◎Tips：今日共
3
盘
正在登记，明细见文末
最近，有媒体统计出了一份“悲催”的数据。
近90天，杭州有2620个二手小区零网签
。换句话说，大量小区哪怕在成交量强势反弹的3月，都没有流动性。
其中杭州四大城区合计1286个，老破小、主城边缘板块，城市顶豪等纷纷在榜。
但神奇的是，
市区的闸弄口新村
，这个建于上世纪80年代的老小区，3月网签却高达17套，高居全城前列
。
更不可思议的是，
小区3500户左右，公开挂牌只剩18套
（
贝壳
），只够一个月卖。
论地段，比它好的也有；论价格，约3万的单价并没绝对优势；论学区，对口学校名气也一般。
为什么如此活跃？答案与
近期开展的“原拆原建”摸排调研
，脱不开关系。
最近，上城区的闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍片区，正在进行一项调研。
主要收集居民是否愿意原拆原建、是否愿意扩面、是否要车位，是否要精装等诉求，希望争取到“原拆原建”的名额。
而其中的闸弄口新村，是
体量最大的小区，共有约63幢住宅
。
摸排消息一出，整个片区都炸了。毕竟有浙工新村这一成功案例在前，大多数参与调研的住户表达了支持，希望能改善居住条件。
走在闸弄口新村内，几乎随便问一位居民，都能对拆迁侃侃而谈。
而只要搭上拆迁，二手房总是最敏感。据中介介绍，
房东要么紧急下架房源，要么就是坐地起价。
比如有一套高楼层的48.7㎡，4月2日直接涨价20万，折合单价3万8。4月6日又新上架了一套高楼层44.15㎡，直接报价4万多。
“
别看还有一些低价房源，都是不诚心的
。”中介说，电话打过去，约都约不出来。
卖家狂热，买家也疯狂。
据手边数据，4月3日闸弄口新村网签了一套33.65㎡的小户型，单价达36552元/㎡，创近期新高。
还有中介表示，上月签了一套2万8，现在有一套30多
㎡卖到了4万5
（
未网签
），感觉好慌
。
这不由得让我想起了2021年的朝晖六区。
当时因为附近的和平广场确定要拆迁和未来社区规划，搞得许多人认为朝晖六区也要拆迁。加上部分房东中介有意吹风，这个普通老破小突然爆火。
从手边买房数据看，
2021年1月成交量从之前的月均2-4套跳涨至29套，3月更卖出73套，登顶杭州榜首
。
接下来的4月也有27套，同时价格水涨船高。
此前朝晖各小区的二手签约均价基本3-4万，而
朝晖六区一路突破到4万5左右。最高单价近5万2
，看齐隔壁新房锦尚和品府的限价。
当中相当部分买家，就是冲着搏拆迁而来。
但随着拆迁传闻的淡化（
完成了老旧小区改造
），加上整体大行情回调，朝晖六区很快跌落神坛。
以
今年3月为例，小区网签5套，均价不到2万9
。
看着这个量价表现，当年追高杀入的投资客，不知道此刻作何感想，是否悔不当初。
朝晖拆迁，是杭州楼市中最知名的“狼来了”的故事。
但遍地传闻的市区老破小拆迁，
被证实了的，也就只有朝晖一区的3栋楼、武林门新村8幢，和树园31幢等寥寥数个案例
。
前两者是因为机场轨道快线建设，后者是因为杭州地铁施工导致房屋塌陷。
随着杭州不断外扩，
如果不是基建工程或危房，老破小拆迁的可能性只会越来越小。主要原因就是“拆不动”、“拆不起”
。
原拆原建虽然不是传统意义上的拆迁，但本质上并没太大区别，操作难度也非常大。
首先，它
需要100%同意
。浙工新村涉及居民548户（
从议案到落定近10年
），闸弄口是6倍多，意见统一就不容易。
其次，
小区再建费用，居民自筹资金基本占大头
。像浙工新村总费用5.3亿元，自筹资金约4.7亿元，占比高达88.7%，户均达86万。
闸弄口新村约3500户，每家经济状况不一，平均每户掏几十万，难度可想而知。
况且，这只是一个摸排而已，跟确定拆迁与否隔着十万八千里。今天闸弄口可以调研，明天采荷、朝晖也可以调研，投资客难道都要闻风而动？
难怪
有人调侃，每个小区都调研一下，二手库存可能就没了吧
。
如果能够原拆原建，那肯定是好事。
老破小变新房，
楼梯房变电梯房，车位不再紧张，居住环境可以得到大幅提升。
但如果单纯为了搏拆迁，追涨买入一套老破小，并不可取。
因为历史已经证明，
不是
遥遥无期
，就是被深深套牢
……
现在不管何种目的买房，最好都带自住属性。
事实上，因为出色的综合属性，闸弄口新村颇受市场青睐。
小区背靠京杭大运河，自带一个闸弄口公园，社区底商丰富。
附近有地铁
1号线闸弄口站。
直线距武林广场约
2.5公里。
南面与改善定位的华家池三兄弟，一路之隔。
小年轻过渡自住，
“一碗汤距离”，或外地人到杭想买套房等
，一直都是小区的稳定买家来源。
加上近年小区房价一路下调，主力
40-50㎡，主流总价只要100-150万，可以说是留在市中心的较低门槛了。
也正因如此，成交量素来不错。
去年
12月和今年1月，分别卖了22套和15套。
房住不炒，生活也可以很美好。但若炒作盛行，味道就变了。
▍今日
登记
楼盘
C E N G L O U · C H I N A
映宸里
板块：小和山
房源
：52套，106-127㎡
均价：
28248
元/㎡
登记方式
：首套验资50万，其他80万
登记日期
：4.8-4.10
越秀·云麓悦映邸
板块：临安
房源
：128套，89㎡
均价：16691
元/㎡
登记方式
：验资50万
登记日期
：
4.8-
4.10
杭铁·和映云筑
板块：小和山
房源
：48套，115-180㎡
均价：
31802
元/㎡
登记方式
：
首套验资50万，其他80万
登记日期
：
4.8-
4.10
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C E N G L O U · C H I N A
