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房地产资金链遭全面打击，深圳房客直降20%抛售
作者：原上草 来源：牛爷财经
这一次房地产的寒冬，估计会比我们想象的更严重。各地方政府的限购限贷政策只是开始，而包括央行、银行、证券、保险等方面对房地产资金链的全面收紧，才是釜底抽薪的最致命打击。
在央行频频收紧信贷资金，连续上调各种央行向银行的借款利率之后，尽管直接的资金价格还没有传导到银行的公开存贷款链条上，但是已有北京、广州、佛山等地的房贷政策开始收紧，多家银行甚至约定首套房房贷利率不低于基准利率的90%。
与此同时，证券期货业向房地产项目输送资金的链条也正在斩断。就在刚刚，中国证券投资基金业协会（中基协）正式发布实施《备案管理规范第4号》，要求严控房地产融资和资金流向。严控私募资管投资房地产市场的行为，并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市！
为了遏制房地产的投资品属性，监管层正在不断更新监管政策，封堵不符合政策导向的创新金融工具。目前，房地产融资渠道基本被堵死，数据最能表明调控结果：1月份房企融资规模下滑92%！如果局面持续，下半年中小房企或将迎来流动性危机，加速降价推盘将成为必选项。
由中国基金业协会重磅发布的这份明则指向私募资管实则指向过热的房地产市场“4号文”到底讲了什么，让我们先来注重下这七重点：
1、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。旨在贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神，推动房地产回归其居住属性，严格规范私募资产管理业务投资房地产行为，有利于进一步抑制热点城市房地产泡沫，促进市场健康平稳发展。
2、将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
3、将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品。
4、禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
5、投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案
6、相比征求意见稿，正式更详细明确了“明股实债”的定义：明确列举了具体的投资方式，基本上禁止了现有私募资管违规进入房产项目的渠道，包括委托贷款，嵌套信托计划及其他金融产品。
7、向下穿透审查底层资产，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透义务，对底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合要求。
这个文件，显然是有备而来，针对性非常强。文件所指的热点城市，其实就是上次住建部点名的16个房价上涨过快的城市，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等。
如果联系此前证监会的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》等文件，可以肯定，这一次限制房企融资，打击地产行业资金链，调控房地产行业，是在国务院层领导下的金融监管部门的统一行动。
而中基协的这个文件，基本上禁止了现有私募资管所有违规进入房产项目的渠道，包括委托贷款，嵌套信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他类资产收（受）益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权，以及其他投资方式。
其实，很长时间以来，房地产企业和个人房贷，是银行贷款的“香饽饽”。有些资金通过信托绕道进入房市，其实也是来源于银行。央行公布的数据显示，2016年新增人民币贷款中，45%是个人住房按揭贷款，还有更多银行的钱拐了个弯，流入房地产开发项目。
根据人民日报的调查，很多房地产企业通过正常的贷款拿不到资金，就转道信托计划，但资金实际上还是来自银行。信托公司为房地产发行一笔信托计划，同时银行发行理财产品，将理财产品的资金通过券商、基金公司、保险公司等的资管计划与信托计划对接。一般房地产企业通过信托计划获得资金的年利率在15%左右。
15%的利率还有人敢借，还可以赚钱，可见房地产从购房者身上获取的利润是多么的巨大！
但是，这背后玩的都是杠杆和债务，只是金融空转的一环而已，通过每一层加杠杆，貌似把整个社会财富做上去了，但这只是一个绚丽的泡沫而已。一旦资金只停留在金融机构和类金融领域的资产价格上转来转去，这个游戏是没办法玩下去的，必须回到能创造财富的实体经济中来，才能循环下去。一旦实体经济不行了，泡沫早晚破灭。
可以预期的是，资金价格还会不断提升，资金链还会不断收紧，这不仅仅是国内去杠杆、挤泡沫的需要，也是应对美联储加息和人民币汇率稳定的需要。加息或者变相加息的节奏一旦启动，信贷成本最终肯定要提高，房价的跌幅深不见底。
深圳传来的消息是，深圳二手房市场，部分急于出手的投资客已开始降价10%-20%，而新房市场也有开发商以特价房降价营销，降幅约5%至10%。作为风向标，深圳这只蝴蝶的效应才刚刚开始！！
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