资管新篇：2024年观点商业年会之逆行与破壁

（2024年10月31日上午·上海）“过去的关键是经验，未来的关键是创新。”

2024年的REITs市场发力比去年强很多，发行REITs数量和规模正在持续增长，可以看到，REITs市场是加速往前滚动的。在这样的情况下，围绕REITs将形成一个全新的生态系统，是替代房地产开发的一个全新的生态系统。

10月31日，以“繁荣周期：消费与变革”为主题的2024观点商业年会在上海开幕。这是观点商业年会自2013年以来的十二届商业地产盛会。本届年会下设“主题峰会”“全体大会”“表现力指数”及“企业课堂”四大板块，期间以演讲、对话、交流的形式，深入探讨消费与变革的新繁荣周期。

在新的时期，商业地产有了新的改变。10月31日上午的主题峰会围绕“资管新篇”这一主题，与会嘉宾们进行了深入而广泛的讨论。

商办作为宏观经济的晴雨表，办公市场的压力和感受还是很直接的。

大会第一环节中，率先登场发表主题演讲的是高格办公空间合伙人&副总裁周兴强，他带来的演讲题目为“新时代办公资产健康持续经营之道”。

高格办公空间作为办公资产的运营商，直接感受到了这两年办公市场发生的动态变化。据周兴强介绍，第一个新变化就是地段在存量时代重要性的改变，从静态转变为动态。

高格办公空间合伙人&副总裁 周兴强

第二是招商团队作用变化，招商团队强大不再是提升资产回报效率的关键。第三是服务与客户留存关系变化。

在办公资产运营中，运营方与业主方是一种协同关系。同时，他指出，现在这种环境下还想获得客户的青睐，一定要走个性化线路，而不是标品线路。

ESG是推动企业践行长期主义的硬准则，ESG转型下商办资产未来会是一个更多元的、政策支持的、市场导向相结合的过程。

紧随其后发表演讲的是中海商业副总经理、COOC中海商务&OFFICEZIP全球负责人唐安琪，她带来的是关于“从‘新绿’到‘长青’——COOC中海商务长期主义下的ESG革新”的演讲。

中海商业副总经理、COOC中海商务&OFFICEZIP全球负责人 唐安琪

她表示，今年是ESG概念诞生的第20周年，也是中国宣布碳达峰碳中和的第4年，今年就变成了中国非常重要的推动ESG和可持续发展政策关键的一年。

在政策的引导下，国内ESG管理应该会迎来一个飞跃式发展。她继续补充道，而且很重要的一点，就是ESG会和国家的高质量发展、共同富裕、双碳目标等战略完全联动起来。

同时，她分享了中海坚持做ESG主要是源于三个方面：第一是满足客户的需求，第二是回应市场的期待，第三是作为央企的担当。

随着REITs进入常态化，商业地产存量资管领域被再次注入新的活力。

大会第二环节主题为“资管新途”。该主题下，F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧率先带来“REITs上市后的扩募与市值管理”的主题分享。

F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事 陈晓欧

他的演讲内容包括两个主题，一个是扩募，一个是市值管理。

目前扩募在中国是一个循序渐进的游戏规则和市场。他指出，Pre-REITs是最强的以退为始的扩募资产，它可以为REITs提供资产。以公募REITs上市倒退到私募REITs投资，对REITs的资产运营表现、底层的设备设施管理，Pre-REITs都是有目的的进行收购，然后提升，到达一定指标之后从REITs退出。

从以退为始到目标导向，到REITs形式的退出，他认为是未来整个不动产市场重要的驱动力。

市值管理上，他指出目前REITs的市值管理还是一片空白。

陈晓欧最后总结道：“我们要尊重并且加入到REITs的生态体系中去。生态体系将是未来取代现在的房地产开发市场的重要概念。”

中金基金管理有限公司创新投资部负责人刘立宇就境内公募REITs对商业不动产发展的机遇和挑战分享了他一些更加细微的观察。

中金基金管理有限公司创新投资部负责人 刘立宇

“境内的公募REITs相对国外来说，它的资产品类是比较丰富的”，已经上市的REITs有7大资产品类，可分为产权类和特许经营权类。他发现，不同的资产类别目前在二级市场的表现也是有所分化的。

与此同时，他觉得，在公募REITs现在的发展阶段，政策的利好如果可以真实地提振宏观经济，特别是增强居民消费的能力，这样一个趋势对于整个消费基础设施REITs，对于商业不动产也是一个更加重要的基石。

高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍分享的内容主要围绕在消费基础设施的底层资产层面，在实践当中运用得比较多的评估方法。

高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO 郑萍

她表示，消费的特征和经济发展的阶段是息息相关的。

“因为中国很大，在经济发展率先到一定程度的一线和1.5线城市，服务性、个性化、多样性，以及针对本地消费者的‘在附近’‘便利性’，和针对游客的‘在别处’，这些将会成为消费的主要趋势。”

对于未来的发展态势，她指出，除了城市级和副城市中心级这样更加稀缺的项目资源以外，只有两类商业是有价值的。第一类就是区域中的绝对头部和潜在头部项目，第二类是在区域当中能够形成绝对差异化的主题性的小体量集中式商业。

在随后首场主题讨论中，嘉宾们继续就“存量破壁”进行探讨。对此，BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平表示：“存量资产特别像一座座蕴含着宝藏的矿山，外面有坚强的硬壳，就需要我们用智慧去敲打，用创新去激发出宝藏最真实的价值。”

金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维从写字楼跟商业两种资产类别剖析了当前市场的变化。

其中商业类资产方面，变化会更多一些，第一是经营模式的变化；第二是空间、场景和内容三者是缺一不可的；第三是商业定位上会越来越清晰，目标客群也更加细分。第四是分化越来越明显，顶部传统的重奢利用头部的优势，越来越强。

主题讨论会：存量破壁

主持嘉宾：BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平

对话嘉宾：金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维、瑞银香港投资银行部地产团队执行董事葛潇白、乐晟商业集团董事长、总裁雷易群、蜜蜂科技BEEPLUS合伙人、集团常务副总裁刘雪萌、香港元丰资本管理合伙人古迎辉

瑞银香港投资银行部地产团队执行董事葛潇白则从投资人的视角分享了对于近期商业资本市场重点交易的观察。他指出，针对优质的、稳定出租的物业，尤其是在一线城市，大型的险资还是非常活跃。

随着不动产私募投资基金试点和REITs进入常态化发行，与过去相比，资管赛道也终将面临前所未有的挑战和机遇。

乐晟商业集团董事长、总裁雷易群指出现在存量资产的总量很大，而且产品类别也千姿百态。很多资产没有条件去做设计，去做以运营为核心的建设，所以产品的类别确实存在很多的问题。

提及轻资产模式的运营和挑战时，蜜蜂科技BEEPLUS合伙人、集团常务副总裁刘雪萌表示：“轻资产模式，我们和业主的利益是深度绑定的，可以通过我们的专业化运营能力，为业主创造超额收益，共同去做收益的分成。从利益上大家是共赢的状态，避免了双方利益不一致的问题。”

香港元丰资本管理合伙人古迎辉表示，元丰资本主要是做商业产业地产的投资，以及最近也开展了科技项目方面的投资。

“我们的投资一方面关注周期和产业宏观的发展，另一方面金融手段也是非常重要的。”从投资的角度，他认为目前中国资产处于低潮期，这是一个很正常的周期。

张平颔首示意，现在正是在挖掘资产价值被严重低估机会的好时机。而元丰资本的业务重点包括地产+金融+产业，这也是现在的一个趋势。

第二场主题讨论会主题为“资管与REITs”，由喆安(上海)投资管理有限公司总经理车阳作为对话主持嘉宾，登场参与对话的有招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾、华夏基金基础设施和不动产业务部联席行政负责人莫一帆、元联基金高级副总裁张超及悦容匯资管合伙人/营销总经理周宇桁。

主题讨论会：资管与REITs

主持嘉宾：喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳

对话嘉宾：招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾、华夏基金基础设施和不动产业务部联席行政负责人莫一帆、元联基金高级副总裁张超、悦容匯资管合伙人/营销总经理周宇桁

本场对话围绕“金融赋能大时代下的商业资管体系构建”、“消费REITs元年，商业想象与底层资产”以及“资产价值释放与“投融建管退”新通道”三个议题进行。

招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾表示，在好和不好的时期，资产管理都是最重要的环节。他认为，在管的方面，商业物业要非常有耐心、非常敏感。

华夏基金基础设施和不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，相对于可以发行REITs的7大业态来说，商业是这么多业态里面竞争性最强的一个业态。

“从目前的市场环境下，资产价值的释放可以遵循一个循序渐进、分阶段实现的过程。”从资产价值释放角度，元联基金高级副总裁张超这样认为。

“我们看到这两年消费的变化非常快，也许3年前我们建得非常好的物业，现在对于一些快速出来的消费者需要的生活方式，已经完全不适合了。”悦容滙资管合伙人/营销总经理周宇桁认为，过去的关键是经验，未来的关键是创新，如果能把这两个东西结合在一起，未来运营管理和资本的结合，能让国内刚刚兴起的REITs发展得更好，产生更好的内容。

主持嘉宾车阳如是总结：“非标资产越来越多了，不是一个标准化的打法，管理人的能力越来越凸显，这也是我们做另类资产管理一个很重要的能力，到了各显神通、大展身手的很好的时间。”