核心提要：
一、拱墅湖墅地块，溢价率预计超50%
二、西湖云谷TOD地块，预计底价
三、钱塘区金沙湖地块，预计溢价率超20%
文/好地网 徐路加
明天（1.24）杭州将出让春节前最后一批三宗地块，总起价54.29亿元。
三宗地块，分别位于拱墅湖墅单元、西湖云谷和钱塘金沙湖，有一个共同特性是区位较优，如果按照之前周边项目价格销售，均有快销预期。不限价政策下，房价预期看涨。
结合具体地块属性和当前行情背景，好地网前瞻预计：
1）拱墅区湖墅单元民生药厂地块：传统市中心的供地适中是稀缺的，以本地区位具有打造豪宅的基因，对价格上涨形成支撑，按照8.3万价格测算，预计溢价有望超过50%；
2）西湖云谷TOD地块：住宅部分有快销和涨价预期，但商业商务占比40%且有地铁因素，预计底价；
3）钱塘区金沙湖地块：是钱塘区可出让的“最优地”，具有零距离地铁和一线湖景优势，可打造少量低密空间，尽管有11%的商业商务配比，溢价率预计超过20%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于湖墅单元，即原民生药厂区块，周边项目如霞映锦绣里（容积率1.3，洋房+3叠，限价6.51万）、传麒府（容积率2.8，高层，现价5.5万）极低中签率，甚至触发限售。
地块位置图（来源：好地大数据）
此次不限价下，价格有大幅上涨预期。参考南侧600米去年底销售的现房项目中冶锦绣公馆，高层售价从7.9万涨至8.3万元/㎡，依然较低中签率；西侧申花参考杭州金茂府，大户型二手成交价也在8万左右，限价时代次新大致在6-7万元左右。
好地研究院认为，核心区位不限价下品质相较此前有进一步提升，从而对价格上涨形成支撑，以锦绣公馆为代表的市场价格验证和目前整体行情的做多预期，价格看至中冶项目8.3万元/㎡相对合理。
若按此价格测算，溢价至50%仍有9%的利润率预期。
传统市中心的供地适中是稀缺的，以本地区位具有打造豪宅的基因，对价格上涨形成支撑，预计溢价有望超过50%。
地块指标表
地块位于西湖云谷板块地铁四号线云谷站、阿里巴巴云谷园区西侧。
地块位置图（来源：好地大数据）
区域去年开启商品住宅用地出让，2.8的高层限价下，包括绿城·熙海棠（售罄）、杭铁万科·云耀之城（在售），均不到20%的中签率快速去化。真实高层房价预期在3万以上。本项目综合容积率仅1.6，低密产品更是稀缺。
项目难点在于作为TOD项目，因地铁影响存在一定开发难度，开发方案须经地铁相关部门审查；更在于有40%的商业商务占比，达3.7万方。
考虑到地铁因素，尤其是高商业商务占比，主流房企较少参与，或底价。
地块指标表
地块位于金沙湖核心区域，地铁一号线下沙西站零距离、一线金沙湖景，可以说是钱塘区的“最优地”。
地块位置图（来源：好地大数据）
板块内去年底出让地块，吸引了贝好家杭州首入，不仅因为金沙湖拥有杭州同价位段最好配套，更在于板块的库存见底，目前包括紫棠园、朗拾湖著、御湖境已近清盘（尾盘）。
从此前销售价格来看，板块此前限价3.83万元/㎡，沿湖、沿地铁项目主力房源基本按照此价格销售，仅有车位优惠。
本次除最优区位条件外，综合2.1容积率，更可以结合东侧沿河景观设置叠墅等少量低密产品，进一步提升货值和差异化产品。
当然，项目规划有11%、0.94万方的商业商务，这部分体量小也具有相当价值。
若按照商业商务起价设置，住宅3.83万元/㎡价格预期（车位按照目前行情价），8%左右的利润率预期，对应溢价率在20%左右。
最优区位、叠加相对灵活的产品设置，在目前新价格体系下实际具有进一步销售流速提升和价格上涨预期。相对看涨预期下，尽管有一定商业配比，溢价仍有望超过20%。
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