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广州最新地铁规划要来了，要不要追着地铁买房
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：为什么别人贷款利率降到3.3%，自己还要3.9%？
这次利率调整只调整LPR的加减点，但是并不调整重定价日，所以之前贷款利率在批量调整的LPR并没有调整。
如果要降LPR，那就要等到了贷款重定价日，贷款重新定价后，才会统一降到3.3%。
因为从去年存量房贷利率下调以来，LPR发生过多次下降的情况。我们市面上出现了不同的LPR标准。
由于大家的重定价日都不太一样，大部分人可能是每年的1月1日，但也有不少人是贷款的生效日，这便导致大家实际在执行的LPR可能都不一样。
贷款重定价日后，都会统一调整到3.3%的贷款利率。
我们长期处在低利率时代，是一件不可逆的事情。
随着广州三期地铁规划的很多线路的建设进入尾声。像3号线东延、5号线东延、7号线二期、18号线这些已经开通。13号线二期，10号线也都即将开通。
意味着广州四期的地铁规划终于要来了。
最近广州地铁在官方发布了广州市轨道交通第四期环评公示。
这次公示虽然公布了建设单位和环评报告编制单位的名称和联系方式，但是并没有披露建设规划的总里程和具体的线路。
留了一个不小的悬念。虽然这个悬念并不会保留太久，毕竟年内第二次环评公示的时候里程和线路大概率就会公开。
对于很多吃瓜群众，倒是增加了些茶余饭后的谈资。但是对于我们这些成天泡在楼市板块规划的人来讲，对于广州地铁规划已经猜的七七八八了。
今天我们就提前看看，四期地铁规划，谁会是最大的赢家。
01
虽然这次的环评公示没有提及里程和线路，但实际上四期线路在之前的网上都能找到相关的蛛丝马迹。
我们之前从设计院的路边消息得知，四期的上报里程预估在150公里左右。
进入名单的有10条地铁线。
同时基本上有6条地铁线属于板上钉钉。分别是：
10号线东延段（天河客运站-高塘石），约9.4公里。
15号线一期（横沥-蕉门-南沙客运港）：约16公里。
19号线一期（海珠龙潭村-黄埔站）：约21公里。
26号线一期（白云太和-番禺沙湾）：约51公里。
广佛线东延段（沥滘-大沙村东）：约2.4公里。
佛山四号线广州延伸段（港口路-兴业大道）：约13公里。
上面6条线路，合计里程大概在113公里。
有分歧的是在今年6月份，增城规划局在广东省招标网上发布了一条城市轨道交通建设线路沿线用地规划的研究招标公告。
这则公告的内容，就是基于近期建设地铁新线的研究。
我们从这则招标公告里，窥探到拟开展近期建设的4条地铁线路。这一版线路图应该是根据《广州东部中心总体规划》调整后的最新亮相。
这四条线路分别是地铁16号线一期、20号线增城段、23号线增城段和27号线。这四条线路加起来总里程要将近90公里。
意味着，这10条线，要砍掉50公里。
那砍掉的50公里，要不就是拿掉两条线路，这样总里程依然是150公里不变，简单直接。
另外就是线路不变，但是线路建设采取分段建设的思路，某些线路分成一期和二期来建设。
所以四期最大的悬念并没有大家想的那么惊心动魄，无非是27号线和16号线，这两条线最终的归属问题。
整体上来看，四期的地铁规划和广州向东和向南发展的思路是吻合的，泛东部4条，泛南部3条，兼顾主城区南北向有两条分流。
另外除了这十条线路，还有几条城际线路，我们预测有22号线南延（番禺广场-深圳光明城）和37号线一期（佛塱-广州东站）。
大概率是归纳到大湾区城际线，不会占用广州地铁申报的里程数。但至于城际线会不会出现在四期的规划里，目前还没有准确的信息。
02
当然，我们也能看到，广州地铁建设的速度正在放缓。
相比三期地铁规划获批线路13条，总里程258.1公里，四期则大幅缩水到100公里，只有150公里里程。
除此之外，四期的线路大部分都是以分段分期的形式为主。
这是由于总里程受限，不得已做出的妥协方案。
但也说明，广州地铁线路的规划，整体已经趋向成熟。新线更多的功能不是创造，而是完善现有线路的盲区，或者弥补现有线路存在的问题。
比如26号线北延段，从太和延长至人和，填补白云两镇之间的广阔地铁盲区，并实现26号线与现有3号线无缝换乘。提前把14号线和3号线的客流在人和、太和两站疏解。
又或者10号线东延线，从天河客运站打通到高塘石，填补广氮片区地铁的空白。地铁打通后，把广氮片区的人口引入珠江新城。
当然，一条线路分几期申报建设，自然会大大延长建设周期。按照过往经验，分段建设直到功能完善，需要长达5到8年的建设周期。这对于周边的居民来讲，望眼欲穿无意是痛苦的。
某些分期建设的线路，在前期就会出现功能不全的情况。
就像之前的13号线，原本的规划意图是5号线的平行线路。
强化广州东西部区域和市中心的连接，缩短了这两个区域和市中心的距离，使得人口可以更快速地到达目的地，同时带动了沿线区域的经济发展和人口流动。
但是在二期通车前，13号线的功能没有实现东西部区域和市中心的连接，成了一条增城区的内部线路。预期的效果自然大打折扣。
当然，对于大家来讲，地铁提供的便利当然重要，但是很多人更关心的是地铁预期带来的房产升值。
只不过地铁的拉升作用，也并非粗暴的地铁=房价上涨，这么简单。
这里面有很多精细的节点。
和不少人想象中不同的是，地铁提升房价的最大影响力不是开通的时候，最大效力往往是规划明确出台的那一刻。
地铁建设，动辄5年往上。
不论市场怎样的兴奋，这么长时间，也会平息下来。因此，等到地铁正式开建，房价反而没有特别大的涨幅。
而经过漫长的立项、建设期，终于等到地铁开通的那一天。
在如此漫长的周期下，业主可能都换了一波。对于地铁的预期也打磨的光滑圆润了。
这个时候，业主也会象征性的提升挂牌价，以示对地铁便利的主权。只是幅度相比规划出来的石破天惊，就要小很多了。
对于一个区域来讲，地铁周期中，规划明确的那一刻，房价涨幅最大。但是最重要的，还是地铁落地后，这个区域是否还有其他的利好落地。
所以，大家不要在地铁规划放出来后，盲目去追求地铁概念的房产。特别是在规划公布那一刻，为了地铁概念付出额外的溢价，买贵不说，还要苦等多年。实在是不值得的一件事情。
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