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今年小阳春，很多买房人“看而不买”

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-03-17 08:00

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上周二 晚上9点多 ，中介小哥仍在邀约我看房。

因为确实足够晚了，恐怕会给房东/租客造成不便，我就拒绝了。

但没想到中介小哥说：

“没事，最近很多客户都晚上看房。能看，你们现在过来吧。”

到了现场，才发现 还有两组客户在和我看同一套房子。

中介小哥说这套房子在聚焦，在我们看的时候，中间还有客户打电话要来看房。

这种火热场面我们是很久没遇到过了。

看完后，摸了下房东的“底价”，发现价格 比去年底同户型的房子，大概还高了10万块左右 ，我们觉得不太“优质”，也没有想出价的欲望。

中介话术“push”不动，注定我们这次看房又只以“ 回去再考虑考虑 ”收场。

这样的看房经历，可能只是当下市场上的一个缩影。

但是却让我感受到了一个 鲜明的反差 ，就是：

中介带看变得更加活跃了；买房人却还在纠结。

在小阳春放量成交的背后，很多买房人是看而不买。

这就隐隐让我感觉到，今年3月份上海小阳春有些 “异样”……

截止2025年3月15日

上海二手房总成交约13909套

同比上涨49.61%，环比上涨130.36%

二手住宅总成交约1.24万套

同比上涨54.98%，环比上涨128.78%

全市小区基价约56531元/㎡

同比下降9.63%，环比下 降0.37%

带看转化成交，更难了

老规矩，我们还是先来看成交量。

截止3月15日，全市二手房成交约 13909 套（房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等）， 同比上涨 49.61% ，环比上涨 130.36% 。

二手住宅方面，成交约 1.24万 套， 同比上涨 54.98% ，环比上涨 128.78% 。

因为2月是有春节+元宵节因素影响的，3月自然不能直接去和上月同期去比。

但和去年同期对比的话， 今年3月份的成交量环比都是上涨。

单看这个量感觉是还可以啊！

但实际上却可能存在“表面繁荣”。

这里我加入一个新的指标来对比下—— 带看转化指数 。

（注：带看转化指数=带看/成交，即平均每套二手住宅成交需要带看的次数）。

大家经常看一房一万的月报文章就知道，最近头部中介的带看量突破近一年的记录。

但是我拿了去年3月、去年12月、今年3月，3个时间节点的带看转化指数来对比，就会发现今年3月份的二手成交有些“异常”。（注：头部中介目前市占率按25%计算）

无论是对比去年同期，还是对比9.29新政后的二手市场， 当下的带看转化难度都更高。

这就呼应了开篇让我觉得有些反差的地方：

许多人，是在看而不买。

而这只是其中一个“反差点”，还有一个：

成交放量明显，但置换链条却依旧滞缓。

同样用去年3月、12月、今年3月两周的成交数据，大家对比着来看。

300万以下 刚需成交 占比扩大了 3-4个点 ，由45%扩大到了50%。

但900万以上，相应占比都有所收缩。

这就是有些伙伴指出的，低总价刚需持续在上车，但更高预算的改善一族却左右摇摆。

——上海楼市小阳春，“含金量”有所不足。

这也许说明，今年3月份的小阳春，虽然整体市场热度看起来还可以，但是也只是少部分板块/产品洒到了“阳光”。

小阳春，并没有让所有的二手房“雨露均沾”。

挂牌价外围在跌，市区在涨

那为什么， 带看转化难度为何变高了？置换链条为何还是轮动不顺畅呢？

我觉得客户的看法情绪和动作都变得更热烈，问题应该不是出在客户身上。

问题点可能在房东，在挂牌。

今年小阳春，很多买房人“看而不买”

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