金某阳法致增城夫妻5亿房产巨亏，选筹不对、融资再强也无用！

朋友在南山某盘，大几十万资金锁定一套回迁房

1年多点，已增值百万；因为还未办红本

名额直接转让、就能盈利百万

算是中产阶级，简单投资的小胜利

最近，又开始听到，极端融资方法，导致的一巨额房地产投资样板的破产、巨亏：一对顺德夫妻，通过亲友代持几十套增城房屋、极高杠杆贷款4亿左右。从2015年建仓到2016年下半年，资金链就撑不住。2018年上半年，被名下还款逾期的代持亲友告上法庭。

初闻此事时，了解房地产的人首先是质疑：

2015年买房，还能被套？不是大盘涨了1倍+么？

是的是的，只要2016年及之前正常买一二线城市房子的，都 涨 了啊！

为什么这对夫妻亏了呢？

仔细一看，原来他们的投资里，有大量买入 自建小楼、商办物业 ；并且，很多物业超过评估价2-3倍去贷款融资；实际杠杆率超过100%，而很多物业因为不是优质住宅，就并没上涨。到了后来，现金流跟不上供楼需求，逾期还款大量发生，整个盘子就崩了。

原来，买错房了！

就是啊。如果谁在深圳深圳湾或广州珠江新城有4-6套豪宅，如果2014年买入价1个亿；坚持到现在，应该简简单单就实打实值2个亿了；就是货真价实的净资产上亿的亿万富翁了。

房子买的对，是不可能亏的！

这些年，聪明的人们，把房地产金融之路走得很极致。

高杠杆、高负债，房滚房、套利持续投资，把房地产金融方法抽象到极致。

只需要在熟手的金融中介的辅导下，很多人都能够建仓到2000万-过亿；只要楼价涨50%，就都是货真价实的千万富翁、亿万富翁了。

然并卵，有的人，却没有真买房发财！

原因就是，他们买错了。

在鸡犬升天的2015-2016楼市大行情，只要搞得到银子，哪怕是高利贷，大举高杠杆建仓杀入楼市，怎么都是能浮盈暴利的。

但是，一到楼市冷下来的2017-2018，选筹失误的盘子，就变得岌岌可危：不要说涨30%，很多人的房子、恐怕还微跌了10%。

哪怕不跌，如果涨幅没错过15%，对于高杠杆、高成本的投机客来说，所持有的仓位也是亏的，涨幅还不够资金的利息成本：

100万的房子，敢贷款90万，2年涨到110万，也未必够利息。

而刚需30万首付去买，贷款70万，2年涨了10万，那还是能覆盖利息的。

不同的贷款利率成本、杠杆幅度，导致真实盈利的差别。

对于超高杠杆、甚至高利贷买房的，如果房子不能2-3年盈利卖出，后面现金流都可能出问题：

没有钱来持续月供啊！

不能月供，盘子就崩了啊！

以前，有金*阳，教人极端融资、高杠杆建仓高价豪宅。

今有，各种民间群体，依然 极端融资、高杠杆建仓，那些未必能涨的房子。

杠杆越高、房子越滞涨，则投资风险越大，现金流一断、就满盘皆输。

所以，金融框架是金融框架；融资贷款的方法里，还必须有“优质的标的”来支撑。 融对款，还要买对房。

这些天，跟朋友聊天，朋友们认为，在深圳么，就买买买次新房的3房、涨速是最好的。主流区域、主流楼盘、89平米3房，怎么都不可能涨不赢啊。

对于更专业的投资客，就会更专业的去寻找超跑的标的：

人家涨10%，我涨30%，多出来的20%、赚到手就是赚到手了。

比如，过去这1年多，香蜜湖1000万的3房，有的涨到1600万了；深圳湾500万的小户型，涨到800万了；坂田和龙华的新名校分校学位房，一年涨个25%；