关于房价，你可以看得更透彻

虎嗅注：文章转载自微信公众号巨读会，作者为作者为财新传媒原副主编、《中国改革》原执行主编叶伟强，原标题为《 关于房价，你可以看得更透彻 》。

调控新政为 北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

这次调控被称为“史上最严”的一次调控，基于这个大背景之下，作者用消费者层的视角去体会这套政策，耐人寻味。文章中包含三位作者，虎嗅已标识出。

为什么这个时点调控？

〖摘要〗

最早周五，最晚下周三， 必出调控政策；周五可能性最大， 因为北京的房市“实在太疯狂了！”

有多疯？

刷爆微信圈的煽情故事、精彩段子，我一般当做娱乐和舆情动向参考看，不能完全作为判断的依据。好吧，那就来一个真实的——前同事的卖房故事……

因为工作变动的关系，她搬到了上海，所以想卖北京的房子。作为卖房的菜鸟，她恶补了攻略，咨询了朋友，学会了“在同等户型成交价格的基础上加50万标价”。

她查了链家的价格，同等户型的差不多470万，就以520万的价格上周五挂出。当天，有人连房子都没看就要买，惊得菜鸟立马缩了回去，加了30万又挂出去。

过了几天，一对夫妻要以这个价格买。房子如此抢手，菜鸟都有点不知所措。由于人在上海，她并不太了解北京情况，跟对方视频会谈之后，发现买意坚定，心里不免嘀咕，“难道是因为我挂的太便宜了？”颇为后悔当初怎么不加价100万？

殊不知，朋友们就在群里告诉她，“直接加价100万，就是现在普遍的做法”。

群里公认的“房哥”告诉她，这是因为没房源，很多小区最近一个月根本没房子卖。“链家网的记录滞后一个月左右，最新成交一般不上架。所以你看的价格偏低了”。

“房哥”补充说，“另外，我相信要买你房子的人，肯定被放了好多次鸽子。所以，看到有个靠谱的实在房源，加价就认了。”

胜读十年书！北京看起来真是缺资产呢。那就先不卖了吧……

就是在这种疯狂的氛围下，周四下午，几个犹豫了很久的朋友，被涨价狂潮裹胁得实在不能自己，咬牙跺脚决定出手买房。我们尽管无比体谅他们下此决心的不易，还是毅然决然地拦住了他们。

最早明天（周五），最晚下周三，必出调控政策。

这个判断基本来自经验和对政府决策流程的理解，也有比较靠谱的依据：

第一，房价短期内涨得实在太凶，远超以往，不但舆情沸腾，想必更超越了决策者的底线。政府迫切需要早出手早表态；

第二，两会期间不能出，两会结束后第一天出也有点难看。所以尽管北京涨势更凶，出手调控却在上海、深圳等地之后；

第三，要在习主席访美之前出。美国已经明确，邀请习主席4月中旬访美，时间未定。既有此重大行程，调控政策当然要赶在此前尽早出。

从种种迹象看，调控政策很可能早已走完决策程序，只等宣布。周五的可能性最大，因为这是两会后适合宣布的最快日子，也因为周末可以让人们有时间消化消化。

为什么这么调控？

〖摘要〗

万一效果不好，那就八九月份再加一轮调控。

还会出什么招？

既要控制房价，又不能因此压制了经济复苏的势头，怎么办？

政府呕心沥血，引导房地产业“去库存”，不就是为了让它“补库存”，拉动经济增长吗？花了偌大代价，今年初连社会融资额都创了新高，才创造出一个经济复苏的局面，怎容破坏？

由于房地产投资是当前经济复苏的主要力量之一，政府不会希望打压过甚。这个调控力度委实不好把控，轻也不是重也不是，重了，打压投资，轻了，达不到调控的效果。所以，调控有一定的“过重”风险，所以需要控制。

怎么控制？

1.调控偏重于需求侧，所以有更严格的限购，更高的首付比，更严苛的一二套房购买条件，等等，而在供给侧下手较轻。下手太重了怕影响经济复苏，而且，此前针对地产融资之类就已经出台了大量限制性措施，效果还要慢慢显现。

2.政策表述可以严格，执行过程则可以相机行事，增加回旋余地。反过来也是成立的：如果调控不够严格，效果不明显，就用其他手段辅助，比如行政的、法律的……

巨读会 认为可以再补充第三点：实在效果不好，那就八九月份再加一轮调控。

万一这轮真的还需加码，或者以后再调控，有什么招？

政府选择的余地并不多，大致只有这么几招：

1.继续收紧房贷条件，控制居民加杠杆。

2.进一步限制企业融资，提高资金成本。

3.加大高价楼盘网签限制，增加其交易成本。

也就这些招数了吧？哦，对了，不排除政府增加自住房的土地供应。对此，我们要密切关注，也非常值得关注。多大量啊？公益性的还是盈利性的？能否走出一条出路来？……

调控政策会导致什么后果？

〖摘要〗

这一轮全国范围大城市的地产牛市基本结束。 但其房价长期仍有上涨动力。 三四线城市情况如何，视其调控政策而定。

现在调控政策已经出台，应当如何解读呢？

1.二套房认房又认贷：已有首套或有贷款记录的，执行二套政策——投资和改善性购房受到直接打击，融资受阻，购房需求降低，交易量会大幅下降。

• 普通二套房的首付加高至60%。由于北京均价已过6万元，如果购买100平米的二套房，首付最低将达360万元！而去年北京的户均房贷额度不过是144万元。更何况，非普通二套房的首付高达80%！
  
  
• 这使得许多人通过“假离婚”等绕开政策的方法不再可行。
  
  
• 二手房市场会大幅降温。大量的二手房交易是由改善性购房驱动的，这种交易往往是以旧换新，即先卖房后买房，交易链条可能非常长，涉及的人数众多，一个房子的成交往往取决于买家自己的房子能否顺利售出。新政一旦施行，许多人马上不具备购房资格，或者购房成本大幅上升，导致原来的交易链条断裂。
  
  
• 由于改善性购房的需求被冻结，不能“换新”也就不会“卖旧”，所以房子的供给会下降。需求和供给同时下降，市场进入观望期。

2.贷款期限最长不得超过25年。此举是为了加大购房早期支出，抑制需求；购房者要么加大首付额度，要么增加每月房贷支出。

3.企业购买的商品房需满3年以上才能再交易，而且如果卖个给人，需受制于限购政策。因为企业加杠杆购房的路数普遍多于个人，这项规定实质上是禁止以企业名义购买的房产通过快速买卖牟利，作用等同于去杠杆。

4.学区房受影响最小。后面会有一个小节专门谈谈学区房。

5.整个市场交易封冻，会出现一段观望期。新房很可能比二手房更早出现价格回落，因为房企的融资成本普遍较高，资金链最先绷不住的开发商会率先降价，当然也不排除有能力拿到低成本资金的房企硬抗到底的情况。

巨读会小结 ：继北京之后，广州、郑州等地也纷纷出台调控政策。以此为标志，这一轮全国范围大城市的地产牛市基本结束。但其房价长期仍有上涨动力。三四线城市情况如何，视其调控政策而定。

广州社保3年的要求已经升至5年

对此，网上有个神评论 ：每次调控，都是符合条件者的一次狂欢；政府帮你压价，你不上车，对得起谁啊？