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“杀疯”了的徐汇滨江，到底还剩多少筹码

一房一万  · 公众号  · 房地产  · 2025-01-26 08:00

正文


滨江资源的稀缺性不言而喻，黄浦江沿岸虽然板块众多，但核心资源有限，符合“城市+滨江”的板块寥寥无几。
黄浦、陆家嘴作为滨江“创始”板块，地位稳固，而徐汇滨江则是众多板块中异军突起的黑马。
这里商办建筑拔地而起，艺术气息浓郁，滨江步道超松弛……带来了开发商和富豪购房者的双双“氪金”。
在市场整体冷淡的背景下，徐汇滨江却一枝独秀，表现尤为亮眼。
然而，随着价格的上涨，市场上也出现了不同的声音。
有人担忧在价格已经如此高的情况下，徐汇滨江的房价未来是否还有上涨空间；
也有人质疑当前办公空置率较高，大批量办公招商能否顺利进行。

01
徐汇滨江还有地吗？

首先我们可以把徐汇滨江大致分为三个片区：
其中西岸金融片区，绿城拍下最后一个块宅地，短期内再无住宅地块可以出售，就看后期西北角的老公房是否会拆迁。
而作为主要办公用地，数智传媒片区本身住宅用地就稀少，最后一块地，百汇园旁边本来规划1120套住宅取消。
调整为城市发展备建用地(X)，未来以科研办公及基础教育设施功能为主，包含基础教育设施用地（Rs）面积不少于14300㎡。
到此为止徐汇滨江CAZ中央活动区范围内的住宅开发已经接近尾声，未来供应将非常有限。
但徐汇滨江沿岸的规划中，却始终留有一块空白，等待着被赋予新的意义，这就是公园秀场片区。
目前这里还存在着大量的厂房、园区、城中村以及旧改房屋等，需要进行大规模的改造与更新。
徐汇滨江仅剩3块待拍的住宅地块都位于此片区，龙南家苑西侧1块Rr3和中海瀛台南侧2块宅地。
等23号线开通，这三块地都将是23号线沿线的地铁盘，还是很值得期待的。
除此之外这块片区还将迎来它的新生——中央公园，徐汇滨江的第七大组团。
中央公园的核心更新范围，以美丽的上海植物园为中心，辐射约8.87平方公里的区域，而研究的视野更是扩展至17.5平方公里，将上海南站组团、上海中学、华东理工大学等重要区域纳入其中，形成一个功能齐全、充满活力的综合发展区。
根据网传的规划图，西岸中央公园将充分利用上海植物园的生态优势，在龙吴路以东的区域，精心打造一个集生态、居住、商业于一体的综合发展区.这里，不仅有郁郁葱葱的绿植，为居民提供了一个休闲娱乐的好去处，还有现代化的住宅和商业设施，满足人们的生活需求，让居住在这里的人们能够享受到高品质的生活。
更令人期待的是，在龙吴路上方，或许将建设一座观景桥梁，将植物园与滨江地带紧密串联在一起。这座桥梁，不仅将成为连接两地的重要通道，更将成为区域的一大网红打卡点。
不过现在都是猜测，具体的设计图和效果图都尚未留出，而且处于CAZ外相对重视程度会有所减少，能否再次带动整个徐汇滨江板块房价上涨都是未可知的，不过凭借着徐汇滨江现在的规划也是许多内中环板块望尘莫及的。

02
办公楼去化最高
预计5万商务白领
龙华机场的拆迁是徐汇滨江的背景，同样也是徐汇滨江区域崛起的基底。
趁着2010年举办世博会，徐汇滨江跟着世博一起搞大拆迁，腾出了大片空地。
凭借优先拆迁的优势，加之“一江一河”成为上海城市开发的核心战略，徐汇滨江得以迅速腾飞。
昔日的龙华机场、上海飞机制造厂、上海水泥厂等旧址，如今已化身为西岸传媒港和西岸数智谷等现代化产业园区。
办公楼的建设只是基础，招商质量和就业岗位的创造才是关键。
徐汇滨江的办公楼汇聚了众多知名企业，吸引了众多总部企业入驻。
滨江城开中心签约8万平方米以上、星扬西岸中心及星瀚广场签约8万平方米以上……预计租赁去化超过20万平方米，成为2024年办公楼去化最高的区域。
若将腾讯、网易等总部自用面积以及滨江城开中心的总部独栋招商计算在内，整体去化更是超过50万平方米。
按照上海甲级写字楼平均人均10-15㎡的办公面积来测算，这相当于为上海中心带来近5万名高收入岗位，这些商务白领所带来的经济效应、商业消费、居住需求等，无疑为徐汇滨江的发展注入了强劲动力，推动其再次腾飞。
滨水还带来了独特的商业形式，不同于传统封闭式购物中心，GateM西岸梦中心采用开放式街区布局，楼宇群落作为载体“散落”在场域内。
定期举办各类艺术展览、文化活动，吸引人们前来打卡。坐拥长达800米的亲水岸线，顾客可以一边购物、用餐，一边欣赏黄浦江的美景。
03
难以复刻的松弛和艺术
“徐汇滨江的狗比人还多”，这句调侃倒也不算夸张。
在西岸金融片区在阳光明媚的日子，即便是工作日的下午，也常能看见时尚的主人和他们精致的宠物。
漫步一圈，可以见到各种狗狗，偶尔还能遇见猫咪和兔子。
这里不仅是宠物的乐园，更是充满活力的年轻人聚集地。
露营、野餐、攀岩、玩滑板、跑步，或者只在江边吹吹风、散散步，都是人们喜爱的活动。疫情后，随着户外风潮的兴起，徐汇滨江的人气持续攀升，成为上海人自己的网红打卡地。
在现场，你会有一种感觉，无论上海的其他板块怎么“卷”，几乎都很难超越“徐汇滨江”的艺术文化输出。
从广场上望去，煤漏斗两侧的建筑，有着圆润曲线的T字形——如在天空下撑开的两把伞，这便是一站成名的龙美术馆，不仅开启了中国美术馆空间的全新想象力，也奏响了徐汇滨江艺术带的创新乐章。
徐汇滨江的文化输出不曾停歇过一刻，加上数智传媒片区的西岸美术馆、油罐艺术中心、星美术馆接连落成，基本完成了美术馆系统性布局、多元化发展，场馆数量达到30多家。
艺术的文化活力引领下，以“西岸”或“徐汇滨江”作为关键词，这里一直活跃在大家眼中，这便是其他滨江板块再难以复刻的艺术和松弛的人文气息。
西岸&徐汇滨江2011~2024年百度搜索指数变化
除了艺术，这里还有正在建滨江地标西岸金融城。
其中D地块项目最大的地标约290米高的塔楼，底板顺利浇筑，标志着项目工程建设迎来阶段性突破。
包括写字楼、奢侈品零售店铺、文华东方酒店和服务式公寓，预计将在2026年至2027年之间分阶段落成，将为上海带来新的商业和文化地标，进一步提升徐汇滨江的区域价值。毕竟这在上海中心城区、黄浦江畔的大规模、综合性开发项目，在规模与愿景上都是前所未有的。
你觉得徐滨的未来价值有多高？欢迎评论区讨论。

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