版权： 来源 综合原上草 中原房买卖 ID:zhongyuanfangmaimai
近日从北京东西城多个“学区房”市场发现，曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑，引发价格松动，不少房源价格跳水近百万元。从今年三月开始的这一波最严楼市调控，至今已经快三个月的时间。在限购、限贷、限售组合拳的打击之下，各地楼市成交量均出现不同幅度的下滑。
北京楼市动态：从猛涨百万变成骤降百万
北京东西城多个“学区住房”市场发现，曾经一天一个价的“学区住房”成交量急剧下滑，引发价格松动，不少房源价格跳水近百万元还会一路暴跌吗？
几天前，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。
“即便是降到720万元的价格，也很难卖出去。”负责四平园该房源的中介经纪人陈贺（化名）说，由于价格依然较高，并不准备将房源挂在网上。
西城区陶然亭地区，多个小区由于可以上陶然亭小学和育才小学、甚至直升北师大附中和育才中学，让这里的二手房源多年来成为“买家必争之地”。
今年3月初时，这一带的‘学区房’开启了“飙价模式”。价格跳涨的速度，让中介经纪人陈贺难以置信——他所代理的一套房源标价555万元，由于三个买家抢一套，最终的成交价格竟然猛涨至630万元。
然而，曾经近百万元的跳涨变成了近百万元的骤降，并在多地蔓延。
裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元；
新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元；
六铺炕57平方米两居室也从870万元降到802万元。
“从报价上看，周边小区已经下降了大约15%。”陶然亭一中介门店经纪人介绍，即使是一度火爆的“学区房”也已经成为了买方市场，二三月份时出现的卖家挑买家变成了现在的买家挑卖家，买家能根据买家付款方式、周期来交易。
业内也分析，类似的降价房源有望越来越多。中原房产地产市场总监说，降价有可能传导给周边房源，如果价格松动，低价房源增多，后续房源有可能跟跌。
“跳水”背后：成交量大减 中介劝降价
北京自3月17日开启的新一轮楼市调控，被称为“史上最严调控季”。在首付比抬高、认房又认贷等措施外，教育部门等部门也加入进来——不久前，相关教育部门介绍，今年多校划片的参与学校和比例都将增加，西城三小学也试点多校划片入学。
也就是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。
多位中介负责人说，买家开始担忧，花十几万均价买的房子会不会最终上了均价七八万小区对口的学校？
“传统的‘学区房’买家开始陷入观望，即使是已经成交的买家，也都在担心这一问题的发生。”
四平园那套两居室90万元的下调记录中，曾在5月出现了60万元的大幅变动。
“业主很难主动降价，这次大幅调价其实是中介对业主进行劝说后才实现的。”经纪人刘江向笔者解释，最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。
这种“劝降价”的举动背后，也是中介所经历的成交压力。“上个月，我们全店只成交了一套房，还是老客户的。”刘江介绍，2月、3月时，他所在的门店曾创下一家门店单月成交20套房的记录；自"3.17"等楼市调控新政以来，成交量大减。
而在东城区史家胡同，一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元，中介方面介绍这个价格比起“3.17新政”之前的七八百万要便宜多了。“虽然目前报价650万，但我们跟业主谈了，把价格降到590万元。”东城区某中介门店经纪人小赵说，即使是学区房，目前的成交量也大幅减少，“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”
二手房市场趋势：
来自一家大型房产中介的统计数据显示，北京5月二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。
截至5月30日，合计月内北京二手住宅签约10236套，预计全月签约在1.1万套以内，是最近27个月的最低值。
另一个显著的证明则是5月31日仅565套的网签量。
在以往各月中，当月最后一个工作日的网签量基本都是明显高于其他日子的，比如4月各日网签量在800套上下，4月28日则达到了1094套；
3月各日都在1000套左右，3月31日却高达2237套。
而在刚刚过去的5月，北京每日的二手住宅网签量基本都在600套以下，最后一个工作日也不例外，可见，当下北京二手房市场确实已经跌落低谷。
在交易量明显滑落的同时，二手房的价格也很难再维持过往的高位。现在北京二手房价格已经出现了下降苗头，5月全市二手房均价下跌了2%左右，随着交易量的持续低迷，未来价格将出现更明显的回落。
从8成涨价到8成降价
北京楼市已经经历了三个月的政策发力期。
北京某大型二手市场的数据显示，二手房中介们成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。
从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。
“门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。”中原房买卖市场相关负责人说。
在各区降价房源中，西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。
“西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。”他解释，限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后，“学区房”预期发生了松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。
但往深层次看，长效解决“学区房”高烧不退的难题，依然要瞄准教育资源分布不均衡等问题。
房哥认为，要想解决学区房天价等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。
整体来看：楼市正在向买方市场转变
随着一系列严格且严密的楼市调控，贷款购房首付和利率也双双提高，不少购房人暂缓购房脚步，正逐步从激进转向观望，房地产投机现象得到遏制。专家表示，目前恐慌性抢房、业主跳价毁约的情形基本看不到了，买卖双方的博弈关系已经逐渐逆转，正在向买方市场转变。
中原房买卖分析，北京方面，二手住宅交易量可能已经接近市场底部。价格方面，由于前期涨幅过大，特别是一些前期翻倍或者多倍涨幅的地区，其降幅有可能还将进一步扩大。新政在限贷方面卡得比较紧，现在买房的基本都有贷款记录，所以就要认定为二套。
全国来看，成都、厦门、福州、青岛等超过30多个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。业内普遍预测，随着调控政策的持续，未来全国整体房价将进一步回调。
不过对此房哥认为，楼市后期走势还是要看信贷利率走势以及政策变动，如果信贷走向宽松，也不排除房价还会继续走高。眼下是不会，四大行贷款利率调高，不是么？
自从“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话出来后，很多房产投资逻辑就需要及时纠正。比如，有两个逻辑在很多人的头脑中根深蒂固，一个是只要货币发行量保持增长，M2每年以12-13%的速度增长，房价就会跟着上涨；另一个逻辑是，房产是中国经济的顶梁柱，房产不行了，中国经济就会受到很大冲击，地方政府的卖地收入就会大幅下降，所以房价不能跌。
最近，我一直写文章，劝告各位，如果再遵循这两个逻辑走下去，这次会死得很惨。有些人不听我的话，看到北上广深的房价不断上涨，一头栽进去，现在基本全部被套。
最新的消息是，北京的学区房大跌上百万，还卖不出去。
北京房价基本是全国房价的风向标，涨的时候，是领头羊，跌的时候，也是领头羊。曾经一天一个价的北京学区房近来开始下跌，备受青睐的东西城学区房有的甚至降价近百万元人民币。
北京西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。北京西城区陶然亭地区因多个小区可以上陶然亭小学和育才小学，甚至直升北师大附中和育才中学，令这个区的二手房源多年来炙手可热，成为买家聚焦的热点。但是，近来该区的房价也开始下跌，有的甚至下跌了近百万元。
据《北京日报》6月8日报导，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元；新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元等等。
有中介人员表示，即使这些房子降价，但还是很难卖出去。
其实，不光是学区房在下跌，整个5月份北京楼市的量和价都在下跌。更严重的是，楼市降温还将继续，这才刚刚开始。
学区房降价，刚开始会传导给周边房源，然后扩散到全国。一旦价格松动，低价房源增多，后续房源有可能跟跌。
不仅仅是北京，其实全国的房地产企业日子都不好过。最近几天，上市房企纷纷发表了5月份的销售报表，5月销售数据显示，龙头房企销售增速普遍放缓，有的中小房企开始大面积亏损。
万科、碧桂园等龙头房企5月销售金额环比更出现下滑。房地产界所说的销售业绩“红五月”不再红火。16家已经公布销售业绩的房企5月份合计销售1900亿元，环比下降7.8%，这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示，从今年初开始，一、二线城市发布信贷调控政策后，房企销售速度明显放缓。
大部分热点城市销售数据均出现环比与同比下调，东莞、济南、广州等城市环比下调明显，
目前，一线和核心二线城市销售面积在大幅下降，造成主要项目集中于一、二线核心城市的房企营收和净利润受到较大影响。统计数据显示，5月份，一线城市新房成交套数同比下调37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升28%。
北京房价大跌，加上上市房企业绩普遍下降，可以想象，降价销售，薄利多销，断臂求生，会成为很多房地产企业的必然之路。
如果一些房企认识不到这点，在接下来的日子里，会死得更惨。因为楼市调控是在不断升级的，是在不断转向的。
刚开始，很多城市都实行了所谓的五限，即限购、限贷、限售、限价、限商等方式，现在开始，又转向了楼市杠杆的核心，住房按揭贷款利率。对于这一政策的变化，对未来房地产市场的影响肯定是巨大的。
这不仅会增加房企的资金成本，更关键是会增加消费者资金成本。
住房按揭贷款利率上升，不仅会增加要进入者的贷款成本，降低投资者购买收益预期，也为增加已经购买住房者的贷款成本。因为，除非有特别条款，以前的住房按揭贷款利率基本上都是采取的浮动利率。如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，不排除会出现很多弃房的现象。
可以想象到的是，贷款利率上升并非结束，接下来还会在税收政策上打主意。比如增加购买税费，征收房产税等。不怕死的，继续往里面冲吧。
可以肯定，房价到目前，基本已经到顶了。原因不仅仅是上面的调控政策，也包括货币政策的周期因素。随着美联储6月加息概率超90%，欧洲央行也确定不会降息，而且披露了“收水”计划，在国际大背景下，中国央行不仅不敢大面积放水，还必须采取措施收水，紧缩货币，甚至不排除跟着加息。
对很多银行来说，最新的消息是，都开始抢钱了。当然这除了过年中和应对MPA考核之外，也因为一个新的周期即将到来——钱开始值钱了。
一些银行的理财收益首次全线超过5%，存款利率最高上浮50%。6月2日以来，包括国有银行、股份制银行、城商行在内的各类银行，发行的理财产品，全部都出现了预期收益率5%以上的产品。
公开信息显示，部分银行近期发行的理财产品中，预期收益超过5%的，占比已经超过70%。同时，存款利率也出现显著上浮，不少银行一年期存款利率上浮达到50%，连国有大行也上浮了16%以上。
房地产锁住了几十万亿的资金，即使央行放水，也很难掀起波澜，这就是所谓的流动性陷阱，导致了这一次抢钱大战。记住，这跟前几年短暂的“钱荒”还不一样，而是一个新的周期的开始。
今天我在千聊直播室回答的精彩提问是：“吴老师，很多朋友还在和我反馈房价长得很猛，他们怕再等又会一辈子买不上房了，吴老师你的预测要不要调整？”扫描下面的二维码，进入直播室收看我对包括该问题在内的20个问题的回答。
