地圈了，围墙拉了，厂房起来了，还没开工，长草了……
近日，焦点访谈栏目曝光了一个“僵尸园区”。
它就是位于天津市滨海新区的夏翔化工管材物流中心，根据报道，该园区自
2011
年
8
月开始建设至今，仍未竣工。园区内超过
100
座的烂尾房被长时间闲置，造成了资源的极大浪费。
从公开的视频资料中可以看到，该园区规模不小大，且基本上都封了顶，但整个园区并没有开工的迹象，园区内部毫无生气，杂草丛生。
投资13亿，用时13年，天津37万平方米土地成“僵尸园区”
位于天津市滨海新区轻一街以南纺五路以东的夏翔化工管材物流中心，又名滨港建材城，自
2011
年
8
月启动建设以来，这个曾经计划总投资
13
亿元，旨在打造集采购、仓储、交易结算为一体的现代物流集散基地的项目，至今仍未竣工，土地常年处于低效利用和闲置状态，造成了巨大的资源浪费。
据了解，该项目在规划之初备受期待，然而，由于一系列问题导致项目停摆。
其中，无销售许可、不当宣传、擅自更改规划施工等问题成为项目停滞的导火索。尽管开发方厦翔公司按整改要求停止了项目宣传，并按图纸将违规部位进行了整改，但项目的销售许可等手续仍无法继续办理，由此引发了项目建设停滞的连锁反应。
更为严重的是，该项目的投资建设方——天津夏翔投资发展有限公司目前已濒临破产，土地被查封，公司进入破产清算程序。
除此之外，政策扶持不到位、金融机构及合作单位观望态度导致的企业资金链断裂，以及后续施工单位停工、注册商户纷纷注销等一系列问题。这些问题相互交织，使得项目陷入了一个恶性循环。
根据报道，截至
2023
年
9
月，除了夏翔项目外，整个天津市滨海新区逾期竣工导致土地长期低效利用，闲置的工矿仓储用地达到了
130
宗，面积达到
1100
公顷，其中闲置
5
年以上的用地超过
30
宗。有的地块占地面积达到
40.4
公顷，逾期已超过
10
年。
这些闲置的土地
，如同一面镜子，映射出天津产业园区市场面临的困境。受限售政策影响，
2020
年前，天津产业园区整体以租赁为主，集中分布滨海新区和环城四区内；其中环城四区内总体量共约
572.8
万㎡，现房为主，
整体空置率高达
32%
。
2020
年
，天津
工业厂房允许销售的政策放开后，近
2
年新项目扎堆入市，供应激增
（目前环城四区在售产业园区
总量约为
69.2
万㎡，存量
45.59
万㎡
），但受疫情及宏观经济环境影响，企业投资谨慎，需求疲软，
2022
年
天津销售类产业园区项目
平均去化面积
1.46
万㎡
，相对
2021
年
降幅达
50%
；
显然，无论是销售还是租赁市场，天津的产业园区都面临着不小的困境。
在这样的市场环境下，出现烂尾项目，实际上也不足为奇。
产业园区正在面临大规模烂尾
放眼全国，夏翔化工管材物流中心的
100
多栋烂尾楼，或许只是众多烂尾项目中的冰山一角。
几乎各地都有园区烂在那，无人问津，园区里冷冷清清，杂草丛生，无人入驻。
比如前不久河南驻马店的一个烂尾产业园，当时说要建中原地区最大的汽车零部件生产基地，可建着建着，资金、土地、手续都出现问题。
图：长期闲置的厂房里种起了小麦
由于当地电力设施无法满足产业园的用电负荷，在招商引资时，政府明确承诺将确保产业园的用电需求，但这一承诺并未得到切实履行。变电站在几乎建设到最后一步时停工，
10
多年来，这里用电无法得到保障，生产经营受到影响，产业园逐渐停摆，长期闲置的厂房里甚至种起了小麦。
在这个项目中，企业为了缓解资金压力，拿到土地马上抵押出去贷款；政府拉企业过来，先是规划不到位，后又不愿花钱改善配套，从招商引资时的政府承诺，再到变电站修建的审批，再到修建的过程，各个环节，各个部门都有问题，最终导致了项目的烂尾。
再如正威集团平阳电子信息产业园，该园区在立项之初被寄予厚望，计划引进多家国内外知名的电子信息企业，打造集研发、生产、销售于一体的产业集群。然而，由于资金链断裂、招商引资困难等多种原因，该园区最终陷入烂尾境地，大量已建成的厂房和基础设施闲置，成为城市的一道“伤疤”。
图：正威集团平阳电子信息产业园杂草丛生
全国各地这样的烂尾产业园项目数不胜数，他们背后的原因多种多样，规划不当是其中一个非常重要的原因。
过去的很长一段时间里，出于经济发展的迫切需要，政府纷纷上马产业园区项目，从早期的文旅产业园、到养老健康产业园、区块链产业园、再到生物医药产业园、电子商务产业园、集成电路产业园、智能网联汽车产业园、人工智能产业园、数字经济产业园，再到如今的工业上楼，各地建了不少工业园、产业园、开发区，希望通过产业园区的建设带动地方经济发展。
然而，由于缺乏科学规划和市场调研，一些产业园区在立项之初就存在盲目跟风、重复建设的问题。这些园区往往缺乏对区域资源禀赋、产业发展趋势的深入分析，导致项目定位不准确、功能布局不合理，最终难以吸引企业入驻，形成“烂尾”。
当然除规划不当外，企业资金断裂、监管缺失等问题同样是导致产业园烂尾的重要原因。
重视烂尾现象，警惕产业园“爆雷”
产业园烂尾现象背后反映的是产业园区市场的内在矛盾和问题。
根据
PDS
园产地数据，全国各类产业园区数量高达
7.6
万个，然而，巨大存量的背后，却隐含着需求不足的问题。当前中国产业园区平均空置率在
35%
以上，空置率高达
50%
以上的产业园也不占少数。
存量摆在这消化不了，增量还在继续。
根据
wind
机构数据测算，自
2020
年开始我国的产业园区建筑面积，就在以每年
1.4
亿平方米的速度在增加。按照这个趋势发展，
2025
年全国产业园区的总建筑面积预计将达到
62
亿平方米
。
地方政府、当地企业说要盖个园区，补贴钱下来了，园区盖起来了，结果盖好了卖不出去、租不出去，租不出去卖不出去怎么办？再把园区抵押给金融机构继续贷款，最终的结果是负债和不良资产的产生。
这种虚假繁荣不能再继续了。
当地政府招商引资发展经济的迫切心情可以理解，但现在的情况是产业发展的速度跟不上产业园建设的速度，造成了资源浪费，甚至可能引发产业园区的暴雷。
针对这一现状，产业园区的建设步伐必须稳健而持续，不能盲目追求规模和速度。各地政府需要对项目进行严格的甄别，警惕一些企业“以产业之名，行圈地之实”，确保产业园区真正服务于区域产业的发展，而不是成为下一个“爆雷”的行业。
结语
“负资产”都是不专业的政策和不专业的开发共同造成的。
少讲故事，多做实事，做好服务。
