“我觉得去年9月才是抄底新三板的好机会，现在未必是”，架子民工对读懂君说到。
“架子民工”不是真民工，而是上海一家小私募公司的老板，本人管理着几只基金，包括一只新三板基金。他的基金规模不大，几千万而已，主要在二级市场拿票。
在别人都在新三板集邮的时候，他在不断捡着筹码。
他早期在新三板最大的仓位是物业公司，传统、不起眼，A股上甚至没有一只股票。
近一年下来，在新三板大势不断下跌的情况下，“架子民工”的前五重仓股全部上涨50%以上，
平均涨幅约80%
。在现在的市场行情下，这样的新三板基金走势实在不多见。
“架子民工”向读懂君阐述了他的物业股投资逻辑以及他眼中当下的新三板市场。
物业股，是我在新三板挖掘的宝藏
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前两年，新三板特别火爆。我一直没有买，原因是实在太贵了。
虽然没有买，但是很多公司还是知道一些的，当时大家买就是追热点，那现在可能证明有一些投资人随行就市，买错了、买贵了，不能完全归咎于新三板市场。
到去年9月，我实在看不下去了。粗略一看，很多公司都是白菜价，这为什么不买呢？
新三板上万家公司里，真正有成交的大约1000家。于是，我花了一个多月的时间，一家一家看。把业绩差、现金流差、行业差的统统去掉，去认真研究剩下50-80家公司的基本面。
寻找好公司的过程中，我不太看重像ROE、ROA、毛利率这些硬性的财务指标。好的公司一眼就能看出来，不好的公司其实我也看不出来，有些公司我也觉得很好，但却出了各种问题，被套住了。我在新三板买的股票多种多样，也踩了好几个雷。
所以，好公司是什么样的，我也给不了理性、标准化的答案。如果非要说什么量化指标，那就简单粗暴，现金流很好+轻资产。
因为我把投资当成是一门生意，要知道做生意现金的回款很重要，如果看起来挣了很多，但一大把应收账款，最后能不能拿到还得两说；
还有重资产的生意，也是看起来挣了很多钱，但需要源源不断投入，如果投入跟不上或出了差错，过去赚的钱可能都会搭上。
这样看过来，我盯上了新三板的物业公司。
首先，物业属于轻资产行业；其次现金流特别好，你看任何一家物业公司的现金流都特别好，而且，A股现在没有物业公司，它有独特性，不过今年可能就会有了，碧桂园、南都物业都在排队。
大家都觉得物业不就是保安大爷和保洁阿姨嘛，有什么前途？事实上并非如此。这个行业不仅现金流好，还有一定的粘性，因为一个小区不可能随便换物业。我们统计过，前一百强的物业公司，一年的更换率可能只有2%，也就是说一百个小区里，有2个小区要更换物业。这个比例并不高。
而且物业有生活场景，居民生活离不开它。在未来，可想象的拓展业务不少，比如居家养老，各种各样居民服务，二手房买卖、租赁，长租公寓。
在我看来，物业行业的业绩和增长很确定，原因有两点。第一，物业行业本身市场存量在不断扩大，物业费也有所提升；第二，物业行业集中度大幅提升，原来可能是前一百强市场份额30%，以后可能是40%、50%，这个趋势很明显。因为在这个行业，越是大公司它的增长越快，通过自身增长加收购，这会导致行业集中度会越来越高。所以最近三四年其实大点的物业公司的日子相当好过。
还有很重要的一点是，你去美股和港股看看，物业公司的估值都很高。
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港股知名的物业公司彩生活市值55亿港币，市盈率22倍；
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绿城服务市值133亿港币，市盈率35倍，对应绿城中国市值237亿港币，8.3倍市盈率；
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中海物业市值61.14亿港币，23倍市盈率，对应中国海外发展市值3062亿港币，7.4倍市盈率；
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美国的FirstService市值23.25亿美元，市盈率70倍。
在我之前，新三板市场根本没人关心物业公司。在去年，很多时候都是我一个人在买，没人和我抢，所以买到的都价格都很低。举个例子，我去年13元买的一家物业公司，市盈率13倍，然后2016年的利润一不小心翻了一倍，那是多少倍了？6.5倍。
当然，现在买的人也多了起来，物业公司的估值在回升。我去年买的几只股票，价格涨得很厉害。
▲左右滑动查看4只股票走势图
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“架子民工”重仓的4只股票价格走势与三板做市指数呈相反态势
不仅如此，前一段时间某物业公司完成亿元级别的募资，两家顶级投资机构入局，你觉得这说明了什么？
现在物业公司的并购很厉害，从并购市场的价格也能看出：现在一家不错的小公司同行业并购也要12倍了，我们认为这其中几乎没有泡沫。
你可以看，开元物业公告收购了一家公司，增长有限，当然算是在无锡拓展了医院物业，今年利润450万的公司要估值4800万，动态PE近11倍，明年480万利润，也要10倍。而开元物业近几年营收增速都在30%以上，利润增速更高。
直到现在，我仍然觉得新三板的物业公司的估值是偏低的，但如果在当前估值基础上再翻一番，可能就不低了。
除了物业股之外，我还重仓了某传统化工龙头股，从5元涨到了13元，还有某制造股也翻了一倍。另外，有几只我们看好的股票没买，它们股价走势也很好，当时希望它再跌一点，所以没来得及上车。
现在未必是抄底新三板的好机会
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前不久，有一位多年的老客户问我：你一直习惯买大蓝筹的，为何六月底开始抛弃平安福耀坚定看好“中小创次新”了？
我说：年初我买了很多新三板，在新三板大势不断下跌的情况下，前五重仓全部上涨50%以上，平均涨幅约80%。按照六成仓位计算基金净值应该要涨50%，但实际上基金净值只涨了20%多，为了防止持仓过度集中造成回撤压力过大，加上对自己的不够自信，除了这五只重仓股，我还买了四十五只股票分仓，整体基本零涨幅。
