（一）通过政府购买方式提供征拆服务或者通过政府采购方式参与前期工程开发

《关于土地储备有关事项答复意见函》（自然资权益函﹝2021﹞15号）、财综〔2006〕68号、财综〔2016〕4号等政策文件为社会资本参与土储相关工作提供了思路，整体而言，征拆服务可以通过政府购买服务的方式引入房企、投资机构、施工单位等市场主体，前期工程建设可以通过招投标政府采购的方式选择适格的市场主体参与。

但是，需注意的是：

1. 地方国土资源主管部门可以作为政府购买服务的主体，通过与市场主体签署政府购买服务合同的方式，引入市场主体提供征收、收购、收回土地涉及的拆迁安置补偿服务相关工作；并按合同约定数额支付报酬，但不得与拟收储地块的土地使用权出让收入挂钩；

2. 土地储备机构可以作为政府采购的主体，通过公开招标等方式引入市场主体实施储备土地的前期开发“通平”等工程相关工作；

3. 不论政府购买服务还是政府采购都需要纳入预算，且不能以该拟收储地块的未来的土地出让收入作为还款来源，但是可以将其他已经收储且出让的土地的土地出让收入作为还款来源。

相关政策依据如下所示：

（二）城中村改造为何调整为片区开发，政府授权的平台公司如何招引社会资本合作方

我们在《 哪些项目不能由施工单位垫资 》一文中提到，我们目前在地方国企和城投平台的项目投资方面一般都要做两项重点协调工作，一是引导交易对手将政府投资项目转化为企业投资项目，并安排由项目公司（非施工单位）垫资，以此避开政府投资项目不能由施工单位垫资的限制，并同步解决施工单位和我们投资机构的介入问题；二是为了解决项目难以实现资金自平衡的问题，将“公益性非经营性项目”或“公益性准经营性项目”的招投标与“非公益性经营性项目”的招拍挂进行捆绑，比如将城中村改造调整为片区开发，以此更大范围内解决公益性项目的落地以及施工单位与社会资本的参与路径问题（确保经济测算的可行性）。

《 土地征收成片开发标准 》（ 自然资规〔2023〕7号 ）明确，“ 成片开发， 是指在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动 ”。需要注意的是，片区开发以土地开发利用和产业导入为基础，通过“封闭运作”，实现项目、片区“自平衡”，最终形成“片区综合性营商环境”，并产出增量财力（如土地出让收入），以增量财政收入作为主要投资回报来源。 片区开发一般都是公益性项目和经营性项目的组合。

片区特许开发模式是指 地方政府和片区开发主管部门（即当地政府授权的从事片区开发工作并具有独立法人资格的主管部门，如由开发区管委会、发改、工信、建设、招商等部门组成的具备综合协调能力的部门），通过公开竞争的方式选择并依法授权企业作为项目主体， 以协议明确权利义务和风险分担，以特许经营形式由其在一定期限和范围内进行 综合性营商环境建设（包括 运营基础设施和公用事业投资建设、 招商引资、产业导入等）。 政府制定规则，根据绩效考核（如片区财政收入增量、经济发展、环境建设、社会效益等情况）的结果，向依法授权的项目主体支付建设成本和运营费用的合作开发模式。在此过程中，项目主体可以招引社会投资人参与，社会投资人根据绩效考核情况，取得投资回报。

1. 片区开发交付的内容

片区开发交付的是“片区综合性营商环境”，包括战略发展的规划和定位、征拆、基础设施和公共服务设施建设、公益性项目投资运营、土地二级开发和经营性项目投资运营、产业园区建设与产业导入、片区运营管理等。

2. 片区开发常见的架构模式

目前两层架构在片区开发中较为常见，通过搭建“政府（片区开发地方主管部门）——平台公司/下属国企——社会资本”的架构：

（1）在“片区开发地方主管部门—平台公司/下属国企”层面，片区开发主管部门通过公开竞争的方式或直接授权的方式选择平台公司/下属国企，以企业投资项目立项，平台公司/地方国企取得特许经营开发权或委托进行开发，由平台公司/下属国企提供综合营商环境，并根据特许经营合同、委托合同等，根据绩效考核情况，支付建设成本及服务费用等。

（2）在“平台公司/下属国企—社会资本投资人”层面，依照公开招投标有关建设和运营的相关约定，实施开发建设、招商引资、产业导入和支付对价。

（3）若涉及到前期征拆服务购买、前期建设工程采购的，应进行政府购买服务和政府采购相关操作。

3. 片区开发市场主体回报机制

回报机制遵守“增量财政、绩效挂钩、风险共担”的原则，地方财政对于社会投资人不承担刚性的支出责任，最终投资回报来自于在片区开发封闭运行下，片区开发所带来的财政增收部分的定额分享。

（1）通过片区开发产生增量财政收入（含土地出让收入），并纳入政府专项发展资金，财政部门按照约定拨付给片区开发主管部门或与片区开发主管部门进行收益分成。

（2）片区开发主管部门获得分成收益后，按照与平台公司/下属国企的协议（《特许经营协议》、《委托建设协议》等），根据绩效考核结果（如规划落实、招商引资、引入的固定资产投资情况、财政增收等指标），向其支付建设成本和运营费用等。

（3）社会资本根据与平台公司/下属国企的《投资合作协议》等约定，对社会投资人进行绩效考核，其中，满足考核要求的，社会资本可约定享有优先受益权，并获取定额收益（封顶不保底）。

（4）涉及到征拆服务购买、前期工程建设采购的，社会资本按照相关协议取得收益，但需注意“项目承接主体或供应商应严格履行合同义务，按照合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩”。

（5）在与社会投资人的协议中，不可以直接约定土地整理开发收益的分成，如约定“项目出让收入扣除省市级提留部分及各专项资金外全部返还给项目公司经营使用，作为项目红线范围内的建设资金，用于偿还前期融资、土地供地前的开发（含土地、房屋的征地补偿及安置）、道路官网、基础设施建设费用”。

（三）广州、杭州、郑州、石家庄等地的 “做地”模式

广州、杭州、郑州、石家庄等城市均出台了相应的政策，通过引入做地主体进行收储前的工作。关于做地的相关内容可参考 《 202312：城中村改造的主要模式及融资来源 》、《 城市更新与城中村改造的“做地”模式 》 等文章内容。由于做地资金需要做地主体筹集，对于该阶段的具体工作及融资，做地主体也可以通过与市场主体合作的方式进行操作。

（四）深圳的 “前期服务商”模式

深圳市罗湖区《关于积极探索罗湖区城中村改造实现高密度中心城区高质量发展的工作方案（试行）》（下称《罗湖工作方案》）以及待发的深圳市《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见（征求意见稿）》（下称《深圳实施意见》）均提及引入“前期服务商”参与前期拆迁谈判、拆补等形成“净地”前的相关工作。