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典型案例:租赁权未妨害抵押权实现的,在财产处置时是否可带租拍卖?|法客帝国

法客帝国 · 公众号 · 法律 · 2024-11-24 21:00

正文

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典型案例: 租赁权未妨害抵押权实现的, 在财产处置时是否可带租拍卖?

作者 | 李舒唐青林黄绍宏

北京云亭律师事务所*

阅读提示：带租拍卖意味着在拍卖过程中，标的物（如房产）上存在的租赁合同仍然有效，买受人在获得标的物所有权的同时，也继承了与租赁相关的权利和义务。根据《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人⺠法院应当依法将其除去后进行拍卖。在财产处置时，如果租赁权未妨害抵押权实现，法院是否可以进行带租拍卖呢？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

在先租赁权不影响抵押权实现时，征得申请执行人同意后可以带租拍卖。

案情简介

一、申请执行人某某信托公司与被执行人上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司公证债权文书执行一案，某某信托公司向舟山中院申请执行。

二、执行过程中，舟山中院查明，舟山某某置业公司抵押的145套房产位于当地核心地段，其中商铺117套、办公用房28套，总建筑面积15009.87平方米。抵押房产中103套已出租给36家租户，租户将房产装修用于开办KTV、餐厅、超市、早教机构、SPA美容馆、健身会所、口腔医院等。36份租赁合同中，9份签订于抵押设立之前，27份签订于抵押设立之后。

三、抵押设立后签订租赁合同的租户为避免其租赁权被涤除以及由此产生的经济损失，向法院表达了带租拍卖的意愿。

四、舟山中院考虑到涉案房屋为商铺、办公用房，具有较强的商业属性，通过对租赁合同的真实性核查、房屋续租价值评估、带租与不带租拍卖价格对比，确认带租拍卖不会对抵押权的实现造成影响。

五、经舟山中院释明，某某信托公司同意对大部分先抵后租房屋的租赁权不予涤除。舟山中院依法对上述房产进行带租拍卖，最终成交58套，剩余87套以物抵债给某某信托公司。各租户均予以积极配合，在拍卖成交后重新和买受人签订租约并缴纳租金。2020年11月25日，舟山中院作出(2019)浙09执155号之八十一号裁定，终结本次执行程序。

裁判要点

本案的争议焦点：租赁权未妨害抵押权实现的，在财产处置时可带租拍卖？舟山中院的裁判要点如下：

第一，因涉案房产为商铺、办公用房，相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。

第二，舟山法院依法向申请执行人释明，若对抵押房产租赁权全部予以涤除，必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷，甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题，进而可能引发群体性事件。如此以来，债权实现时间过⻓、花费成本过大，也违背了本案申请执行人尽快实现债权回笼资金的初衷。某某信托公司认可法院的意⻅，同意对抵押房产进行带租拍卖。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人⺠法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立的先后顺序确定二者之间的对抗效力，并不能简单得出先抵后租的财产在拍卖时必须涤除租赁权的结论。顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。

2.只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对于少量租约过⻓、租金偏低、未按时缴纳租金的租赁合同确认为对抵押权实现有影响，对租赁权依法予以涤除。抵押房产上的租赁权是否涤除，直接涉及到抵押权人利益，抵押权人最有发言权，法院不能依职权做出决定。

3.抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。案涉房地产租赁期限长达十年、或者在经过一轮带租拍卖、变卖均流拍的情况下，应认为该租赁关系对抵押权实现已产生影响，法院应当依法将其除去后进行拍卖。（见延伸阅读案例2、3）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

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相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)

第二十八条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

抵押权设立后形成的租赁权并非必须涤除;租赁权未妨害抵押权实现的，在财产处置时可带租拍卖。理由如下:

第一，晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人⺠法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立的先后顺序确定二者之间的对抗效力，并不能简单得出先抵后租的财产在拍卖时必须涤除租赁权的结论。顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。本案中，因涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购案涉房产的目的不同于居⺠住宅，并非为了居住而是用于投资，更看重房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，买受人更关注租期⻓短、租金高低以及能否按时收取等因素。相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。舟山中院通过前期对少量商铺带租拍卖的尝试，发现相较于涤除租赁权的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。

第二，租赁权涤除与否应综合考量各方因素并以抵押权人意愿为准。租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题，只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对此，可通过不动产强制拍卖前的评估程序进行测算，进而对租赁权是否对抵押权实现造成影响加以判断。本案执行中，舟山中院通过仔细核查，对于少量租约过⻓、租金偏低、未按时缴纳租金的租赁合同确认为对抵押权实现有影响，对租赁权依法予以涤除。对于剩余大部分的租赁合同，舟山中院考虑到涉案房产为商铺、办公用房，通过审查租赁合同真实性，评估续租价值，比对带租与不带租拍卖价格，在确认租赁权存续不会影响抵押房产处置价格，确定了带租拍卖的处置思路。同时，当事人对自身权利享有处分权，而处分权的核心在当事人可自由支配、处分自己其所享有的实体性、程序性权利而不受外界干扰。抵押房产上的租赁权是否涤除，直接涉及到抵押权人利益，抵押权人最有发言权，法院不能依职权做出决定。本案中，舟山法院依法向申请执行人释明，若对抵押房产租赁权全部予以涤除，必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷，甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题，进而可能引发群体性事件。如此以来，债权实现时间过⻓、花费成本过大，也违背了本案申请执行人尽快实现债权回笼资金的初衷。某某信托公司认可法院的意⻅，同意对抵押房产进行带租拍卖。

案件来源

人民法院案例库：2023-17-5-101-002

上某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案【浙江省舟山市中级人民法院(2019)浙09执155号】

延伸阅读

裁判规则一：抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。

案例1: 扬州明某汽车服务有限公司、江苏宝某农村商业银行股份有限公司等金融借款合同仲裁执行监督执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执监39号】中认为，二、关于扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产是否违法的问题。根据当时适用的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定精神被《中华人民共和国民法典》第四百零五条予以吸收采纳，规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。明某汽车公司主张其在抵押权设立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期间一直实际租赁案涉房地产，但并未提交其与明某电气公司在此期间所签订的相应期限的书面租赁合同及与之相对应的付款凭证，其所提交的明某汽车公司与明某电气公司、明某红之间在2011年至2015年注明用途为“借款”和“往来款”的银行转账流水单、《企业住所（经营场所）使用证明》、转租合同等证据亦不足以证明明亿汽车公司在该抵押权设立前系因租赁关系而实际占有使用案涉房地产。同时，明某汽车公司与明某电气公司于2015年9月25日签订的书面租赁合同载明，鉴于明亿电气公司资金困难，且对明亿汽车公司垫付的资金不能归还，明某电气公司愿意将属于自己土地及地上建筑物租赁给明某汽车公司使用。因此，明某汽车公司所称上述租赁合同系对之前租赁情况的延续和阶段性明确的主张不能成立。即便如明某汽车公司所称，该公司与明某电气公司存在租赁关系，在宝某农商行与明某电气公司设立抵押权时，明某电气公司与明某汽车公司系同一个法定代表人，无证据证明该事实已向宝某农商行如实披露，宝某农商行相对明某汽车公司而言亦具有善意。本案中，案涉租赁合同签订时间是2015年9月25日，而抵押权设立时间是2015年8月25日，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产并无不当。

裁判规则二：案涉房地产租赁期限长达十年，可以认定对在先的抵押权实现有影响，法院应当依法将其除去后进行拍卖。

案例2: 北京某某酒店管理有限公司、某某银行股份有限公司泉州分行与石狮市某某石化纺纤有限公司、某某投资集团有限公司等借款合同纠纷执行复议裁定书【福建省高级人民法院(2023)闽执复199号】中认为，一、关于泉州中院责令某某公司甲限期腾房是否错误的问题《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉及本案，案涉房地产租赁的时间晚于抵押权登记设立的时间，且案涉房地产租赁期限长达十年，直至2032年3月13日租赁到期，可以认定带长租拍卖对在先的抵押权实现有影响。因此，泉州中院责令承租人某某公司甲限期腾房，于法有据，并无不当。

裁判规则三：在经过一轮带租拍卖、变卖均流拍的情况下，应认为该租赁关系对抵押权实现已产生影响，法院应当依法将其除去后进行拍卖。

案例3: 某某公司乙与吕某、冉某梅等借款合同纠纷执行复议裁定书【湖北省高级人民法院(2023)鄂执复265号】中认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案，某某公司甲与某某公司己于2012年1月1日签订的《租赁合同》签订时间在抵押设立前，但该租赁合同已于2017年12月31日履行完毕，武汉中院也未在该租赁合同约定的租期内去租拍卖，故某某公司甲不能以该合同对抗武汉中院在该租赁合同到期后未带租拍卖、变卖的执行行为。某某公司甲与某某公司己于2014年11月30日就×及××中的机房签订的《补充协议》，于2016年6月30日就××房屋签订的《房屋租赁合同》签订时间均发生在某某公司庚就案涉房屋及土地办理他项权证（2012年）之后，属于案涉房屋设立抵押权之后产生的租赁关系，而且某某公司甲并未否认该事实，根据上述法律司法解释的规定，不能对抗设立在先的抵押权。武汉中院在经过一轮带租拍卖、变卖均流拍的情况下，认为该租赁关系对抵押权实现已产生影响，采取去除租赁，拍卖、变卖案涉房屋，符合上述法律司法解释的规定。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

主编简介

李舒律师、唐青林律师，北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。

团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同担保纠纷、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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