資產投資以維持經濟發展。但長遠來說，令經濟持續增長的源頭必然是個人消費。
走，我们去恒隆广场刷卡！ 😆
7⃣『地产界的低调富豪』
嘉里建设 (HK:00683)
由祖籍大胡建的马来西亚人创立的“港资”——嘉里集团，also大牛一枚，一直以来在内地的业务除了房地产开发外，还有饮料(可口可乐)、粮油&著名的香格里拉酒店系列、货代等等一大堆。房地产分支隶属于嘉里建设，1996年于港交所上市。截止2016年年末，物业资产总市值1,237亿港元。
(From:嘉里建设2016年年报)
1985年，郭鹤年在内地进行的首项投资就是与国家经贸委合作，斥资3.8亿美元，兴建北京国际贸易中心(北京国贸)。然后21年过去了，内地项目占比接近一半。来看看嘉里在中国内地的布局 👇
啥也不说了，一大堆综合体，最北到了满洲里，广州&武汉倒是至今空白。以后有时间来做个九家港资内地发展布局对比图，应该蛮有意思的。作为内地的重要一站，上海项目list 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
来来来，效果图真实还原了，静安嘉里的office塔楼外立面，本人要先笔个❤，好爱这种方方正正的feel呀 😍
作为一枚见证浦东开发开放的原住民，还记得浦东嘉里城刚开业的时候，本人在自己的社交平台也没少“宣传”，毕竟看腻了清一色的白色米色天花地坪以及日光灯既视感的土鳖灯带后，突然有一天，粗现了一个，地板砖卡灰色各种材质拼接的非传统内装风格，当时是惊喜又开心的！(内心os 这也太有品了吧)
因为...第一次在上海的购物中心里看到了日本百货公司才有的地板...砖。并且，开业初期完全没啥人啊。。。哈哈哈 😅 结果，不出半年多，就相继沦陷了。。。
上一财年，嘉里建设录得129亿港元营业额，组成如下 👇
(From:嘉里建设2016年年报，点击看大图)
2016年的租金收入也是五年来最高，达到了40亿港币。近些年来酒店业务收入比重增幅明显，看这图，感觉嘉里倒是追求销售型&持有型物业组合均衡发展。
记得之前静安嘉里开业之初(对就那时候，大静安寺商圈免费停车啊!!)，在商场中庭有展出过这个项目的整个开发历程，包括拿地、设计、施工等等。
通过影像还原打桩时候的场景，还有这张珍贵的手绘图，以及地块里那栋历史保护建筑的由来。。。真的就是一个正儿八经的展览啊！重点是竟然还中英文对照。。👍
谁知道上海还有哪个项目做过同样的事？幻想着若干年后，这些珍贵的影像资料也是留给一栋建筑一个项目一家企业乃至一座城市极为珍贵的回忆啊有没有？
当时就觉得，港资的这种real匠心真的值得从多方位去研究学习。
刚刚翻相册的时候感叹，转眼又四年过去了...⌛
深扒年报又发现，大概是因为当年这些土地中有的是划拨所得，所以项目权益也并非嘉里全资持有？求专业人士来解读下。
最后来看土地储备，目前内地已建成投资物业大约有83万方。发展中物业大约181万方，遍布深圳、南京、杭州、沈阳、成都、昆明、南昌等。恩，几乎每个里都有住宅部分的。截止去年底还有个26w方的可售楼面面积。👀
(From:嘉里建设2016年年报，点击看大图)
另外，嘉里旗下还有40多万方酒店，香格里拉SHANGRI-LA品牌，内地第一家选址杭州，西湖畔，1984年开业，住过的同学举个手！
来看HK，嘉里在中半山还有总共8w多方的持有公寓，720,000多呎豪宅啊!!!只租不售哦！🏠 位置就在这 👇(红色箭头) 何文田&上环西营盘还有在建的住宅项目！
不过有货卖卖总比啥都没有纯靠租金过活要轻松点吧？！这投资组合也是棒棒哒！感觉这家庞大的家族企业多年来在内地一直都是低调的存在啊。。。看到一段新闻里这么写 👇
与李嘉诚、李兆基等耳熟能详的顶级富豪相比，郭鹤年显得异常低调，即便是控股《南华早报》后，他仍然不改其一贯作风—对任何访问都一概拒绝，想多了解一点他私人及家庭的事情绝非易事。最令人称奇的是，在收购香港无线后，如此重大的举动照例说要举行记者招待会，然而郭鹤年父子自始至终没有在新闻界露面，这更增加了郭鹤年的神秘色彩。
“我们只是一界小商人。” 遇到赞美，这位今年已经93岁的老人总这样回应。
8⃣『地产界的历史老师』
九龙仓 (HK:00004)
打开九龙仓官网，满屏扑面而来的霸气侧漏，仔细看九龙仓的LOGO——"始创于1886年"...好有历史感有没有？这是一家与香港这座城市同发展的企业，130多年了，据悉，这名字原来是香港九龙尖沙咀最大的货运港的名称。(知道为啥海港城在这了吧？哈哈)
From:九龙仓官方公开发文
资料显示，这家港资大牛原本是香港英资「怡和洋行」旗下产业，后经历一场商战，最终归属于一代船王包玉刚先生麾下。开挖前看了一堆资料，简直是被上了一堂历史课！感兴趣的朋友可以去看看九龙仓的集团宣传片(官网公开) 以及时任主席吴光正在2015年交接班前撰写的《主席报告书》，摘录一小段原文 👇
在九龙仓的日子，我们见证了中国市场改革开放的第一波，以及由1970年代后期至2012年间的经济腾飞。在这期间，九龙仓积极参与到改革开放的前沿、抓住先机，因而受惠。
《南华早报》资深记者对这家港资的评价——「九龙仓是东方主义视角、苏格兰商业精神和中国人勤奋创业的混合体」。(这评价，，，满分拿好！)
官网首页
怪不得LOGO配色也是英伦范的感觉。这家港资发展至今，酒店、物流、通讯传媒业务多元，现代货箱码头拥有尤具价值的港口。不过活跃于内地&香港的地产发展是其重点业务。
至2016年财年，九龙仓投资物业组合的账面值为3,193亿港元，占集团核心盈利的64%，综合资产总值达港币4,438亿元。上海项目也是一大堆 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
大家对九仓印象最深刻的，恐怕还停留在那些年和绿城的"情感纠葛"上？一直以来，九仓只做豪宅(豪宅定义:面积、装修、社区打造缺一不可)，风格也是清一色法式！松江、南汇、新江湾，法租、陆家嘴、静安寺，可谓遍地开花。环上海也是一大堆。
九龙仓上海开发的第一个住宅项目是新华路一号，六年前，就卖到了接近10w单价，2,000多w起！上海目前未售在售的有两个，讲到这个著名的E18，想当年本人还未踏进纯地产圈，网上搜到一个专题，原来拍地那天也是上演了一出大戏啊！
总价48亿元，楼板价3w5，溢价率41%
“X王”这词现在是不是算禁词了？
再来看看同一天其他地块的成交情况 👇
松江大学城1w，三林2w，，，价格恍如隔世，却只是...发生在2010年。
陆家嘴，上海的名片之一，纯住宅，这本身已经自带光环了，其实E-18北面还有块mini纯宅地，2013年也是吸引到港资争相火拼。对有江有水有山的地方特别钟情，这也许就是纯纯的港资固有的情节吧哈哈。😍
好了，back to retail，相比较住宅开发，九龙仓在上海的收租项目真心不多。
淮海路龙门路这个丁字路口，用现在时髦的话讲就是“有点妖”，懂的人自然懂。然后，大上海时代广场作为一枚安静的美男子一直以来都有点"半死不活"(不过本人还是对他有好感的，就是因为人不多，舒适度加分，以前一直去楼上看电影...)
From:九龙仓官网
东西两栋塔楼+底部商业，妥妥港范，酒店式公寓和办公貌似一直也挺稳定，so连卡佛后来算是给商业part带来新生了吗？一晃眼，也建成快20年了。
From:九龙仓官网-写字楼租户组合
上海的另一个收租项目会德丰广场，颜值&租金一直在线，很多人大概并不知道这两个项目都是九仓的吧？
其实讲到内地的投资物业里，不得不提的是位于成都的国际金融中心IFS。总楼面面积共76万方，其中包括酒店、住宅、购物中心及写字楼。个人觉得，这才是代表了九龙仓近些年来综合体开发的一贯水准，当然，也是商业地产圈考察必到的打卡地啊。目前还在重庆、无锡、苏州等地持续复制中(就是要做地标)。
2016财年，这个经常会被刷屏的熊猫爬楼项目，20万方的购物中心共录得38亿多营业额，同比增长了17%。
From:九龙仓官网
好了，讲到这家港资，真心不能不提下他们在hk的资产组合，没有最牛只有更牛。最最最著名的，作为赴港游客签到地之一的超级无敌大体量地标购物中心——海港城 (应该很多人都去过吧？找店找到生无可恋有没有？)还有，位于港岛铜锣湾，也是多部港剧的外景取景地之一——时代广场，都是九龙仓旗下地标项目。
海港城楼面面积93w方(double+环球港)，营业资产达1,700多亿港币，2016年更是创造了100亿港币销售额...
From:九龙仓2016年年报
盈利好高有没有？年报里的料也是有点多，按租金、面积及销售额的租户组合 👇 其中，零售类占比超高啊！and，这项目一年的访客数也比较惊人。简直绝版地段的综合体巨擎啊!!!
From:九龙仓2016年年报
时代广场一年营业额接近30亿港币。内地&HK，2016财年集团营收共466亿港元，其中可售物业录得400亿港元销售额，破集团创纪录收入。香港负责收租(接近130亿港元)，内地负责卖楼(超200亿港元)。
From:九龙仓2016年年报
之前深八过的山顶豪宅组合Mount Nicholson，更是不断刷新着亚洲乃至世界的洋房成交记录！更多八卦 👉 内含八卦|一直在被刷新的楼王、地王为什么总是在这里？ 复习一下咯。
From:九龙仓2016年年报
最后来看土地储备，目前还有约750万平方米，遍布15个城市。另外集团旗下业务还包括酒店(马哥孛罗酒店)、货箱码头(太仓&深圳)、天星小轮等。
最后，九龙仓集团副主席前些年公开采访时候的一段话 👇
在2014年的餐叙会上，周安桥曾自评自己——“香港公司当中谁最了解中国房地产，我想我们起码排在前一、二名吧！” 凭借着在大陆36年的深耕让这句话听来并不像是浮夸。
因此，这大概也就解释了，为啥这是为数不多，依然出手频频在上海拿地的港资吧。
9⃣『非流水线的缓慢与用心』
太古地产 (HK:01972)
对于上海市场，这家港资绝对算是一张“新”面孔，如同她的股份代码，太古创立于1972年，曾经的“四大英资洋行”之一，一直以来都专注于地产&酒店的投资开发，在hk资产也是一大堆，also涵盖住宅、商办、酒店等综合体。
官网上有个flash页面做的蛮有意思的，一键带你回顾这家企业发展至今这四十多年来发生的每一件大事记 year by year，配合那些黑白影像(仔细看，每一页里的小图都是各年份开发项目的外立面诶)，在本文所研究的九家港资的企业介绍里绝对算是用心制作了，感兴趣的朋友不妨一看。👇
From:太古地产官网
太古旗下最有名的一个项目叫太古城，位于港岛东区，1974年获批开发，整个规划占地接近100w方，包括61幢住宅大厦，近13,000个单位，是全港最大型的屋苑之一。1987年，住宅部分完成全部开发。这项目也奠定了这家港资企业发展初期的重要基石。
From:太古地产官网——太古城
怪不得总感觉太古在内地发展步伐很慢，敢情人家上世纪七十年代就已经把手伸向了美帝，在彼时的夏威夷岛上发展洋房住宅项目波雅丽 (Puu Alii)。总之在1997香港回归之前，太古已经是在香港本地发展极为成熟稳健的开发商之一了。
From:傲璇官网
去过港岛浅水湾的朋友们，有没有对背后山上的这栋造型特别的建筑印象深刻？嗯，这个位于山顶区司徒拔道的豪宅——傲璇(OPUS HONGKONG)也是made by 太古。现代建筑设计大师FRANK GEHRY的作品，感兴趣的朋友可以去看看项目官网，有许多关于设计&施工的故事，也是挺有意思的。
From:傲璇官网——未开发前项目位置图
看看这个位置，已经说明一切了不是嘛？！提供面积范围在447-505平方米(实用面积)的殿堂级顶豪(大平层)。然后两年前，就已经卖出了单套近5亿港元的天价，当年亦创下亚洲分层豪宅总价新高记录(我们的汤一，最高单套是3亿不到) 具体的买家在这就不八了，大家可以上网搜。😁
From:傲璇官网
好了开讲内地，目前只在北上广&成都开发项目，总开发楼面面积接近100万平方米，清一色全是地标综合体！
正式进入内地是在2000年左右，当然是在我大魔都，回忆一下，第一个项目是啥？大概很多人不知道吧？其实是南京西路三杰之一的——中信泰富广场，太古拥有该项目10%权益... 😌 然后至今，上海项目就一个刚开业没多久的兴业太古汇 👇
貌似太古在内地还是比较偏保守的？！北京、成都&上海市场，都是靠与其他开发商合作或者收购项目而曲线进入，基汇资本、远洋、兴业&上海前滩... (why前滩项目没有写进年报里？)
From:太古2016年年报
正儿八经着手开发的内地第一个项目是位于广州的太古汇(97%权益)，那是在2002年。总楼面面积接近36万方，涵盖购物中心、写字楼、酒店式公寓，以及广州首家文华东方酒店。
From:太古官网
开发周期也挺久，直到2011年购物中心才刚开业，彼时该项目获奖无数，品牌也算各种high-end。作为目前太古地产在内地开发最大的一个项目，也是在很长一段时间内，作为商业地产圈人士考察广州的签到地 (可以去看看广州太古汇里dyson的全套洗手间水龙头，有没有一种置身科幻片的错觉?👇)
2010年之后，太古明显加快了内地开发的速度👉 北京三里屯著名的...优衣库😁 所在项目——三里屯太古里，北京第二个项目颐堤港indigo，还有位于成都的又一个刷屏“网红”签到地——远洋太古里。街区式购物中心，开阔大广场配合各类品牌主题活动，无不给这些城市带去了更为洋气的商业氛围。
年报显示，2016财年太古地产共计录得167亿港元收入，组成如下👇
From:太古2016年年报
可见，商业办公的租金收入占到总营收的六成👆所以太古貌似也走起了恒隆的路子？轻资产重运营？
看了一下项目类型，写字楼的比例好高。香港这弹丸之地，已建成103万方啊，是太古在香港零售物业面积的三倍。写字楼部分市值1,300多万港元，去年一年收租接近60亿港元。年报里还有个租户行业划分👇
From:太古2016年年报
香港零售去年收租26亿港元。但是太古还是蛮聪明的，内地的零售部分要大于写字楼，去年收租26亿港元，其中零售部分占六成以上。
太古在内地四个城市总共才开发了96w方多的楼面面积(含酒店)，不像瑞安，仅上海一个城市就已经是220w方，大连更是达到惊人的300w方+。so香港的各类项目还是占比租金的大头的👇 ☺
From:太古2016年年报
说回上海，早在2006年就拿下"大中里项目"(还是比较喜欢这个项目名称....)50%权益。原址很多魔都土著们想必一定都非常怀念吧？想当年的吴江路啊！说拆就拆了啊...那些年的今日美食可没少去拍哈哈。可是，结果，竟然造出了并不是那么...的两栋塔楼(有没有一种 ...都...了，就给我看这个 的feel呢？以上仅代表个人审美感受) 😔
商场还没有完全开业不多评价(其实是本人至今还没去过哈哈)，但是相比较北京&成都项目，上海大中里至少写字楼的颜值...你们觉得在线吗？！(最后一家了，请收下这一丢丢的吐槽吧)😷
From:太古2016年年报
其实，大中里还是有亮点的，那就是除了办公&商场外，还有太古旗下的两家酒店会入驻！作为老牌英资洋行，其实酒店业务也是太古的核心业务线，不同于流水线般的五星级连锁品牌打造，太古的酒店是走精品路线的。已落成提供接近2,000间客房。
From:太古2016年年报
东隅、瑜舍、博舍...光看这名字就觉得逼格满满有没有？！身边住过的小伙伴表示评价还挺高的。大中里貌似是一个全新的系列叫“镛舍THE MIDDLE HOUSE”。属于太古酒店“居舍系列”（The House Collective）中的第四间酒店。
👆 “居舍系列”（The House Collective）的各类风格展示。
👇 内地主要项目模型展示图
至于土地储备，太古倒真心没什么存货，相比另外几家，这位港资同学多年来在内地的发展倒有点像英国绅士般的缓慢&优雅...要做就要做到最好。💪
前阵太古地产行政总裁白德利（Guy Bradley）先生的一段采访原话或许解释了这位“优雅绅士”多年来内地发展的策略 👇
对于房地产开发来说，没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况，适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。
太古也是做商业开发为主，去年我们就出售了香港九龙湾的一个商业物业。这不是太古的核心物业，我们对核心物业都是以长远的眼光来看待。这一原则不会改变。
不管怎样，在内地只做出租型物业，就已经说明了这份用心吧。
“像港资房企这样的家族管理主要为了长治久安, 更多需要的是稳定的商业物业来获得现金流, 并通过良好的银行关系以确保低廉的融资成本。”一位投行分析师表示。
终于深八完这九家最具代表性的港资，改天有时间再来补个番外篇，因为本人对香港置地&南丰也是蛮感兴趣的。😜
港资对内地的影响？
回到本文写作初衷，香港回归祖国二十周年刚刚过去，这二十年来，中国房地产行业发生了翻天覆地的变化。在经历了后十年(2008-2017)的高速发展后，港资究竟给我们内地带来了些什么？
1⃣设立行业标准
研究了这最具代表性的九家港资后我们可以发现，他们中的绝大多数都是创立于上世纪七八十年代。97年后，正好赶上内地城市一波“招商引资”政策红利，得以在内地以极为优越的条件获取位置极佳的土地。
商业地产开发要比可售性物业难度系数上一个台阶，一个mall的前期定位、设计、招商、运营、物管等等环节，都是极为考验开发商实力的。
彼时早已经历过几十年发展的港资开发商，普遍具备专业管理团队、项目开发运营经验、资源&资金，这在90年代末的内地，几乎是鲜见的。因此他们的到来，是给整个行业带来了专业&标准化的参考依据。
2⃣引进土地批租规则
甚至内地当下的土地批租玩法(延续多年的"公开拍卖价高者得")，也是参考HK的。资料显示，香港的第一次土地拍卖是在...1841年。😱 开埠100多年后，香港逐步形成了一套完整的地权法，主要包括《房屋转让及业权条例》《土地登记条例》等等，而这些条例，都包含极其详尽的细则，清楚界定了土地交易中各方的权益。以上这些，全部发生在上个世纪啊。
可以这么说，中国内地房地产行业的起步和发展，是与学习港资分不开的。
中资的反攻？
随着市场规模逐渐庞大，标准化的操作流程建立并发展成熟后，更多内地品牌开发商通过原本的标准化操作来实现“快进快出”的高周转策略，这结果就会导致整个行业的利润率越来越低，港资的竞争优势逐步缩小。
步子跨的慢也可以理解，曾经在中国房地产市场独领风骚的港资开发商逐渐出现了一些暗淡，毕竟，他们也是一批经历过97亚洲金融风暴的人。所以我们会看到，2010年之后，港资出手拿地的频率变的越来越低。
与此同时，一大波内资开始崛起“反攻”，这一幕幕也变的不再让人感到惊讶👇
这两家内资分别是龙光地产（03380.HK）与合景泰富（01813.HK），联合体以168.55亿港元(约合人民币149亿元)的价格竞得香港鸭脷洲利南道高端住宅地块，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。(虽然这个总价最高纪录并没有保持太久)
万科、中海、龙湖、五矿、平安、世茂、华润、保利等等熟悉的面孔近几年都在瞄准hk市场，老的启德机场板块，保利&海航更是拿下多块土地。
不过，内资还是以拼住宅地块为主，纯商业or商办用地，依然还是本土港资的大舞台！比如恒基&南丰，一言不合就甩你“中环最贵50万楼板价商业用地”。。。可见，港资在大本营做老本行还是信心十足的！
或撤或逃？我们不再需要港资了？
这些港资给内地多个城市带来了一个又一个城市封面...封底代表作👍。前十年，他们在内地的发展普遍较慢，一个项目恨不得开发个十年，善于“屯地”是常见标签，但依靠其物业组合，现金流稳健。相比较而言，内资企业则普遍是高负债，高周转，对现金流要求极高。
简单粗暴的发展规模和方式在这一行已经一去不复返，各家年报中披露的对内地战略的步调也越来越呈现分化，有的开始战略收缩和聚焦，有的则寻求合作伙伴继续加码。
然而不管怎样，港资也要现实地面对市场的变化，寻求调整与突破以顺应内地高速迅猛的市场变化，此刻也显得尤为重要。
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