近日，中国社会科学院京津冀协同发展智库课题组发布了一篇有关雄安新区人口与住房政策的报告。报告建议雄安新区人口密度不宜过高，综合考虑，雄安新区初始人口规模在100万人左右，远期控制在500万人左右； 在建设初期实行单位制住房体制。

报告指出，雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。综合考虑，雄安新区初始人口规模在100万人左右，远期控制在500万人左右。

人才政策：应从全球范围招揽优秀人才

从北京疏解的高等院校、科研机构、行政事业机构以及企业总部等，未来雄安新区本地高等教育的发展也将成为高素质人才的重要培养基地。

此外，雄安新区也要扩大全方位对外开放，充分利用外部资源，从全国乃至全球范围招揽优秀人才。雄安新区所在地的现有城镇居民和农民未来将主要为新区的城市功能提供服务性的工作，或进入未来新发展起来的产业从事对技能要求不高的工作。

住房政策：初期应实行单位制住房体制

雄安新区发展初期进驻单位以从北京疏解而来的高等院校、科研机构、行政事业单位以及企业总部为主，外来人口也主要是这些单位的员工，因此可以实施单位制住房体制，以业配房、以房引人、以房留人、以房控人。

报告认为，具体可采取两种方式：

第一，公租房模式。 凡是由雄安新区筹备工作委员会（或其他相关政府部门）批准进驻的单位，由政府根据实际需求和统一标准，提供办公、生产场所和职工公寓，鼓励进驻单位和职工整体租赁，按实际使用情况缴纳租金。为了保障公租房数量能够适应单位进驻的需要，可以由国务院、河北省统一成立专项建设基金，在高标准高质量规划的基础上进行新区基础设施和公租房开发建设。

第二，自建模式。 为解决财政资金不足的问题，鼓励进驻企业用自有资金建设办公、生产设施和职工公寓，但不允许上市自由交易。企业投资的房地产价值允许在初始投资额的基础上按照一个固定的回报率逐年增长。未来企业关闭或退出雄安时，可以按照资产增值由政府进行回购；或者在未来市场化改革后，由政府和单位按照一定比例对增值部分进行分成。

雄安新区本地原住居民将主要通过原有商品房、保障性住房、新民居和农村自建房途径解决居住问题。在雄安、容城、安新县城适度建设公租房，满足因结婚、家庭规模扩大等原因形成的新增住房需求。

户籍制度：雄安新区起步区建议取消户籍

报告提到，考虑到新区发展初期的人口主要来自于北京，工作在雄安、家庭在北京的情况客观上会存在一个较长时期，因此需要在户籍管理和社会公共服务政策上进行创新。

在雄安新区起步区取消户籍，实施真正的“居住证制度”，凡是在雄安新区就业缴纳个人所得税或社保的居民皆可领取雄安新区居住证，凭居住证可以享受在租房、医疗、养老、教育等方面的公共服务。条件成熟后，居住证制度逐步扩大到整个雄安新区的城市居民和农民。

这一新政将带来三大影响：

1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前，他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。

2、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。

3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。

事情的缘起是这样的：今年春节之后，北京率先出台了“限商政策”，随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

中心城市严管“商办物业”、“类住宅”，主要原因是：

第一，以北京、上海为代表的城市，需要控制人口总量，但商办物业、类住宅等通过改变用途，具有了居住功能，让城市人口失控，而且情况日益恶化；

第二，房企拿商办类土地，费用较低。但通过改变用途，实现居住功能，可以卖高价。这样，涉嫌改变规划用途，让政府收入减少。

第三，商办物业改为居住，存在消防、环保等多方面的隐患。

但是“限商”之后，一个问题随即而来：在中心城市，商办物业的库存量都非常大，卖不出去、租不出去。这些房子空置着，无法产生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租赁的房源有限。

未来房租会降吗？

如今的政策对于那些投资商住房的人来说，目前真是相当的纠结，自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中，加入吧。似乎真的脱不了手了，而且目前收益看，年化收益应该很低，估计也就在1.5%以下，相当痛苦，不加入吧，如果政府大量铺开了商住房租赁，自己就一点机会也没有了，连这1.5%都赚不到了。

而现在又有大批的商住房改租赁，供给瞬间增加这么多，房租一定会降的。而事实上今年在北京上海， 高端整租房已经在降价了 ，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺。

另外从中介也得到了一些信号，现如今正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。

昨天下午6点，南京市房产局和南京市国土局联合发布了 《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则（试行）》 ，其中对保障房的建设标准、建筑面积、建设时间等给出了明确规范， 商品房小区内配建保障房的面积从60平方米到144平方米不等 ， 两者建设标准也必须完全一致。

从出炉的这份细则中了解到，出让地块中配建的保障房，房屋建成后需无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价的准许成本。保障房建成后原则上交由区级政府统一调配，拿地的开发商需与区房产部门、保障房接收主体三方签订《南京市保障性住房（人才安居住房）建设移交协议》。

同时，保障房的建筑面积纳入地块容积率计算指标，不得突破住宅建筑高度、建筑密度、建筑面积等规划指标。另外， 保障房的面积也被明确，其建筑面积为60平方米至144平方米，原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，不得零散布置。

针对不少人关心的项目内保障房“低配”的疑虑，在本次细则中也予以明确，保障房与商品住宅必须同一标准。细则中写明，保障房及其配套设施与所在地块的商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块的商品住宅一致。同时，保障房原则上应在首期建成，面积较大时也可分为两期建设。

细则还规定，保障房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金，以及建设移交过程中产生的税费应由开发商承担，不计入该地块商品住宅房价准许成本。

在今年5月份出台的南京楼市调控“宁十条”中，南京市再次调整土地出让方式，将达到最高限价后摇号决出买家，改为竞争保障房面积，每次报建面积为200平方米，认建面积最多者为竞得人，所建保障房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。截至目前，南京已有10余幅含有住宅性质的地块需配建保障房，最多的超过3万平方米。