过去十几年你错过了房地产市场，未来十几年就别再错过资本市场

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转自：首席经济学家论坛

作者：潘向东  银河证券首席经济学家  中国首席经济学家论坛理事

原题：过去十几年你错过了房地产市场，未来十几年就别再错过资本市场

潘向东：各位朋友下午好！今天很荣幸能在北大经济学院、在圣诞节的时候与大家一起探讨经济和市场的机会。对于短期中国宏观经济的走势，刚才飞轮和景彤都做了一个介绍，对于明年的资产配置，邓总也做了介绍，留给我的话，就讲讲中长期的变化，因为再去讲短期的话，弄不好如有观点冲突，似乎有在这里打擂台的嫌疑。(鼓掌，笑）

长话短说，因为我的时间是25分钟，给大家分析一下经济转型下的市场投资机会。

首先我们探讨一下，中国经济需不需要转型？ 特别是特朗普上台，说美国现在需要回归传统制造业。中国是号称第一制造业强国，人家要回归，我们是拥有比较优势，在这种拥有比较优势的情况下，需不需要进一步转型呢？这个问题我就先抛出来，这需要我们去进一步探讨，为何要进行经济转型。

1980年，当时中国改革开放，我们当时发展最快的产业是纺织工业和食品加工业。在座各位小时候应该有一个印象，假如你是城镇居民的话，你的父母其实很希望你进入纺织企业工作。假如你在农村的话，肯定听到一个词，叫万元户，万元户主要都是农村乡镇企业的食品加工业主，为什么当时这两大产业发展最快呢？因为改革开放之前，中国居民面临的一个问题，吃不饱，穿不暖，最基本的生活需求就是吃和穿。改革开放之后，我们的产业发展肯定是满足老百姓最基本的需求，也是最迫切的需求，吃和穿，所以这两大产业发展很快。有了吃和穿之后，当时大家看到海外的一些宣传，现代化，家里有冰箱、电视机、洗衣机、空调等等。需求所致，供给应运而生，家电产业快速发展，以满足城镇居民对家电所谓现代化的追求。咱们小时候看到电视里的广告，中央电视台的广告也有，不是这个冰箱就是那个洗衣机，当时家电产业发展非常迅速。

所谓“现代化”的需求得到满足之后，进入2000年之后，我们发展最快的产业是什么呢？过去十几年，其实我们看一看富豪榜就知道，是房地产、汽车行业。 刚才景彤和飞轮讲到消费的时候，讲到我们进行宏观调控，想刺激需求的时候，首先想到的都是房地产和汽车产业，因为我们过去十几年都是围绕这两大产业展开的。与之相关的周期性行业，包括煤炭、有色、建材等等所有的这些，都是围绕着汽车和房地产展开。 其实这两大产业为什么在这个时候得到迅猛的发展，原因是老百姓在有吃和有穿，又实现了所谓的“现代化”之后，突然发现自己还住在筒子楼里，自己还是骑着自行车，对住和行的升级需求急剧上升，与之相关的产业也就迅猛地发展，去满足老百姓的需求。

过去30年，中国经济的高速发展其实就是满足老百姓的“衣食住行”。这30年城镇居民也得到了基本的满足。在座很多都是做投资的，未来什么产业将发展迅速？你们希望我做回答。其实大家不要问我，也不要问苏教授，大家问问自己都知道。

老年人天天想的问题是什么？我们家老爷子天天想的是健康养老的事，中年人天天想的是什么？想的是孩子的教育，有时候也看看体育。在座也有很多90后。那么你们思考什么？你们天天想着旅游、娱乐，你们是VR的消费主力，网上的游戏也是你们的需求所在，这些需求的存在必然会导致未来的供给也会发生变化。

所谓供给侧改革，其实就是通过供给端的改革来满足老百姓的需求。为什么说满足老百姓的需求还要进行改革呢？ 举两个例子：其一医疗方面，好像去年是羊年，今年是猴年，中国人喜欢猴年生孩子，在今年3月份的时候有朋友给我打电话，他说他老婆怀孕了，问我能不能帮忙，他老婆六个月之后要生孩子，北京一些大的医院都没床位了，你说这个紧缺程度达到什么水平。第二点，大家都喜欢娱乐，喜欢看电影，喜欢看电视剧，看电影的话，大家看的更多的都是美剧，看电视剧更多都是看韩剧，咱们这14亿人就产不出来国产电影和国产剧，原因在哪儿？可能是管制太严。所以需要供给侧改革，怎么去满足老百姓的这些需求。

所以，谈到经济转型，它不是一个谁心血来潮就能推进的事，而是老百姓自己需求升级而产生的，也不是因为美国要回归到制造业，咱们就继续保持咱们制造业的优势，而不去谈转型升级，这两个方面是不矛盾的。 就像一个老年人有钱了，他希望健康，所以他天天锻炼身体；一个身体很健康的年轻人，他没钱，所以他天天琢磨的事情是赚钱，矛盾吗？两者不矛盾，发展阶段不一样，产业的发展也是这样。 (鼓掌，笑）

刚才讲得更多的是逻辑推理，其实大家可以看到数据的佐证，投资景气指数，与传统周期性行业相关的景气指数都在往下走，与转型升级、老百姓需求升级相关的产业景气指数都在往上走，这就向大家解释了未来的发展为什么要转型。 经济转型它会给我们的资产市场会带来什么影响？ 这是大家关注的问题。

转型升级第一个说的是房地产市场， 在座的各位对它也是爱恨交加，城镇居民不管是结了婚的，没结婚的，对它都有怨言。结了婚的人，都有房了，为什么还有怨言呢？因为他想多买一套房，如果他在上海的话，就会被迫排号离婚，这风险多大，为了买套房还要排队离婚。没结婚的话，大家都知道，丈母娘怎么把她的女儿嫁给你的时候，会要求你最好还是有房。（笑）那么到底我们的房地产有哪些问题？

大家都说房价收入比，深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，用房价收入比来说，可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看，似乎还有空间。 大家去过香港就知道上环和中环之间，它们房价的平均价是3-4万一平尺，相当于人民币30-40万每平米，现在金融街也就十几万一平米，相对于人家的30-40万一平米还是有差距。在九龙，就是通高铁的那地段，房价也达到了1-2万一平尺，更不用说半山别墅，7-8万一平尺，这是绝对的房价。

另外一个指标，不用房价收入比，用房屋的租售比来看， 上海可以说雄冠全球，泡沫化程度很高，没有哪一个城市能够跟这个城市做比较，不仅仅是上海，北京、深圳也一样。以传统的度量房价有没有泡沫的指标来看，我们都觉得泡沫很大。所以，没有谁，做一个经济分析的拿指标去度量说咱们的一线房地产市场没泡沫的。

与此同时，我们一二线城市的房价，从1999年以来一直是刚性上涨，就没有经历过什么调整。第二点，大家一直说租售比雄冠全球，但看看我们的租金回报率，却一直是不断的往下走。 与此相对应的房地产市场却很奇怪，奇怪在哪儿呢？明明都知道有泡沫的情况下，我们看看老百姓，购房却依旧疯狂。 今年7月份的新增信贷超过100%都是源自于居民的中长贷，也就是说老百姓在买房，结果是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。

假如你觉得老百姓是疯狂的，非理性的，那么我们看另外一个指标，就是城市的土地溢价率，不管是天津、广州，还有苏州、南京，土地溢价率很多超过了100%，土地的溢价率意味着什么？地产开发商拿到这块地以后，他开发出来的价格没有这样的涨幅，他是要亏本的，房地产开发商他是商人，想做亏本买卖吗？这就出现问题了，老百姓在疯狂追逐房地产，另外房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好，其他人也好，都在说这个市场的泡沫很大，原因在哪儿？

我们来分析一下，第一个方面，刚才讲到了房价收入比，我们单位也有很多小年轻，我就问他们买房了吗？他们说买了，我说钱从哪儿来，他说都是父母给的，这就让我们思考，用北京市上班的人拿的工资这个收入去说房价的事，是否存在不合理的地方？假如一线城市把户籍制度放开，把限购放开，北上深的房价会到哪？在座的各位估计也都很难去预测。