【晨观方正】普通住宅标准取消有何影响/2024年12月沪深300、中证500等指数成分调整预测 20241119

今天是2024年11月19日星期二，农历十月十九。每一个冬日的清晨，方正研究向您提供及时新鲜的研究观点，秉持“独立、客观、理性、真诚”的理念，珍重您的信任，保护您的投资。

“晨观方正”将为大家带来：

事件：11月18日，上海市住建委等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，以及取消标准后相关个人住房交易税收事项，该政策自2024年12月1日起施行。

个税核定征收税率统一为1%，出售总价1000万房屋（未满5年或非首套）或将节约10万个税。上海在原先房屋交易环节，执行了差别化的个税政策，未满5年的或者非首套的普通住房按转让收入的1%征收，而非普通住房按转让收入的2%征收。当前上海取消普通住房和非普通住房标准，使得核定征收的税率统一为1%。政策减负效应明显，举例来说若上海房东出售一套未满5年的1000万总价的住房，过去个税或需缴纳20万，现在或只需缴纳10万，显著降低了售房成本、增加了住房财产性收入。

个人出售2年以上住房免征增值税，400万增值额或将免征20万增值税。此次上海贯彻财政部等三部门政策，取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。先前上海政策规定，非普住宅无论持有年限是否达到2年，均需征收增值部分5%作为增值税，此次普通住宅标准的取消使得个人出售2年以上住房免征增值税。

个人购房契税优惠政策与全国统一，1000万总价住房最高减少契税20万。原先上海非普通住宅契税为3%，现在对于个人购买住房契税，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策，即对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。本次普通住宅标准的取消，减负效应明显。举例来说，对于认购1000万总价的住房来说，新政前契税最高需30万，新政后最低可为10万，即直接减少20万。

投资建议：一线城市中上海首先取消普通住宅标准，将大幅减少交易成本，有效激发市场活力。此外，房企侧也能享受到土增税减免的利好，减少相应的开发成本，后续其他一线城市有望加速落地相关政策，助力楼市“量升价稳”趋势不断强化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。

风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。

相关研报：《普通住宅标准取消有何影响？》2024.11.18

1、中证指数成分股调整规则解读

根据中证指数公司最新公布的指数编制方案，我们对已经发布的规则及历史指数成分调整股调整结果验证作出解读。

沪深300指数和中证500指数的样本空间包含满足一定条件的非ST、*ST沪深A股和红筹企业发行的存托凭证。在指数调整时，根据股票的流动性排名和市值排名选择调入和调出的股票池。需要注意的是，每一期调整的股票数量均不超过总股票数量的10%。接着，剔除财务亏损、财务造假、受证监会处罚等问题公司的股票，优先保留满足条件的老样本股票。最后，由专家委员会审核最终的调入和调出名单。

2、2024年12月中证指数成分股调整预测

我们预测百利天恒、沪电股份、新易盛等十只股票将调整进入沪深300指数，重庆啤酒、凯莱英、华熙生物等十二只股票将调整出沪深300指数。

我们预测沃森生物、晶合集成、广联达等五十只股票将调整进入中证500指数；思源电气、天孚通信、新易盛等五十只股票将调整出中证500指数。

因原指数样本缓冲规则，我们预测本次科创50指数将不做出指数成分调整。

风险提示：本报告基于历史数据分析，历史规律未来可能存在失效的风险；市场可能发生超预期变化；各驱动因子受环境影响可能存在阶段性失效的风险。

相关研报：《2024年12月沪深300、中证500等指数成分调整预测》2024.11.02