过去十几年你错过了房地产市场，未来十几年就别再错过资本市场

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转自：首席经济学家论坛

作者：潘向东  银河证券首席经济学家  中国首席经济学家论坛理事

原题：过去十几年你错过了房地产市场，未来十几年就别再错过资本市场

潘向东：各位朋友下午好！今天很荣幸能在北大经济学院、在圣诞节的时候与大家一起探讨经济和市场的机会。对于短期中国宏观经济的走势，刚才飞轮和景彤都做了一个介绍，对于明年的资产配置，邓总也做了介绍，留给我的话，就讲讲中长期的变化，因为再去讲短期的话，弄不好如有观点冲突，似乎有在这里打擂台的嫌疑。(鼓掌，笑）

长话短说，因为我的时间是25分钟，给大家分析一下经济转型下的市场投资机会。

首先我们探讨一下，中国经济需不需要转型？特别是特朗普上台，说美国现在需要回归传统制造业。中国是号称第一制造业强国，人家要回归，我们是拥有比较优势，在这种拥有比较优势的情况下，需不需要进一步转型呢？这个问题我就先抛出来，这需要我们去进一步探讨，为何要进行经济转型。

1980年，当时中国改革开放，我们当时发展最快的产业是纺织工业和食品加工业。在座各位小时候应该有一个印象，假如你是城镇居民的话，你的父母其实很希望你进入纺织企业工作。假如你在农村的话，肯定听到一个词，叫万元户，万元户主要都是农村乡镇企业的食品加工业主，为什么当时这两大产业发展最快呢？因为改革开放之前，中国居民面临的一个问题，吃不饱，穿不暖，最基本的生活需求就是吃和穿。改革开放之后，我们的产业发展肯定是满足老百姓最基本的需求，也是最迫切的需求，吃和穿，所以这两大产业发展很快。有了吃和穿之后，当时大家看到海外的一些宣传，现代化，家里有冰箱、电视机、洗衣机、空调等等。需求所致，供给应运而生，家电产业快速发展，以满足城镇居民对家电所谓现代化的追求。咱们小时候看到电视里的广告，中央电视台的广告也有，不是这个冰箱就是那个洗衣机，当时家电产业发展非常迅速。

所谓“现代化”的需求得到满足之后，进入2000年之后，我们发展最快的产业是什么呢？过去十几年，其实我们看一看富豪榜就知道，是房地产、汽车行业。刚才景彤和飞轮讲到消费的时候，讲到我们进行宏观调控，想刺激需求的时候，首先想到的都是房地产和汽车产业，因为我们过去十几年都是围绕这两大产业展开的。与之相关的周期性行业，包括煤炭、有色、建材等等所有的这些，都是围绕着汽车和房地产展开。其实这两大产业为什么在这个时候得到迅猛的发展，原因是老百姓在有吃和有穿，又实现了所谓的“现代化”之后，突然发现自己还住在筒子楼里，自己还是骑着自行车，对住和行的升级需求急剧上升，与之相关的产业也就迅猛地发展，去满足老百姓的需求。

过去30年，中国经济的高速发展其实就是满足老百姓的“衣食住行”。这30年城镇居民也得到了基本的满足。在座很多都是做投资的，未来什么产业将发展迅速？你们希望我做回答。其实大家不要问我，也不要问苏教授，大家问问自己都知道。

老年人天天想的问题是什么？我们家老爷子天天想的是健康养老的事，中年人天天想的是什么？想的是孩子的教育，有时候也看看体育。在座也有很多90后。那么你们思考什么？你们天天想着旅游、娱乐，你们是VR的消费主力，网上的游戏也是你们的需求所在，这些需求的存在必然会导致未来的供给也会发生变化。

所谓供给侧改革，其实就是通过供给端的改革来满足老百姓的需求。为什么说满足老百姓的需求还要进行改革呢？举两个例子：其一医疗方面，好像去年是羊年，今年是猴年，中国人喜欢猴年生孩子，在今年3月份的时候有朋友给我打电话，他说他老婆怀孕了，问我能不能帮忙，他老婆六个月之后要生孩子，北京一些大的医院都没床位了，你说这个紧缺程度达到什么水平。第二点，大家都喜欢娱乐，喜欢看电影，喜欢看电视剧，看电影的话，大家看的更多的都是美剧，看电视剧更多都是看韩剧，咱们这14亿人就产不出来国产电影和国产剧，原因在哪儿？可能是管制太严。所以需要供给侧改革，怎么去满足老百姓的这些需求。

所以，谈到经济转型，它不是一个谁心血来潮就能推进的事，而是老百姓自己需求升级而产生的，也不是因为美国要回归到制造业，咱们就继续保持咱们制造业的优势，而不去谈转型升级，这两个方面是不矛盾的。就像一个老年人有钱了，他希望健康，所以他天天锻炼身体；一个身体很健康的年轻人，他没钱，所以他天天琢磨的事情是赚钱，矛盾吗？两者不矛盾，发展阶段不一样，产业的发展也是这样。(鼓掌，笑）

刚才讲得更多的是逻辑推理，其实大家可以看到数据的佐证，投资景气指数，与传统周期性行业相关的景气指数都在往下走，与转型升级、老百姓需求升级相关的产业景气指数都在往上走，这就向大家解释了未来的发展为什么要转型。经济转型它会给我们的资产市场会带来什么影响？这是大家关注的问题。

转型升级第一个说的是房地产市场，在座的各位对它也是爱恨交加，城镇居民不管是结了婚的，没结婚的，对它都有怨言。结了婚的人，都有房了，为什么还有怨言呢？因为他想多买一套房，如果他在上海的话，就会被迫排号离婚，这风险多大，为了买套房还要排队离婚。没结婚的话，大家都知道，丈母娘怎么把她的女儿嫁给你的时候，会要求你最好还是有房。（笑）那么到底我们的房地产有哪些问题？

大家都说房价收入比，深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，用房价收入比来说，可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看，似乎还有空间。大家去过香港就知道上环和中环之间，它们房价的平均价是3-4万一平尺，相当于人民币30-40万每平米，现在金融街也就十几万一平米，相对于人家的30-40万一平米还是有差距。在九龙，就是通高铁的那地段，房价也达到了1-2万一平尺，更不用说半山别墅，7-8万一平尺，这是绝对的房价。

另外一个指标，不用房价收入比，用房屋的租售比来看，上海可以说雄冠全球，泡沫化程度很高，没有哪一个城市能够跟这个城市做比较，不仅仅是上海，北京、深圳也一样。以传统的度量房价有没有泡沫的指标来看，我们都觉得泡沫很大。所以，没有谁，做一个经济分析的拿指标去度量说咱们的一线房地产市场没泡沫的。

与此同时，我们一二线城市的房价，从1999年以来一直是刚性上涨，就没有经历过什么调整。第二点，大家一直说租售比雄冠全球，但看看我们的租金回报率，却一直是不断的往下走。与此相对应的房地产市场却很奇怪，奇怪在哪儿呢？明明都知道有泡沫的情况下，我们看看老百姓，购房却依旧疯狂。今年7月份的新增信贷超过100%都是源自于居民的中长贷，也就是说老百姓在买房，结果是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。

假如你觉得老百姓是疯狂的，非理性的，那么我们看另外一个指标，就是城市的土地溢价率，不管是天津、广州，还有苏州、南京，土地溢价率很多超过了100%，土地的溢价率意味着什么？地产开发商拿到这块地以后，他开发出来的价格没有这样的涨幅，他是要亏本的，房地产开发商他是商人，想做亏本买卖吗？这就出现问题了，老百姓在疯狂追逐房地产，另外房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好，其他人也好，都在说这个市场的泡沫很大，原因在哪儿？

我们来分析一下，第一个方面，刚才讲到了房价收入比，我们单位也有很多小年轻，我就问他们买房了吗？他们说买了，我说钱从哪儿来，他说都是父母给的，这就让我们思考，用北京市上班的人拿的工资这个收入去说房价的事，是否存在不合理的地方？假如一线城市把户籍制度放开，把限购放开，北上深的房价会到哪？在座的各位估计也都很难去预测。

第二个方面，说到租售比，很多买房是为了出租吗？就像大家买成长股一样，你是为了分红吗？

这一让人觉得奇怪的、又近乎疯狂的房地产市场，是不是背后有我们不知道的原因，我们再继续往下分析。

有的人说是货币超发，你看我们的M2有151万亿了，这个全球最高。但是在座的各位都是学经济学的，景彤是银行的，M2能够完全做不同经济体的横向比较吗？我们看看基础货币。央行的总资产2008年的时候是17万亿左右，到了今年10月份，是34万亿左右，增长1.96倍，但是美国2008年到2016年增长了5倍多，人家的基础货币增长这么多，为什么他们的M2增长不大呢？因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系，我们85-90%源于间接融资，美国85-90%源于直接融资。在座的很多做企业就知道，通过银行融资，很多是存了贷，贷了存，存了又贷，贷了再存，反反复复在转，M2就转大了。

日本以前也是以间接融资为主导，到了90年代之后慢慢过渡到直接融资为主导的时候，M2是下降的，但是并不意味着他们的货币是偏紧的，还是相当宽松的。他们90年代就开始实施QE，这一轮美国在实施QE的时候，日本已经在实施QQEN。08年危机之后全球都宽松，就咱们的房地产市场较疯狂，因此，货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象。

到底原因在哪儿？我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的，利率高，房价跌，利率低，房价涨。再看看日本，日本在城镇化率达到78%之前，怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断的往下走，我去日本访问的时候，有一个斯坦福毕业的小女孩，她在日本的一家券商工作，我问她在东京买房了吗？她说才不买呢，买了就跌谁买啊，预期都已经发生变化了。所以，城镇化率是背后的推手。你想，随着城镇化的推进，未来还会源源不断的有人会来买，供给又受限，价格会不涨？这就像买股票一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走？

我们的城镇化率，2020年大概能到达60%左右，我们也不说到达日本78%左右的时候房价见顶，但是目前的城镇化率还在不断的往上攀升，依然在延续，这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构，特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整，很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致我们每一次进行宏观调控的时候，不仅仅是控需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。大家都知道，需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在丈母娘的压力之下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，调控之后，都是房价再次上台阶。

另外一个方面，大家买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城市中心附近的房子呢？房子为何这么值钱呢？原因是它提供的公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。计划经济体制搞了一个行政设置，叫直辖市、省会城市、地级市、县城。全县最好的公共服务资源集中在县城，全国最好的公共服务资源集中在直辖市，在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化的结果大家都知道，现在全国最好的高校集中在北京、上海，最好的中学、医疗机构都集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。有一个笑话，说很多北京人为了追求北京的医疗服务，在北京买房，然后天天吸着雾霾。(笑)

因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制，就像这次中央经济工作会议所强调的那样。

剩下5分钟，我来谈谈对资本市场的看法。资本市场的结构大家都知道，现在的市值大概是45万多亿，是GDP规模的六折左右。美国资本市场的市值是GDP的1.4倍，成熟市场也都超过了一倍。预计中国经济规模未来还要继续扩大，将来预计会突破100万亿的GDP总规模，即便未来资本市场的总市值与GDP规模相当，这个市场的发展空间可以说是巨大。从证券化率的角度，大家也可以看得到，中国的证券化率仍然比较低，40%多的金融资产仍然选择储蓄。与此同时，股票市场仍然以散户为主，不仅仅中国是这样，美国在1945年的时候，93%也是散户，80年代的韩国和中国台湾也都是以散户为主，后来进一步的发展，也都过渡到以机构客户为主。不要觉得太阳底下有什么新鲜事物。

那么未来资本市场的发展会怎样？

第一，我刚才讲到了经济要转型，经济转型的首先面临的事情是企业融资方式的转型。过去30年中国经济高速发展，解决了老百姓的“衣食住行”，在解决“住行”的时候，中国进入了重化工业时代。重化工业的发展阶段，只需要有强势的地方政府和规模较大的银行，经济的高速、高效就可以产生，因为，技术海外都相对成熟，而且人家出于环境的考虑都希望他们搬迁到中国，把技术转移给你，对他们来说属于“高能耗、高污染”的产能过剩行业，就像我们现在通过“一带一路”转移给人家是一样的。强势的地方政府是可以进行“高效的”拆迁，可以不考虑环境成本，此时有与之较大的银行跟它配套，向项目提供资金支持，“奇迹”便产生了。因此，过去经济发展的融资方式主要是银行。

但未来经济的转型，发展最为迅速的更多是转型的服务型、创新型的企业，这些企业融资的体量较小，产品也存在不确定的，你要银行去给他放贷，我觉得没有哪个银行行长愿意做这个事情。第一是不经济，其次是风险比较高。但是资本市场愿意做这个事，因为资本市场对项目的评价已分散到每一个投资人，不像银行需要专门的信贷评审专人，资本市场本身就是提供“高风险、高回报”的融资。100个项目，假若通过银行信贷融资，90个项目成功，10个不成功，银行也很难承受，但通过PE融资，90个不成功，10个成功了，投资者也觉得投资组合不错。2008年的时候，苹果的财务报表也很糟糕，2008年产生的第一代苹果大家也觉得不怎么样，当时全球手机销量第一的是诺基亚，苹果手机当时不会像现在这样功能齐全。产品未来发展的不确定性，加上财务报表糟糕，银行谁愿意去放贷呢？但资本市场觉得它不错，当时市值就近千亿美元。

企业有这方面的融资需求，还要有供给，这市场才能快速发展。

供给方面我与大家来梳理梳理，过去30年中国老百姓的金融行为都与储蓄相关，有钱就存银行。80年代是因为钱少，有一点点积蓄就存银行了。当时的收入水平，决定了解决了温饱之后，能富余的钱很少。到了2000年之后，老百姓的金融行为还是有富余的钱就存银行，为什么？你买房要首付款，首付款是一次性支付，你要是买汽车，汽车也是一次性支付，但是现在城镇居民基本上都解决了这些需求之后，老百姓的收入水平也提高了，他们的金融行为也必然会发生变化，他们不会再想着一有富余的钱第一时间就是存银行，他们开始想着钱如何去保值增值。想到保值增值就会想着我们资本市场，大家看2008年到2014年之间，中国居民现金及存款由当初的54%下降到了46%，这样一个存款搬家的过程，现在、未来还会延续。

企业有通过资本市场融资的需求，再加上老百姓有这方面的资金供给，两者一结合，未来这个市场当然会高速发展！刚才讲了那么多，80年代的时候发展最快的是纺织工业和食品加工业，90年代是家电行业，2000年之后是房地产和汽车为主导的周期性行业，假如哪家企业如果踏进了这个脉搏，它不进全球500强估计也难。但很遗憾的是能踏上这个转型脉搏的企业我们似乎没有找到。像纺织工业很多都没转型，家电行业后来很多都不见了。当然比较欣喜的是现在一些传统周期性行业开始转型了，包括一些房地产企业开始拓展做影院，做娱乐产业了。

作为老百姓来说，过去十几年由于房地产开发、煤矿和资源矿的开采都需要较大的资金量，大家不太可能参与，但老百姓可以买房来实现小资金的壮大，假如你过去十几年没有在北上广深购置不动产，你的财富跟你那些在北上广深购置了不动产的同学相比，财富已经不是一个级别了，可以说错过了一个财富快速增长的时代。那么未来呢？我突然想到一个诗人说过，你假如错过了太阳就不要再错过月亮和星星了。未来那些转型的行业，因为你的资金量很小，你参加不了。但你可以参与资本市场，通过资本市场来搭上经济转型带来的财富增值机会。

也许对于经济转型能否成功你还有疑问，但经济需要转型你应该是想对和想清楚了，“兵马未动，粮草先行”，经济要转型，首先必须是融资方式的转型，资金就是企业进行转型的“粮草”，因此未来十年的资本市场将面临快速爆炸的时代，大家千万别错过。假如你错过了未来十几年经济转型带来的财富快速增长的时代，那么未来你还想财富实现快速增长，估计只能靠你的儿子能够找一个好的老婆，生出像乔布斯、盖茨、马斯克等这样的天才。(鼓掌，笑）

不要觉得成熟经济市场的那些人不努力，不勤奋，不去想着发财，而是整个经济体一旦稳定成熟之后，要想财富快速增长的机会已经很小很小了。

今天我就跟大家分享这么多，也希望与大家一起来见证，十几年之后中国福布斯排行榜上更多的将是转型相关产业的领军人物和现在在资本市场里被“防风险”折腾得苦苦挣扎的创业者，谢谢大家！

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