文章发表于《住区》2018年第2期 作者：伊藤增辉
中央提出规范特色小镇建设要求：自2016年7月中央三部委联合颁发开展特色小镇培育工作的相关文件
[1]
以来，特色小镇的发展规划遍地开花。政府计划到
2020 年
培育约
1000个特色小镇
，目前已审批公布了两批，共
403 个全国特色小镇名单
。特色小镇要求建立在发掘地方传统文化，带动地方特色产业发展的发展方针上，然而在实际运作中却出现了不少急于求成，缺乏明确发展规划的房地产化项目。严禁房地产化的规制重点对象之一就是
以养老地产为主要构成的健康养老小镇
。在2017年12月又由发改委牵头多部委颁发了规范建设的指导文件
[2]
，再次明确了建设特色小镇的任务与要求。
（1）
健康养老小镇必须明确规划
中国已进入老龄化社会，发展养老产业是顺应时代要求，造福社会的善行。已公布的特色小镇中，不乏以结合
地方旅游
、
生态资源
发展健康养老小镇的规划。硬件开发仅是产业的一个构成要素，还需要诸多
政策支持
，
配套资源的整合
。只有将开发规划予以明确，政府才能准确审批，针对性地予以扶持。小镇开发通常
涉及大规模环境开发
，出现错失便可能
造成社会资本的巨大浪费
。
（2）
研究是实现中国式CCRC（持续照料退休社区）理性规划的重要手段
目前以健康养老小镇为主题的规划，不同分类标准下称谓多种多样，有
着眼自然气候条件的候鸟式
，
基于农家乐生活的乡居式
，
郊野风光旅游资源的田园式
等，在规划定位上多主张：
①
优于城市的自然环境；
②
独特的地区传统文化；
③
建设医疗看护服务配套资源；
④
建设生活与休闲娱乐配套设施；
⑤
实现满足老年人从目前到生涯结束为止可能需要的不同居住环境。
这一内容与源于美国的
CCRC（
Continuing Care Retirement Community 持续照料退休社区
）
模式高度相似，开发商在宣传上也纷纷采用
“中国式CCRC”
的称谓。CCRC模式本质上是否适合中国？如何正确定义
“中国式 CCRC”
的内容，如何避免陷入
“重形轻魂”
的山寨做法等，充分研究这些问题才能对中国式CCRC做出理性规划。
（3）
借鉴日本版CCRC的意义
在应对老龄化社会问题上，走在世界最前列的日本也在
20世纪90年代中期
开始借鉴这一模式，在经历了长达20年的实践及研究后，政府于
2014年
正式提出了发展
“日本版 CCRC”
的政策方向，并迅速地在
2015年
制订出了针对日本国情要求的
《生涯活跃社区的构想》
的规划框架与相关政策文件，当年便向申请合格的地区进行行政资金预拨付。因此，
与中国的老龄化进程有诸多相似之处
的日本在这方面的经验，对需要立断而缺乏长期实践及研究的中国来说，具有高度的借鉴意义。
（4）
研究方法
在明确CCRC模式的基本内容的基础上，通过分析日本版CCRC的实践研究案例，揭示日本在导入中所碰到的瓶颈问题和应对方案。结合中国特色小镇的发展情况，预测未来发展
“中国式CCRC”
将可能遭遇的瓶颈，并提出解决问题的借鉴预案。
CCRC是目前美国老年人的主要养老居住模式之一
，也称为 Lifecare Community (生涯照料社区），以提供
多种不同的老年居住形式
，
配套高度的医疗
和
全面的看护服务
为老年人提供
宽幅年龄期
的一站式养老服务（图1）。
图1 CCRC是各类设施中服务老年人年龄范围最广的设施
设施的理念包括:
①
健康状态下入住老年社区；
②
享受活力生活，尽可能长地保持自理生活的状态；
③
当需要看护照料时在社区内便能获得持续的服务。
今天的CCRC模式是在
1960年代
发展起来的，到了
1990年代
模式的开发建设已经相当成熟
[3]
。近年形式更趋向多样化，有
位于城市中心，
采用紧凑布局的都市型
，
有郊外规模巨大的田园住区型
，有
结合大学设置的实现终身学习目的的学院型
等（图2）。
图2 美国最具规模和历史的CCRC社区：亚利桑那州太阳城
其主要特征体现在以下
五个方面
：
特征1：
多种居住形态适应不同体能老人需要
：
面向老年人（通常为65岁以上）的社区居住形态，包括表1所示。
表１ 美国面向老年人的社区居住形态
特征2：
同一环境中的养老终老理念：
结合高度的医疗资源和完善的看护服务，实现覆盖老年人余生的不同需要。入住初期以自理为主，社区提供多样化的健康生活配套设施，同时提供管家、安保等多方位的菜单式附加服务。视体能状态必要时转入社区内的照料或看护设施，实现同一社区环境中的养老终老理念。
特征3：
面向中等收入以上富裕阶层
：
好的设施环境需要高度的经济支持，因此根据设施档次和入住者身体条件，CCRC的入住费用通常包括数万到上百万美元的
入住预付金
（upfront fee）和入住后平均数千美元的
月费
（monthly fee），由于预付金通常可以在最后清算时部分甚至全额返款，故从资产角度也受到中产阶级的青睐。
特征4：
合同方式界定服务内容：
入住者与机构签订合同界定内容。主要合同方式有4种，
A型
（生涯照料），
B型
（服务限定）和
C型
（付费服务）合同界定居住条件和服务内容，第四种Rental （出租）合同则免去预付金，旨在降低较低收入人群的入住门槛，但入住后各种服务和条件变更都需要另外收费。明确的合同关系保证了入住者在必要时可以获得必要的居住环境 。
特征5：
运营商以非营利组织为主：
2015年统计数据显示全美有
1950个CCRC社区
，提供约
67.6万个
老年居住单位
，市场规模超过
300亿美元
，未来预测将稳步增长。[4]运营商中
82% 为非营利组织
，只有
18%为营利机构
（图3、图4）。
图3 美国CCRC近年数量稳步增长
图4 美国CCRC近年市场规模的稳步发展
日本的老龄化进程：
日本的人口老龄化率（65 岁以上老年人口比率）早在1970年时便超过了7% ,进入老龄化社会。在1994年超过14%,宣告完全进入老龄社会。2016年更达到了 27 .3% ,成为目前世界上老龄化程度最高的国家
[5]
。
少子高龄化令日本社会的发展面临前所未有的巨大挑战（图5、图6）。
图5 日本的人口老龄化：2016年人口老龄化率达到了27.3%，成为目前世界上老龄化程度最高的国家
图6 世界及亚洲的老龄化率比较：日本老龄化程度世界第一，成为各国研究老龄化问题对策的参照样板
CCRC的实践研究——企业主导vs政府主导:
CCRC在日本的发展分为企业主导和政府主导的两个不同发展主线。企业在20世纪90年代中期便率先注意到CCRC这一养老模式并进行了落地实践，基本都是
“重形轻魂”
的做法，加上企业从商逐利的思维，虽然经过20年的尝试，并没有获得社会的一般认可。目前
“日本版CCRC”
通常指始于2014年安倍政权二期的政府主导模式，其着眼点并不只是老人问题，而是相当大比重注入了如何盘活地方城市由于人口老龄化所带来的城市产业空心化问题。在政府主导下，该模式迅速在全国范围展开，上千亿日元的年度财政投入，也大力推动了这一规模宏大的社会政策的实施，其带来的影响也是民企的商业运作所无法比拟的。
由于本文考察的是日本在导入CCRC模式的整个发展过程中的问题和解决方案，因此把企业的实践部分也归入并加以考察，实际上这部分企业的先行实践结果也成为后来政府制订规划的参考。
1.企业主导日本版 CCRC
企业主导案例 1: 美奈宜之林
(1)发展背景：
20世纪90年代中后期、泡沫经济之后如何重振经济是社会最为关注的问题。金融数据显示老年人普遍拥有一定资产，如何激发老年群体的消费？美国CCRC本来就是面向中产以上的人群设计的养老模式，因此开始出现面向富裕层提供此类新型高端养老环境的各种项目（图7）。
图7 田园乡居式社区－“美奈宜之林 ” 项目地现状鸟瞰
(2)项目概要：
本案在此时代背景下由福冈市的开发商率先引进美国CCRC模式进行开发，距离地方中心城市福冈市约1小时车程，项目位于朝仓市郊外风景秀丽的自然景区中，当初计划总投资300亿日元，总开发面积约127万平方米，建设包括老年独栋住宅、集合住宅以及医疗、以高尔夫球场为首的各种运动设施、剧场、温泉、商业等配套设施的壮大规划，以老年社区的理想形象在全日本推销（图8）。设施一期于1996年5月开业。原计划引进1000人居民，而实际只有将近200名，由于销售不畅，很快开发商出现资金困难，最终被迫放弃了剩下的开发计划。
图8 “美奈宜之林 ”社区总体规划
(3)遭遇瓶颈：
开发10年后，即入住时的低龄健康老人，部分人开始出现介护的需求，社区开发自身半途而停，未成规模，无法独力支持老人照料机构的新设，因此开始有老人住户处分资产撤离社区，一时令社区前景陷入黑暗。
(4)再生方案：
社区居委会联合开发商，在咨询了学界、政府主管部门意见的基础上，共同制定出社区的再生方案（图9）。
图9 以老年住宅为主， 已形成良好居住环境的“美奈宜之林”一 期社区现状
① 构筑健康社区的面貌：
积极引进年轻一代，将原来老年社区的定位改变为可容纳中青年家庭的多世代共同生活社区。
② 充分利用各年龄层人才资源：
在多世代共生前提下，老人从仅接受生活照料服务变成既接受服务也提供服务，比如成为儿童的课外辅导员等，发挥老人的能力价值。儿童从老人那里学到知识，也带给老人快乐心境。而年轻家长在社区内工作，填补社区年轻劳动力的不足。
③ 确立引进年轻家庭方案：
由开发商将部分空置的二手住宅按新建价格的60%左右相对优惠价格出售给愿意移居的年轻家庭。
④ 未来计划：
在恢复了活力的社区内建设老年照料机构等，完善社区的配套服务，实现真正意义上的社区内养老。
⑤ 变 CCRC 为多世代共生：
将社区定位由老年社区改为多世代共生，理论上已经偏离了 CCRC模式。方针调整10年后，上述方案得到全面实现。社区现有常住家庭322个，居民645, 外地移住超过50% ,人口老龄化率由原来作为老年社区的几乎100%降低为 57.5% ,儿童比例将近10%
[6]
, 改善了社区的人口结构平衡。
社区内不但拥有了老年照料设施，还建设了社区医院，访问看护服务站等配套设施，成为老年人可以真正安心生活的社区。多世代共生发展的结果，带动了周边车程15分钟圈的医院、学校、商业购物中心的开发。
实践结果证明这才是适合这一项目的发展模式。
企业主导案例2 :Smart Community 稻毛
(1)时代背景：
2000年启动的介护保险制度是日本介护产业发展的历史转折点，吸引了大量企业试水养老领域。笔者认为这一时期企业思考的重点是如何成为市场的成功参与者。这期间的CCRC作为一个外来的品牌标签，被糅合进了日本的制度条件中。
设施所强调的是区别于一般养老机构的新理念、新形象所带来的新生活
。面向的依然主要是富裕老人，如何充分利用制度的利益来获得更高性价比服务和运营效益成为设施策划的定位基础。
通过合作方式积极引进外部资源，试图建立多企业共嬴的设施运作模式
。
(2)项目概要：
项目始于2009年，项目虽宣称投资额150亿日元
[7]
，但全程贯彻节约的方针。设施地处日本千叶市，其中最主要建筑——俱乐部会所为原大型超市撤退后的空置建筑进行改造使用，虽然节约了建筑投资，但老年设施在选址与建设上本来与商业设施相差甚大，因此也给本案从一开始便留下了不少开发硬伤（图10、图11）。
图10 “Smart Community 稻毛”北区的老年住宅：受土地朝向制约形成东西向为主的住宅布局
图11 “Smart Community 稻毛”整体鸟瞰：被城市干道南北分断，带来使用上的不便
设施整体由俱乐部会所和6栋老年住宅、附加住户专用的运动公园所组成。主要居住区与配套服务区被城市干道所隔，受到
城市干道的噪声影响，受土地朝向制约的东西向住宅布局等都是建筑上的不足之处
。设施设计规模1000人，目前运营第8年，会员约700人，实际入住人数不明。
(3)遭遇瓶颈：
设施定位主要面向自理老人，只考虑健康老人的生活环境，甚至连住宅都没有满足老年住宅的无障碍标准，需要生活照料则采用访问看护，需要入院介护则要求住户转换设施的做法，这点上已经脱离了CCRC最值得评价的一站式养老终老的模式思想。
运营方把利益着眼点落到房地产上，凸显了企业发展CCRC模式的瓶颈
。
近年入住业绩低迷，出现了新房和二手房同时在市面上流通的不利局面。
从以上企业案例的内容可以发现：
①
大规模CCRC老年社区的模式并不适合土地资源缺乏的日本，即使确保了土地进行大规模开发，从老年住宅到各种配套都需要从零开始，首先
要求有充足的资金投入
。由于日本的老人不少都是处理了现有住房后迁入老年社区的，在心理上、经济上需要下大决心，没有看到一定的完成度难以轻易下决心，CCRC社区的初期开发难以实现边建边销的滚动开发。
②
必须实现相当的规模才能支撑起配套设施的运营，如果入住率不高不稳定，配套的医院、看护设施的运营也会出现困难，由于
这些配套设施多采用委托外部运营形式，服务团队一撤相应的社区功能马上停转，是规划当初必须仔细研究的重要内容
。
2. 政府主导日本版 CCRC
(1)时代背景：
2010年以后，随着日本社会少子高龄化的日趋严重，主要城市圈之外的不少地区出现了人口减少、城市产业空心化的现象。部分由于维持不了原有行政区规模而不得不进行合并
。
年轻人流向大城市寻求发展，空置住宅不断增多，给城市带来景观到治安的多方面隐患
。
而另一方面，
以首都东京为首的大城市中，老年人口比例快速增加，对基础设施、公共服务等带来极大的影响
，比如医院门诊每天都聚集着大量老人病号，令普通人看病极其费时，住院床位长期被慢性病老人占用，影响了急救医疗和其他疾患治疗的开展。
为缓解东京圈这一资源过度集中的问题，提高大城市效率，协调首都与地方城市的均衡发展，在政府的行政层面上出现了如何有效疏导老年群体的政策研究。
(2)导入契机：
由于美国CCRC模式所提倡的老年人自理生活的维持和积极健康生活的开展与日本的预防医疗方针一致，故迅速成为了政府研究的基础模版。2014年政府提出的“日本版CCRC”模式的概念，随后通过多个产官学研讨平台进行调研和讨论，
“日本版CCRC构想有识者会议”
作为其中最主要的机构，在2015年12月向政府提交了最终的研究报告书，以此为基础结合政府自身和其他团体的调研成果，编制出日本版CCRC的框架内容。
(3)生涯活跃的地区构思：
基于美日两国在国民性、地域性、制度三大方面的本质不同，笔者认为政府主导版本采取的是“重魂轻形”的借鉴方式，直接借鉴的内容非常有限，主要是对CCRC作为一个社区综合体的概念定义和作为社区主体，健康老人活跃其中的理念借用（图12）。
图12 “生涯活跃的地区” 构想中塑造了老年人积极向上的生活形象
(4)基本理念：
将日本版CCRC命名为生涯活跃地区，旨在提供以老年人为主体的地区环境， 令老年人得以积极地融入到地区的社会生活中来。迁居后在安享地域社会的健康生活的同时，在需要医疗介护时得以获得持续的照料的社区。其基本理念包括以下7项
[8]
:
①
协助以东京圈为首的大城市老年人，满足他们迁居地方城市的希望；
②
实现健康而积极的生活；
③
与地域社会的多世代互动；
④
确保获得持续的照料；
⑤
利用IT技术等提供高效服务；
⑥
通过居民的参与和信息公开等实现更具透明度的事业运营；
⑦
为实现迁居老年人的愿景提供多样的支援。
特征1：
与传统老年设施的本质区别体现在以下3个方面（表2）:
表2 日本政府主导CCRC与传统老年设施的本质区别
特征2:
构成要素：
以居住、照料、活跃的生活要素加上迁居要素构成3+1的模型框架。迁居地提供多种选择，通过尝试居住等确认老年人的兴趣移住地点（图13）。
