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中金《秒懂研报》| REITs三周年:破浪前行,未来可期

中金点睛  · 公众号  · 金融  · 2025-01-26 10:35

正文

自2021年6月,首批公募REITs产品闪亮登场,这个新兴市场已经走过了三年的精彩历程。三年间,这个新兴市场究竟经历了怎样的变革与成长?有哪些亮点呢?



本期要点荟萃


1




1

中国REITs三周年回顾


2

中国REITs的下一个三年




分享人  |  裴佳敏(中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师)


01 中国REITs三周年回顾


首先,市场规模提升,资产品类进一步丰富想象一下,一个市场从零开始,到如今已经拥有了近50只已上市的公募REITs,总市值更是突破了千亿元大关。这些REITs涵盖了产业园、物流仓储、保障性租赁住房、消费、收费高速、环保及能源七大热门资产类型此外,还有更多储备的潜在发行项目


这背后,“首发+扩募”的双轮驱动模式功不可没。2023年6月首批四单扩募项目的成功上市,更是为这个市场增添了强劲的动力。




但一个健康的市场,仅有规模和数量是不够的。公募REITs在信息披露投资者结构上也下足了功夫。三年以来,中国公募REITs信息披露及市场交流制度的广度与深度都有所提升,定期报告和临时报告的内容更加详尽,业绩说明会、投资者开放日等活动的频率也有所增加。而且,投资者结构也更加多元化,不仅有传统的保险、券商和产业资本,FOF、私募基金等自由资金也纷纷加入,为市场注入了新的活力。


制度创新方面,公募REITs也是走在前列。通过Pre-REITs、扩募支持以及持有型不动产ABS等创新产品,形成了“资产培育-投资-退出”的闭环,满足了不同风险偏好的投资者需求。


此外,经过近16个月的调整周期,公募REITs的市场估值也慢慢回到了一个更合理、更稳健的水平,初步建立了中国实体资产的估值体系。在这个调整周期内,公募REITs市场P/NAV倍数从1.33的高峰回落至0.87,调整幅度超30%。现阶段,截至2024年10月31日,公募REITs市场的P/NAV倍数也稳稳地站在了一倍的位置,估值位于长期均值附近,产权类REITs的整体分派率达到4.99%,高出十年期国债利率286bp。这些数据,正是市场稳健发展的最好证明。





红利风格下,市场上越来越多的人开始认识到REITs这种稳定且可持续的分红现金流的珍贵对于喜欢固定收益的投资者来说,REITs既能分散风险又能增强弹性;而对于喜欢权益投资的投资者来说,REITs则是一个高分红策略的补充。更重要的是,相比于同类型的上市公司,REITs在资产运营透明度、强制分红比例以及部分项目的长期回报率上,都有着明显的优势。比如部分能源类项目,它们的长期增长率在审慎股利增速的假设下,甚至可能超过一些同类型的上市公司


那么,未来如何发展呢?



02 中国REITs的下一个三年


展望未来,中国公募REITs市场展现出持续发展的潜力。过去三年,我们已在二级市场上初步建立了实体资产的估值体系,这个体系经历了考验并逐渐趋于合理。我们预计在未来三年内,市场规模将再上一个新台阶,总市值有望达到4000-5000亿元

随着市场规模的扩大,投资者将面临更多的选择和挑战。产品数量增多但单体规模可能较小,这意味着投资者需要更加谨慎地筛选投资项目。

政策方面呢?我们认为,有几个潜在施力方向值得关注。比如,通过立法明确REITs的税收中性原则,可以确保投资者在享受收益时不受额外税负的影响;而优化基金管理人与运营管理人的权责安排,将提升市场管理的专业性和透明度,为投资者创造更加公平、透明的投资环境。

展望未来,中国公募REITs市场将持续为投资者带来惊喜。新项目不断涌现,政策为市场保驾护航,投资者在这里可以找到更多优质的机会,共享市场成长的红利。




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报告风险

市场制度建设推进不及预期:市场制度的建设是REITs长期可持续发展的基石,涉及 REITs 发行、资产运营、二级市场交易等多个方面,若市场政策建设不及预期,或不仅使 REITs 自身经营端面临更高的不确定性,也限制了REITs市场的整体发展。资产运营不及预期:REITs的收益来源于其底层资产运营产生的收入,而资产运营受到市 场供需需求、竞品情况、运营管理能力等因素影响,若资产运营不及预期,或使得REITs 收益波动,从而影响REITs的盈利能力,进而影响可供分配金额及投资人收益。无风险利率大幅上行:无风险利率是对REITs进行估值时,计算分母端折现率采用的关键 参数,若无风险利率大幅上行,或使得折现率相应调整,并对REITs估值带来不利影响, 同时投资者对于REITs的需求或在该环境中有所减弱,进而影响REITs市场的长期发展。


引用研报


本文部分观点和图表摘自不动产与空间服务研究团队

证券研究报告:《REITs三周年:破浪前行,展望未来绘宏图》

对外发布时间:2024-06-20
裴佳敏 分析员  SAC执证编号:S0080523050004 SFC CE Ref: BRY581
孙元祺 分析员  SAC执证编号:S0080521050008 SFC CE RefBOW951
张星星 分析员  SAC执证编号:S0080524020008
谭钦元 分析员  SAC执证编号:S0080524020010
顾袁璠 分析员  SAC执证编号:S0080523080008
刘佳妮 分析员  SAC执证编号:S0080520070002 SFC CE Ref:BNJ556
张宇 分析员  SAC执证编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713
陈健恒 分析员  SAC执证编号:S0080511030011 SFC CE Ref:BBM220
杨鑫 分析员  SAC执证编号:S0080511080003 SFC CE Ref:APY553
报告发布机构:中国国际金融股份有限公司 

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