2024年政府工作报告明确提出，要稳步实施城市更新行动，而加快建立高质量的城市更新专业服务体系是实现这一目标的关键。基于此，上海易居房地产研究院推出《全国城市更新月报》，旨在全面跟踪中央及一线城市在城市更新领域的政策走向、典型企业动态、特色项目进展，以此洞察城市更新的发展趋势，并借助数据解读行业发展的深层次特征，为行业发展助力，为企业专业赋能。
本期导读
重点政策方面，
国家出台多个重磅政策，引领城市更新进入新阶段。《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，提出建立可持续的城市更新模式和政策法规；《城中村改造国土空间规划政策指引》发布，为地方实施政策提供了明确方向；《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》将城市更新作为提升城镇化质量和水平的重要手段。预计未来将有更多创新性的支持政策出台，为城市更新注入新的活力。
行业动态方面，
各地城市更新工作取得阶段性成果。上海今年上半年启动7个“城中村”改造项目，《北京市城市更新条例》实施一年以来，城市更新成效显现，未来将进一步推动社会资本参与城市更新。广州“房源超市”的开张，为居民安置提供新的解决方案，同时推动城中村改造逐步走向“依法征收净地出让”的模式。
典型企业方面，
企业参与城市更新的积极性在提升。招商蛇口联合体获取上海徐汇长桥城市更新项目，万科联合体获取上海宝山区“城中村”改造地块。此外，金桥股份已获国开行45亿贷款，为唐镇城中村改造项目提供资金支持。
特色项目方面，
各类城市更新项目示范作用显现。上海沪东新村街道以渐进式系列更新编织社区公共空间，上海张园焕新赋能南京西路“干亿商圈”建设，北京平谷首个“投资+设计+建设+运营”一体化城市更新项目投用，广州设计之都打造粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地。
「数读城市更新」
3.3万个
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今年上半年全国新开工改造城镇老旧小区3.3万个，开工率达到61%，然而，仍有12个地区新开工的小区数量尚未达到50%，未来各地在老旧小区改造政策和机制创新等方面仍需加快步伐。
▍《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布
7月21日，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）正式发布。《决定》内容对中国经济改革做出全面部署，其中关于房地产和城市更新的相关表述非常重要，决定了未来五年房地产和城市更新的发展方向，值得业内重点学习。
关于房地产，《决定》指出：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
关于城市更新，《决定》指出：坚持人民城市人民建、人民城市为人民。健全城市规划体系，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系，建立都市圈同城化发展体制机制。深化赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权改革。建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。
▍自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》
7月25日，自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》（以下简称《指引》），为贯彻落实党中央、国务院决策部署，充分发挥国土空间规划对城中村改造的引领作用，积极稳步推进工作，打造宜居、韧性、智慧城市。文件包括总则、做实城中村改造的前期调研评估、在国土空间规划中统筹城中村改造要求、完善城中村改造实施的政策保障、加强规划实施监督等五个方面的内容。
《指引》指出各地应在国土空间总体规划中因地制宜明确城中村改造的规划目标、重点区域、节奏与时序等要求，提升城市能级和核心竞争力、推进城乡区域更趋协调、促进国家战略深入实施。《指引》提出完善城中村改造实施的政策保障，包括分类实施城中村改造，强化规划统领，实施依法征收，加强土地收储支撑，保障“净地”供应，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让，推进土地混合开发和空间复合利用。鼓励各地因城施策，探索土地混合开发、空间复合利用、容积率核定优化、跨空间单元统筹、存量资产运营等政策，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制。鼓励引导市场力量开展渐进式整治。
点评：《指引》的出台不仅是《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的深化与落实，更是从国土空间规划的视角为城中村改造提供政策指导，有助于各地出台更加细化和更有针对性的实施政策，从而推动城中村改造工作的顺利进行。
▍《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出深入实施城市更新行动
7月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下称“行动计划”），提出实施新一轮农业转移人口市民化行动、潜力地区城镇化水平提升行动、现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动等4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施。
《行动计划》提出，实施城市更新和安全韧性提升行动。以人口规模大密度高的中心城区和影响面广的关键领域为重点，深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市。重点任务包括推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，加强城市洪涝治理，实施城市生命线安全工程、推进绿色智慧城市建设等重点任务。加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目。采取特许经营模式，规范实施政府和社会资本合作新机制。有效发挥城中村改造专项借款作用。支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。建立可持续的城市更新模式和政策法规，落实相关税费优惠减免政策。研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。
点评：城市更新是提高城镇化质量和水平的重要手段。当前我国正在稳步推进城市更新，政策体系也在逐步完善中。但是，城市更新面临着资金投入大、项目周期长、经济效益平衡难等痛点，相关的创新政策仍待加强，其中投融资模式的创新尤为关键。通过中央财政、地方政府专项债、基础设施REITs、税费减免、土地复合利用上充分保障城市更新的深入推进，这些目标都在于建立可持续的城市更新模式，相信随着这些支持和举措的深入落地，将推动我国城市更新进入新阶段，促进城镇化质量和水平的全面提升。
▍《上海市产业用地综合价值评估技术指引（试行）》印发
7月29日，上海市土地估价师协会印发《上海市产业用地综合价值评估技术指引（试行）》（以下简称《指引》），为规范上海市产业用地综合价值评估行为，合理评估产业用地综合价值，促进产业用地高质量利用。《指引》包括总则、土地使用权价格评估、建筑物与房屋装饰装修价格评估、机器设备与生产物资评估、停产停业损失和相关联动修正、附则等六章节内容。产业用地综合价值是指以产业用地（含工业用地、仓储用地、研发用地）为载体的空间范围内“地楼房物”一体的整体价值，包括土地使用权、建（构）筑物（含装饰装修）、机器设备及生产物资、停产停业损失等评估价值，并考虑用地绩效、生态环境、安全等因素的联动修正。《指引》适用于本市行政区域范围内，对低效用地处置、土地有偿使用合同解除、依规划开展土地储备等涉及国有产业用地使用权退出的综合价值评估，以及对评估报告的技术审裁和质量评审。
点评：文件为规范上海市产业用地综合价值评估行为、合理评估产业用地综合价值提供了技术指引，为政府和相关利益方提供了决策支持，这对于优化土地资源配置、推动产业升级和区域经济发展具有重要意义。
▍《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》正式发布
7月2日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局正式发布《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》包括总则、政策支持、改造程序、监督管理和附则等五章节共二十六条内容，适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造。
《办法》提出了以下多项支持政策：一是危旧房采取拆除翻建方式实施改造提升属于存量国有建设用地再利用，无需办理供地手续。二是城镇危旧房改造项目在符合一定情况下可适度增加建筑面积、增配服务设施，其中地上建筑规模增量原则上不超过30%。三是受各种客观历史条件限制，拆除翻建的城镇危旧房改造项目，满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益，妥善考虑相邻关系人利益的前提下，间距、建筑退让、绿地率等指标和要求可按不低于现状水平控制，但应综合运用新技术、新设备、新材料、加强性管理等保障措施提高结构、消防安全水平和通过第五立面利用、垂直绿化等方式提高绿化水平。四是城镇危旧房改造项目原则上应按现行国家工程建设消防技术标准进行设计。五是城镇危旧房改造项目房屋产权手续不全的，由区政府负责组织完善手续，在土地及房屋主体、功能、面积无争议的前提下，可先行办理危旧房改造相关手续。六是鼓励银行机构提供专项融资服务，支持通过房产抵押进行融资担保，支持房屋安全责任人按规定通过提取物业专项维修资金、单位住房维修基金、个人公积金（住房补贴）以及公积金贷款等方式筹集改造资金。
点评：《办法》的发布为广州市城镇危旧房改造提供了明确的指导和支持，有助于改善城市居住环境，提升居民生活质量，同时也促进了城市更新和土地资源的合理利用。《办法》在多个方面提出了创新性的支持政策，如拆除翻建无需办理供地手续、适度增加建筑面积、增配服务设施等，有助于促进更多的危旧房改造项目得以实施，对于推动城市可持续发展具有重要意义。
商务部、住房城乡建设部等12部门办公厅（室）日前印发通知，推广全国首批城市一刻钟便民生活圈试点经验。唐山、沈阳、大连等地实行书记或市长负责制，将便民生活圈纳入重要民生项目；济南、福州、南昌、贵阳等地通过“居民议事厅”“幸福圆桌会”“邻里茶叙室”等载体，广泛听取居民的“金点子”“土办法”；苏州、南京等地针对社区商业发展不同形态，分类推进便民生活圈建设……2021年10月，商务部等部门联合确定了30个全国首批城市一刻钟便民生活圈试点，目前取得阶段性成效，形成了5方面、22项可复制推广的典型经验做法。首批试点地区要按照“两年试点、三年推广”的部署要求，做好三年推广期工作，确保完成2024年“70%以上的地级市行动起来”的目标。通知还要求开展第四批全国试点、首批全域推进先行区试点申报工作。截至2024年6月底，三批150个全国试点地区已建设3946个便民生活圈，涉及商业网点88.82万个，服务社区居民7676万人。
7月8日，上海市建设交通工作党委书记、市住房城乡建设管理委主任胡广杰走进夏令热线接听市民来电，透露多项民心工程、民生实事项目最新进展：今年1—6月，申城完成零星旧改6.6万平方米、启动“城中村”改造项目7个，新增筹措床位1.51万张，市重大工程累计完成投资1226.4亿元，一批重大产业、医院学校、市政交通基础设施项目相继建成，更好回应人民群众对美好生活的向往。市住房城乡建设管理委始终坚持把增进民生福祉作为城市建设和治理工作的出发点和落脚点。今年以来，市住房城乡建设管理委承担的“两旧一村”改造、既有多层住宅加装电梯、“一江一河”两岸公共空间品质提升、无障碍环境提升、架空线入地和杆箱整治等民心工程、民生实事项目正稳步推进。
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上海市更新办召开上海市城市更新专家委员会座谈会
7月13日，上海市城市更新领导小组办公室在衡复艺术中心举办上海市城市更新专家委员会座谈会。市政府副秘书长、市城市更新领导小组办公室主任王为人出席会议并讲话。会议指出，实施城市更新行动是贯彻党的二十大精神、加快转变超大城市发展方式的重要举措。会议强调，城市更新要更好地服务全市的经济、社会大局，既要加强对城市更新全局的整体谋划，也要加强对居住类、风貌类等专项更新的深化研究。要提升城市更新的品质和效能，打造更优质的发展空间、更深厚的文化空间、更宜居的品质空间、更有生机的功能空间。要加强人才培养和队伍建设，进一步充实专业领域的专家成员，吸纳各方面的人才，带动和培育年轻专业人才，共同形成一支主动担当作为、具有创新活力的专家队伍，推动上海市城市更新工作迈上新的台阶，为上海城市高质量发展、人民高品质生活作出更大贡献。
7月25日，北京市十六届人大常委会第十一次会议听取了检查《北京市城市更新条例》（以下简称《条例》）实施情况的报告。《条例》实施一年来，北京市依法全面推进城市更新工作，组织实施了一大批城市更新项目，取得了阶段性成果，城市更新推动机制日益完善，配套政策逐步健全，社会关注度不断提高，城市更新实施成效初步显现。不过，城市更新过程中尚有一些难点、堵点需要打通，尤其要进一步调动城市更新多元主体参与的积极性，市人大常委会执法检查组在报告中给出了相关建议，要加强统筹协调，形成推动城市更新工作的强大合力，强化规划引领，促进城市更新资源要素的科学配置，完善政策体系，推进城市更新项目高效实施。要激发多元主体活力，实现城市更新更可持续的发展。
7月1日下午，广州市城市更新协会联合广州市城市更新规划设计研究院有限公司在颐德中心14楼会议室组织召开了“星星之火 何以燎原”广州市微改造项目座谈会。广州市住房和城乡建设局王宏伟局长出席并主持会议。城市环境建设管理处、房屋管理处相关负责人对广州老旧小区改造及历史建筑活化利用情况作了基本介绍并对具体项目资源进行推介。在讨论交流环节，各单位代表积极发言，就微改造项目的经验做法、存在的问题以及改进建议进行了深入的交流。讨论内容涵盖了如何活化利用存量资源、发掘历史建筑的文化内涵、形成品牌带动作用，以及在存量资源活化利用过程中遇到的政策路径、资金补贴、资源信息共享等问题。王宏伟局长对各单位在微改造项目中所做的努力和贡献表示肯定，并对未来的发展方向提出了展望。
7月3日，广东首个“房源超市”正式开张，共17个楼盘上架。凡是选择房票安置的村民，均可进入该“房源超市”选购房屋，并在购买时使用房票进行结算。该名单将视具体情况进行动态调整，具体适用范围以各村房票安置实施方案为准。“房源超市”由黄埔区住房和城乡建设局与区城市更新局联合推出。在该“房源超市”中，选择房票安置的村民，可以用自己手中的房票，以更低的价格，在自己心仪的地段选择、购买心仪的安置房。首批纳入“房源超市”的楼盘，共有包括黄埔新城、中央城、富颐华庭在内的17个项目，遍布黄埔区海丝城、科学城、知识城三大片区，涉全区10个街道，配套都较为完善。用房票在“房源超市”购房还可多退少补。如果房票的票面金额减去商品房买卖合同约定的商品房金额之后仍有盈余的，房票的持有者可在房票到期后向房票核发单位申请领取余额:如果房票的票面金额不足以支付购房首付款，购房者则需自行筹集剩余款项。
7月8日下午，在广州市政府礼堂举办“城中村改造和产业转型”专题讲座。讲座由广州市政府副秘书长孟昊主持，邀请国家开发银行广东省分行党委书记、行长邓勇作专题辅导。讲座围绕市委市政府“大干十二年，再造新广州”的总体部署，以“来一场空间革命
再造一个新广州”为主题，从广州新一轮国土空间规划和2049城市愿景切入，探讨当前土地要素高质量供给的主要矛盾和城市高质量发展要求，引出广州如何“落规划”的命题。通过政策解读并结合经典案例分析，分别从城中村改造、大企业大基地的疏解和焕新、全域土地综合整治、基础设施建设、产业转型升级等方面，探讨了广州重塑产城格局的政策工具，并对未来形势进行了展望，视野开阔、观点新颖、操作性强，为广州展现“老城市新活力、四个出新出彩”咨政建言。
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广州城中村改造逐步走向“依法征收净地出让”模式
7月27日至28日，中国城市科学研究会城市更新专业委员会“第八届城市更新大会”在广州举行。广州市规自局相关负责人说，城中村改造逐步走向“依法征收、净地出让”的新模式，强化政府主导，减少市场主体对前期工作的干扰，充分落实城市发展战略与规划意图。在产业方面，广州提出“产业保障房”的概念，加强对企业特别是中小微企业的保障。统筹产业过渡机制，建立城中村产业空间中转台账，形成“大企业供地、中企业供楼，小企业供房”的供应机制。本次大会发布了《中国城市更新广州共识》倡议书，倡议要处理好城市更新与历史文化遗产保护、生态文明建设、新质生产力发展的关系，始终把保护放在第一位，下足“绣花功夫”，促进渐进式有机更新。城市更新要从“关注物质空间”向“关注社会经济”再向“作为公共政策”转变，推动政府职能从经济建设型向公共服务型转型。积极推动“有效市场”与“有为政府”相结合，着力转变发展方式，推动城市转向具有美好人居环境品质、健康运营状况的“增存并举发展模式。
7月25日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布关于城市更新工作调整相关事项的公告。根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（以下简称“288号令”）的规定，原由市规划和国土资源委员会委托或授权各区（含新区管委会）行使的城市更新权责清单事项共41项。机构改革后，属于市规划和自然资源局法定职能的39项事项不再委托或授权各区行使，城市更新计划审查和拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认2项行政职权由各区城市更新部门继续行使。根据288号令，城市更新单元计划由各区政府审批，报原市规划和国土资源委员会备案。根据市委、市政府机构改革相关文件和《深圳经济特区城市更新条例》规定，城市更新单元计划由各区政府审批，报市城市更新部门备案。解除由原市规划和国土资源委员会与各区（含新区管委会）城市更新部门签订的行政职权委托书。本公告自2024年8月1日起生效。
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招商蛇口联合体获取上海徐汇长桥城市更新项目
7月1日，新长桥项目正式在上海联交所挂牌交易，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政公用集团组成的联合体，最终以16.99亿元的价格成为项目的最终受让方。新长桥项目的顺利成交，标志着徐汇区城市更新旧区改造迈向了新的台阶，也是政企合作旧改模式探索中的又一重大进展。新长桥项目由两宗地块组成，5月上海新长桥企业发展有限公司以79.04亿元协议获得地块，楼面地价63757元/㎡。根据先前的项目方案显示，两幅地块规划总用地面积39687㎡，总建筑面积184516㎡，地上计容面积123,972平方米，其中可供出售的商品房为835套、总面积为101063㎡，拟建7栋25-33F高层、4栋6-10F洋房、1栋19F保障房。
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万科联合体30.97亿拿下宝山区“城中村”改造地块
7月6日，上海市规划和自然资源局发布一则上海市宝山区国有土地使用权协议出让公示。宝山区杨行中心社区BSP0-0502单元09A-03地块（“城中村”改造项目—杨行镇老集镇），东至规划一路、南至09A-04（生产防护绿地）、西至09A-02（公共绿地）、北至镇新路，土地面积6.23公顷，容积率2.0，土地用途普通商品房。地块出让价格30,9693万元，意向用地者为上海宜为兴置业发展有限公司，为万科联合体。本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%，计62343.31平方米以上。
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金桥股份已获国开行45亿贷款用于唐镇城中村改造项目
7月10日，金桥股份发布《上海金桥（集团）有限公司关于新增借款的公告》。《公告》显示，上海金桥（集团）有限公司与国家开发银行签署《国家开发银行人民币资金借款合同》，截至2024年6月30日，累计提款为450,969.01万元，单笔新增借款超过发行人上年末净资产20%，借款用途为用于唐镇小湾村暮二村等地块“城中村”改造项目前期改造工作，借款期限5年。
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“了解我的上市公司”系列活动锦和商管专场成功举办
近日，“了解我的上市公司——走进地方特色”系列活动锦和商管专场成功举办。本场活动由投资者服务中心、上海上市公司协会主办。锦和商管董事、副总经理、董事会秘书王立先生、锦和商管董事张杰先生出席活动，与投资者、财经记者组成的股东观察团一行进行了深入交流。并参观锦和商管城市更新标杆项目——锦和越界田林坊、越界锦和尚城。锦和商管自2007年开始涉足城市更新行业，具有十余年的实践和经验积淀，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营，打造出了城市更新品牌“越界”。截止2024年一季末，公司在管项目71个，管理面积达到140万平方米。
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上海沪东新村街道以渐进式系列更新编织社区公共空间
上海浦东新区沪东新村最早建于1953年，因沪东造船厂为职工建造的住宅而得名，是新中国成立后上海建设的第一批工人新村之一。这类社区中沿路界面多为老旧小区、单位围墙和沿街商铺等，可供居民活动的公共空间和场所较少，呈现出“公共性”不足的特征。2020-2023年，VIA维亚景观设计团队在沪东“博兴路-柳埠路”沿线开展渐进式系列更新实验，建立“空间原型设定–空间模式建立–要素特征设定–空间意象转译/环境响应–公共生活有机嵌入”的设计手法，为社区沿街界面的有机更新探索一条自下而上的实践方法和路径。在建筑面积仅70平方米的有限建筑空间里，通过创新的结构设计为使用者争取了更大、更完整的空间体验，成为尺度宜人、亲切温暖的公共生活空间。
张园是曾经的“海上第一名园”，是海派文化的策源地之一。
历经四年的保护性修缮，张园西区于
2022
年
11
月焕新揭幕，凭借历史建筑“修旧如故”和文商旅融合等方面的出色成效，成为上海乃至全国较有影响力的文化商业地标，为赋能南京西路“千亿商圈”打造，持续助力静安国际消费中心城市示范区建设发挥了积极作用。
主要做法包括加强整体性保护，守护商圈历史底蕴；
挖掘人文性元素，打造商圈文化标签；
推进一体化利用，提升商圈功能品质；
实施多主体运营，凝聚商圈建设合力；
促进文商旅联动，焕发商圈整体活力。
