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国庆黄金周,北京二手房购房指南

业余买房  · 公众号  · 房地产  · 2017-10-02 14:34

正文

文 | 小樊

01

从去年930到现在北京的房地产调控已经差不多整整一年了,这一年来的购房难度相比之前可以说是有了极大地提升,这个难度注要体现在以下两个方面:

1.政策性因素导致的房价波动。

从去年930新政发布后,北京楼市进入了一个短暂的调整期,之后又从去年12月底到今年3月份经历了一轮暴涨,最后在今年3月北京新政发布后则又重回一个缓慢的下跌期。

对这种房价在短短几个月时间内发生的房价短期大幅波动,不管是对于买房人还是卖房人的角度来说其实都是非常不利的。

对购房交易的买卖双方而言,短期内频繁的调控政策非常容易影响到已经买完房的合同执行。

特别是在合同执行期即使买方完全无责,但是因为碰上政策影响业主因为丧失掉再次买入的资格后,那业主就算不一定会毁约,可是也很可能最后因为不配合执行导致最后进入法律程序。

而在这种情况下买家即使打赢官司也需要以丧失掉原本能够使用的房贷等杠杠的代价来通过强制执行完成交易。

2.信贷收紧导致的房贷困难

从今年5月份以后,从全国范围来看,绝大多数城市的房贷都出现了放款难的困难。对于北京来说对比历史同期的信贷收紧时期,北京的二手房贷款大多具有抵押值较高,出现坏账的机率一般较低的因素,所以放贷会相对其他城市更加宽松,同时利率也会有较多优惠。

但是因为今年这次直接调控的政策影响,间接的导致了北京当前二手市场的房贷不仅仅是和绝大多数其他全国城市一样面临利率优惠的取消,另外反而在放款时间的速度上比全国范围大部分的二三线城市的放贷时间上都更为延长。

这其中最容易受到影响的就是部分的换房业主,因为对买家所需要支付的房贷无法到手而产生的连环单违约问题。

同时这部分买家也会因为最后的尾款问题而影响到自己的合同履约情况,轻则会推迟收房,重则会因为尾款到账问题导致合同违约。


02


对于所有进入今年十月份依然计划在北京继续买房的人来说,现在市场上也具有一定的优势,这主要体现在:

1.现阶段受后续政策影响的风险较小

在对于所有卖房人和买房人一个共同的需求点就是不会希望在合同执行期间出现大的干扰因素导致合同执行出问题。

对所有已经明确的政策性干扰因素的影响力,其实都会远远低于任何未明确而突然执行的政策。

从这个意义上来说,只要现阶段北京二手房市场总体上保持了平稳运行,同时房价还稳中有降,就都会有效的降低突然出台调控政策的压力。

同时从目前能够储备的调控政策来看,能够对北京二手房交易换房链条影响最大的认房认贷已经公布,后续唯一继续有可能就是出台类似限售类的政策。

而这类政策最主要的一个影响就是会导致部分原业主房屋在未网签状态下后续无法过户,所以对这类政策的影响用一个最直接的预防规避方式就是首选满五类房源进行交易。

2.北京二手房价值又重回历史性低估区间

判断北京二手房价值的是否低估的一个最好方式其实并不是单纯的考虑价格的涨跌,而是通过观察它的处于不同历史时期下的购买难度来进行判断。

北京的住宅,特别是是市区部分的住宅价值的主要体现是它作为这个国家里的最有价值资产配置结构的稀缺性上。

资产的短期价格的波动会受到政策调控的影响和信贷周期性因素的影响,但是从长期看只会是受限于整个国家的发展阶段和规模。

北京楼市当前情况就是和13,14年左右类似,在经过限购和认房认贷限贷的双重影响下使得购买者的购买难度达到最高。

但是相对于这种最高的购买难度,后续的政策无论如何调控,都很难再极大的增加这个购买难度系数,而对于降低它则只需一个小小的释放,就很可能让北京房价的估值重回正常区间。

3.只有在房价下跌时才更容易挑房

中国有句古话叫做真金不怕火炼,买房也是一样。

我们在暴涨期去挑房先不说什么好小区的房源容易被快速消耗掉,就算是破塔楼小区或者垃圾户型都会被疯抢,这种时期买房基本上都谈不上房源差异了,能遇上一个靠谱卖的就不错了。

但是到了房价下跌期间房子的好坏差异就显现出来了,特别是像当前处于的成交量较低的阶段,对我们来说最需要寻找的这类型小区就是:

首先在这种市场环境下非但没有像有些小区因为难卖导致房源大幅增加反而会表现出在售房源的大幅减少的小区。

其次参考小区的历史成最高交易价并没有大降,同时一旦有报价相对其他报价较低的房源很容易出现被立刻成交的小区。



03


对于选房来说,在任何时期给自己买房都需要有三个步骤,这个即使是在房价下跌期间也不例外:

第一个步骤就是先确定好自己的买房第一目标是什么,是刚需首套纯自助,是解决小孩上学,是改善居住条件,还是说有点闲钱想放到房子上投资。

对于不同目标的人来说你的紧迫性自然是不一样的,对首套房和小孩上学这类买房人来说,你的紧迫性就相当高。

因为你的自用需求决定了你无法进行长时间等待或则观察,如何尽快完成交易和锁定一个标的物完成建仓才是这类人首先需要考虑的。

而对于那些换房改善或者投资闲钱的人来说,简单完成买入确并不是他们的第一诉求,如何在方便购入资产时使用杠杆或者等待博弈一个市场更低的成交价格都是他们选择出手时更需要考虑的因素。

第二个步骤就是需要搭建一个自己选房标准,对我来说给自己在北京配置较大额度的核心资产时需要满足的选房标准就需要包括:

1.小区处于市区的核心地段,地段本身就能满足对大型商业写字楼群落或者科技园区的核心位置或者辐射区域,同时交通也应该尽量便利。

2.小区需要具备一定的潜在利好释放,这里潜在利好的题材主要指的是雪中送炭,而不是景上添花。

举个例子,对类似写字楼密集的CBD周边楼盘来说,不管CBD再多修几个写字楼对它们的影响都不会很大。同样,对于本身拥有良好交通规划多条地铁线的小区哪怕再开通地铁线也难有太大改变。

但是反过来说,对于偏住宅集中类型的小区地块计划新建高端写字楼和商业,没有配过好学区的小区新建配套的学校,或者从来没通过地铁的小区规划开通地铁,这些相对比较互补的潜在题材都是很好的潜在利好。







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