酒店投资人桂朝兵，在下场投资酒店前，从事了多年写字楼租赁、运营业务。在经济环境不稳定的当下，原先的主业日渐式微，于是桂朝兵把眼光放到了酒店行业中来。
2023年底，桂朝兵发现武汉泛海CBD核心区有一处追踪多年的物业对外招租，考虑到品牌和物业的适配程度，他选择加盟锦江旗下的憬黎公寓酒店。2024年6月18日，酒店正式开业，近一个月以来，收获了不少住客的好评，酒店客房配置好、尺度大，公区吸睛，配套齐全，目前在OTA平台上评分高达4.8-5分。
作为新手投资人，“从0到1”投资酒店，桂朝兵有何心得，为何选择一
个新晋国内的公寓式酒店品牌？
项目名称
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憬黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）
项目背景
一、投资背景
我是湖北襄阳人，从2008年到武汉上大学开始，迄今在武汉已经16年了。
大学毕业后，第一份工作是房地产销售，刚工作那会，即2012年，就碰上了房地产旺年，武汉楼市月度成交量屡破纪录，全年成交量创新高，这一年，楼市量涨价稳，大批购房者入市，作为房产销售的我，也顺势“吃到了”这波红利。
2014年时，意识到武汉写字楼租赁市场前景广阔，因此我毅然辞职，开了一个公司，从事写字楼租赁业务。
2016年，除了写字楼租赁业务外，我开始涉及写字楼运营业务，将毛坯状态的写字楼租赁下来，进行拆分、隔墙、装修，再将其分别租赁出去。
目前写字楼租赁、运营仍是我的主业，持有物业面积近10万方。
从写字楼租赁、运营，到2023年与两位合伙人一起下场投资酒店，有以下三方面原因：
其一，
从2019年开始，我的主业——写字楼租赁、运营业务和豪车租赁业务因市场大环境不好，因此利润点下降了很多，需要找一个稳定的行业进行发展；
其二，
酒店行业属于服务业，是第三产业，同时也是国民经济的重要支柱之一，虽然不是快利润行业，但相比起原先的行业，酒店稳定性更高，有投资前景；
其三，
2019年时，我发现泛海城市广场这儿有一处不错的物业，直到2023年下半年，房东才正式对外出租。物业位于泛海CBD核心区域，周边不乏各类写字楼，商务人群较多，加上物业还是精装修交付，用来投资酒店可以省下一笔装修投入。
2023年底，我租赁下该物业的部分楼层，租期10年，准备投资一家酒店。
二、项目位置
物业位于武汉中央商务区——泛海城市广场，坐拥地段优势，物业西北边500米即为武汉地铁3号线云飞路站，交通便利。
从物业外部配套来看，涵盖多个产业园、购物广场、学校、医院综合配套，乃至多个旅游景区。具体而言，物业楼下坐拥两大购物中心，一公里范围内有三大公园，直距汉口火车站1.5km，直距武汉博物馆1.1km，且周边覆盖有数家亿元市值的上市企业，能够带来大量的差旅、会议客源。
从物业本身来看，一共46层，楼体方正，物业层高3米，舒适大气，酒店部分位于30层、32-38层，共8400㎡。
三、选择品牌的过程
2023年9月，我们正式与业主签订了租赁意向协议，并缴纳定金，同时开启了紧锣密鼓的品牌选择过程。
疫情之后，单体酒店式微，因此一开始我们就准备加盟一个连锁酒店品牌，几个月内也陆续与不少酒店品牌有过交涉，但因为物业性质是公寓的原因，若要加盟标准的连锁品牌，需要对原精装修物业进行拆改，会大大增加预期投资额。
机缘巧合之下，锦江的一个开发人员，为我打开了新思路，他介绍到锦江旗下有一个的高品质社交型中高端公寓品牌——憬黎公寓酒店，源自于法国卢浮酒店集团，无论从卖价收益、还是物业的匹配程度，都是理想之选。
因此，2023年12月，在与业主正式签订租赁合同的同时，我们加盟了憬黎公寓酒店。
憬黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）
选择品牌原因：
1、物业条件与品牌适配度高
租赁的这处物业是精装修交付，自带热水器、油烟机、燃气灶、空调、消防等，如果选择加盟标准化的酒店品牌，则需要把这些设备均进行改造、更换，而憬黎公寓酒店，对于加盟的物业条件的包容程度高，无需进行大的改动，省下了不少资金。
2、品牌采购物资的灵活度高
相对而言，憬黎品牌对于酒店内部物资的采购较为自由，只有a采部分的床垫、电视、布草等易耗品需要从集团的集采平台上采购，工程与公区的物资，只要符合品牌的标准与配色，均可以自行采购，灵活度高。
3、“长短租结合”的租赁模式，契合人群广泛
作为中高端酒店式服务公寓，憬黎不仅可以日租也可以长租，能够契合更多元化的客群。从市场淡旺季角度，短租收益更高，但对于园区类商务型客源市场，长短租结合是收益最大化的标准模型，物业所在的泛海CBD，就是以商旅型客源为主。考虑到淡季的情况，中长租产品虽然价格会比短租低，但收益稳定且运营成本也低，在淡季对酒店是一个较好的选择。
4、商旅客户对集团的认可和偏爱
憬黎公寓酒店是锦江酒店（中国区）旗下的高品质社交型中高端公寓品牌，源自于法国卢浮酒店集团，背靠两大知名度与美誉度较高的酒店集团，对于高价值的商旅客户来说，背书与号召力强。
憬黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）
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房间数量
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110间
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筹建周期
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总投资成本
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单房投资成本
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10万元
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4.8-5分
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2023年12月，我们与憬黎正式签订加盟合同，随后启动了设计和营建。
在筹建酒店之前，我也负责过写字楼的装修，但是酒店的施工与写字楼相比，更为琐碎，包括物料的采购标准、功能分区、空间布置等内容，都触及了我的知识盲区，好在品牌方也提供了细致、真诚、专业的服务，助力酒店的筹建。
酒店落地的总投资成本为1100万，单房造价为10万元（含公区），共打造了110间客房，总投资费用比预计稍高，这源于我对酒店品质的精益求精，升级了部分品牌标准：
1、采用了全屋智能化元素，开启“无感化’居住；
客房采用了全屋智能客控，有多种模式可选，一键切换不同的灯光状态；
在采购床头柜时，我发现有可以支持手机无线充电的智能床头柜，考虑到当下商务住客的需求，在每一间客房中，我都配置了2个智能床头柜，只需将手机放置对应区域即可自动充电，兼容市面上支持无线充电的手机，无疑是懒人福音。
另外，床两侧的充电插座，除了USB孔之外还配置了Type C充电口，更加契合住客快速充电的需求。
厕所里还配置了智能马桶，带来愉悦体验。
2、升级床型，提升睡眠舒适感
一般而言，酒店的大床房都是1米8的床，标间则是两张1米2的床。考虑到单房面积较大，为提升住客的睡眠舒适度，酒店标间放置的是两张1米5的床，也设计了2米的豪华大床房；另外，客房配置了金可儿的床垫，带给住客五星级的睡眠体验。
憬黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）
3、提升软装家具标准
在酒店中，除了提供优质睡眠的床以外，客人休憩椅子的舒适度也十分关键，因此我们升级了沙发、桌椅的标准，专门前往佛山，采购了质量更上乘的桌椅，不仅提升公共空间、客房的美观程度，也增加了住客的舒适度。
整体而言，经过4个月的施工，我对酒店最终的呈现效果十分满意，符合我的预期。
二、经营期：住客评价好，复购率高
酒店于2024年5月正式装修完毕，经过开荒后，于5月18日试营业，6月18日正式开业。
客房部分，房型选择多样，不仅拥有布局灵活、动线清晰的功能区域，既保证了私密性，实现了每一寸空间的最大化利用，能够适配多样化的顾客群体。值得一提的是，与一般酒店相比，憬黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）客房内都有单独的阳台，能够远眺汉口市中心夜景，也提供了长租客人的晾晒空间。
憬
黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）
从试营业以来，不到2个月，住客好评不断，OTA平台综合网评高达4.8-5.0分。不少住客表示：酒店出行便利、全屋智能很方便、卫生条件好、服务周到等。
项目满意点
一、
酒店房型多样化，客房面积大，客户体验好
客房提供单间到行政套房等七大房型选择，不同户型满足不同住宿需求，集居住、烹饪、用餐、办公、休闲、可定制化场景角于一体。
另外，与一般中高端酒店20㎡起步的客房不同，憬黎公寓酒店（武汉泛海CBD汉口火车站店）起步房型就足有55㎡，除了休息区外，还配备了带有沙发茶几的会客区域，能够满足住客接待客人的需求。
值得一提的是，除了大床房和标间以外，酒店还有4款110㎡超大面积的套房可选，部分套房还提供按摩椅、麻将机等，能够满足更多元化客群的居住需求。
二、酒店公区设计新颖，展示性好
酒店公区空间整体用了亮眼的橙色，让刚走进大堂登记的住客有眼前一亮的感受。TULIP CAFÉ作为憬黎标志性的共享空间，多元开放，打造集接待、咖啡吧和用餐于一体的多功能社交中心，有效促使空间坪效提升。
