LPR下调，实际利率为锚——对调降LPR的点评

央行调降LPR5Y至3.85%，对应下调10bp，为年初以来的第二次调降，考虑到前期已经通过减点调减新增购房利率，当前LPR进一步下调，对存量潜在影响更大。

央行对LPR1Y和5Y均做调整，下调10bp，和年初类似，从时间选择和下调幅度上均比较温和，并不激进。 2024年2月LPR5Y做了一次25bp的下调，尽管幅度比本次更大，但并不激进，从实际利率角度来看，并没有出现实际利率的明显回落。本次调降幅度较上次更小，从力度来看，会较前期更弱，因此，从传递的信息来看，也属于温和调降。

按揭贷款增量调减点、存量调LPR，考虑前期已经有了减点的调降，本次降LPR对存量影响更大，同时，有助于缓解新老按揭利率差异。 由于过去数月LPR并没有调降，为了支持购房需求，包括一线城市在内的大多数城市是通过减点的方式来调降利率，这使得新老按揭贷款利率不断拉开差距。上一轮系统性的调降存量按揭贷款利率来匹配新老按揭贷款是在2023年9月底，当前即便一线城市，也在LPR的基础上下调40bp，因此，新老利率差异再次拉开，当前调降LPR有助于缓解利率差异。需要注意的是，利率差异的影响并不体现为抑制需求，而是会导致提前还款的加剧。

实际利率仍然处于相对高位，预计后续还有实际按揭贷款利率调降的空间。 尽管过去2年名义按揭贷款利率已经下调多次，但经过通胀调整后的实际贷款利率仍然处于近年高位，这对需求仍然会带来一定的抑制作用，预计后续仍有调降实际按揭贷款利率调降的空间。

低杠杆应对高实际利率，对房企来说，仍建议两端配置。 当前实际利率仍然处于较高水平，对企业经营的杠杆率要求仍然很高，低杠杆运行仍然是当前的首选，同时，继续关注行业的重组进展。

风险提示： 市场需求加速下行。