◎作者 |
Jay Huang
◎来源 |
高净值TIMES（HNWI-TIMES）
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加拿大现在流行一种寻宝游戏。游戏规则是这样的，游戏公司在加拿大各大城市内某个地下藏了一笔钱，数额大约在8万加币，约合人民币40万左右。接着向有兴趣参与寻宝的市民出售一份地图和一些线索，最先找到的市民，这笔钱就归他所有了。
藏宝地点往往都不是大家耳熟能详的地方，绝大多数都位于你没听说过或者即使知道但也对它不太熟悉的地点。
那些最后的胜利者无一例外都是详细研究过藏宝图和线索的深度思考者。
掘金加拿大房地产其实也是一样。
跟着大众普遍思维走的投资者很稳妥，投资一些大众耳熟能详的城市，像多伦多，温哥华，可以让你得到一个市场平均收益率，但是如果你的目标是成为一个优秀的最终胜利者，那你就需要具备深度挖掘和思考的能力了。
比如在过去5年里加拿大房价涨幅最大的城市是哪一个？并不是天天上热搜榜的多伦多和温哥华，而是BC省的素里。
即使在多伦多所在的安省，多伦多也不是安省的房价涨幅冠军，它甚至都跌出了前三，冠军得主花落安省的宾顿。
我们都知道多伦多和温哥华的租房市场非常紧俏，一房难求，但你知道加拿大租房最紧俏，租金回报率最高的城市是哪一个吗？你猜对了，也不是这俩，冠军是大西洋省份爱德华王子岛的首府夏洛特城。
这些城市别说海外投资者，就算是居住在加拿大的本地人都未必熟悉，很多人甚至都根本不知道这些城市。
而笔者最爱做的事情就是把这些默默无闻，埋在泥土里，被市场暂时冷落的璞玉或者潜在的璞玉给挖掘出来。
今天笔者就给大家介绍一块这样的璞玉–——位于萨斯喀切温省的经济中心萨斯卡通。
1
萨斯卡通进入笔者的视野源于一次偶然的机会，需要在那里居住一段时间。
随着接触和了解逐渐增多，笔者对这个城市的未来潜力就越有信心，也越看好这个城市的长期前景。
有一个事实读者可能不知道，多伦多楼市进入快车道起于2010年，在这之前，多伦多楼市发展很平稳。
而萨斯卡通这个内陆城市的楼市竟然从2006年开始就连涨十年，即使期间遇到2008年全球经济危机和随后的油价崩盘，都没有撼动它上涨的步调。
2016年随着加拿大全国楼市开始回调，它也步入了下行通道，连跌三年，从高峰期总共回调了大约20%左右。
但2019年5月最新楼市数据显示房市有止跌企稳的迹象，售房市场也从之前的买方市场转向买卖平衡市场。
笔者的好朋友A先生，一个生于斯，长于斯的本地白人，就亲身经历了这十年。
十年内，他买了人生的第一个房子，然后卖掉，之后再买入了更大的acreage (一种占地面积很大但位于城市边缘的物业)，然后再卖掉，最后买了市中心的两室公寓居住，期间他又继承了家族的农场，先委托别人经营了一段时间，最后也卖掉了。
他平时很爱做的一件事就是开车带我们一起去看那些他曾经拥有过的房子，然后絮絮叨叨地说他最遗憾的一件事就是把他的第一个房子给卖了。
那座房子位于城市的好街区，是那个区占地面积最小的一套最普通的房子。他在2006年买入的时候大概只有10来万，如果不卖掉，现在保守估价在50多万，这还是从高峰期连跌三年的价格。
笔者错略的计算了一下，10年4倍，这个收益率虽然没法跟中国的房地产相媲美，但在加拿大境内，也是属于很优秀的成绩了，至少不逊于多伦多。
2008年笔者刚到多伦多的时候，多伦多房子的普遍价格大概在40-50万左右（不是豪宅，就是位于不错街区的普通房子）。现在类似的房子应该在100万往上，但一般不会超过150万，也就是说，天天上报洗脑的多伦多楼市十年内大概也就涨了3倍左右。
这就引发了笔者的思考，到底是什么因素导致了萨斯卡通连涨十年？更重要的是，这种上涨趋势具有可持续性吗？
2
笔者认为上涨的第一功臣需要归功于它的多元化经济结构。在大多数人的心目中，萨省是一个“风吹草地现牛羊”的地方。
的确，萨省号称加拿大的面包篮子，其耕地面积占整个加拿大总耕地面积的44%，农业产值占加拿大总产值的15%，谷物产量占全世界出口谷物总量的10%。它拥有世界上最肥沃的土壤。
除了农业外，笔者之前也了解到它还是一个能源大省，有世界储量最大的铀矿和钾肥，石油和天然气的储量仅次于隔壁的阿尔伯塔省（阿省）。
翻阅资料时，笔者惊讶发现其实农业和能源业只占到萨斯卡通经济总量的20%，它的第三产业服务业已经超过了60%。
金融，保险，零售，教育，医疗等产业全面开花，它并不是我们当初以为的土包子。
萨斯卡通GDP占比结构图：
萨斯卡通从业人员结构图：
这就解释了为什么在油价崩盘的年代，隔壁阿省的两大城市埃德蒙顿和卡尔加里失业率高企，房价暴跌 ，但它却能依然保持坚挺的原因了。
房价涨跌除了看当地的经济结构外，人口增减也是一个重要指标，毕竟房子造出来是给人住的。
而人口持续增长是它连涨十年的第二功臣。
萨斯卡通城市总人口数
萨斯卡通人口流动情况
我们可以看到，总体来说，人口在以每年1万人的速度持续增长，增长点主要来源于海外移民。笔者猜测这里面大多数都是通过萨省省提名的方式移居过来的。
之前由于造假严重，加拿大很多省份的省提名项目或被取消或受限制，萨省的省提名项目可能成为目前加拿大仅存的海外移民的独苗了，所以未来来自海外的移民应该只会多，不会少。
除此之外，从省内其他地区吸引来的人口也不少。
笔者就曾经遇到过好几个从下面小镇移过来的年轻人，熟悉后，也一起聊聊未来的打算。
和中国的年轻人削尖脑袋往北上广深漂移不同，他们的小镇青年很多并不喜欢多伦多这样的大城市，认为太拥挤太嘈杂了，像萨斯卡通这样的中等规模城市刚刚好。
所以笔者猜测那部分蓝色的移居外省的移民可能主要是那些最后拿到绿卡后移去大城市的海外移民和本地的退休老人。
除了人口持续增长外，人口的年龄结构和教育水平是一个支撑未来房价更重要的因素，毕竟得年轻人者得天下，得人才者得天下。
在这方面，萨斯卡通的表现相当抢眼：
萨斯卡通居民绝大多数是20岁到40岁的适龄受过良好教育的年轻人，0岁到20岁的青少年比例也大幅超过60岁以上的老年人。
笔者在日常生活中了解到很多老年人退休后，就搬去了暖和的温哥华甚至美国生活，这也可以解释移居外省人的主要构成。
以上统计数据表明，萨斯卡通的经济基本面和人口基本面均属上乘，这也就很好的解释了为什么它的房价能够连涨十年。只要这些基本面不变，未来十年依然强烈看好。
3
与多伦多和温哥华的房价上涨相比，笔者认为萨斯卡通的房价上涨质量更健康，也更有潜力。
众所周知，多伦多和温哥华房价飙升背后最大的一股推动力量就是海外资本，特别是来自于中国和印度的购房资本。仅仅依靠本地人的工资水平根本就支撑不了当地高昂的房价。
这个推论近日也被BC省政府（温哥华所在省）的财政报告间接证实了:
该省本财年的财政盈余高达15亿，主要是税收的大幅增长，特别是房屋空置税，这让BC省40年来首次消灭了财政赤字。
从这里你就可以看出来海外资本在加拿大楼市上是有多凶猛。
反观萨斯卡通房价上涨的因素则主要是由本地居民收入水平上升以及来自于加拿大其他省份的本地投资者的推动。虽然房价涨幅并不次于多伦多和温哥华，但其总体价格依然在各方的可承受范围之内。
所以如果一旦失去海外投资者这个大泉眼，比如中国严格管控外汇流出，那么多伦多和温哥华的房价就很容易变成无源之水。
而萨斯卡通即使没有国际资本介入，仅靠本国投资者和本地居民的收入水平已经能维持上涨动力。在房价脆弱性上，萨斯卡通完胜多伦多和温哥华。
事实上，海外资本对萨斯卡通的兴趣是越来越浓厚。我们先来看一个城市报告数据：
从上图可以看出，萨斯卡通的第二大少数民族来自于菲律宾，中国排名第四。
请注意，这是2016年的数据，最新数据还没有公布，但从笔者的日常生活体验来看，这边中国人的数量绝对比我们想象的要多的多。
笔者的另一个朋友来自中国的Z小姐，她来萨斯卡通已经十多年了，这十多年里她亲身经历了当初周围没有来自中国大陆的朋友，到现在每周都会去参加中国人的聚会活动。
2012年第一次登陆萨斯卡通的投资移民老张谈起几年来的变化唏嘘不已，2012年第一次登陆时，路上遇到一个中国人，他都能激动半天。
而现在这个城市遍地都是中国人，前几周加拿大国庆日，他去市中心公园看烟火表演，看到
推着婴儿车的中国家庭至少占1/4。
银行负责开户的职员S小姐也来自中国，她刚从萨省大学毕业，说起萨省大学中国留学生的数量，可以用裂变来形容。
笔者刚落地时，在住所附加转了一圈，短短半小时内，竟然就遇到了五组中国人，有学生，有老人，有年轻夫妇带着孩子，旁边的中国邻居也不少，一不小心就看到一家人说着国语就出门了。
房东家的孩子在附近高中上学，同学中至少有1/3有中国背景。.
中国超市，中国餐馆分散在城市四周，奶茶店，卡拉OK厅，密室逃脱一应俱全，麻雀虽小，五脏俱全，笔者有一种十年前走在多伦多街口的感觉。
其实这些重大变化都要归功于最近几年来萨省政府宽松的移民政策。
政府大力引进外来移民和留学生，并且给予留学生很好的移民条件。就像前文所说，在加拿大整体移民收紧的大背景下，萨省的省提名移民项目可能已经成为加拿大移民仅存的独苗了。
