【房地产税筹72变之2】购入在建项目再开发能否加计扣除？

几个朋友聊天又谈到了购入在建项目再开发加计扣除的问题。

比如， 房地产开发企业 A 整体转让未竣工的房地产在建工程给 B （转让价为 5 ，以下计算忽略增值税等其他税费等因素）， A 土地成本及建安成本为 2 ，转出方在进行土地增值税清算时，土地成本及建安成本是否可以加计 20% ？

收购方 B 继续投资建设开发成本 4 后，取得销售收入 20 ，获取成本 5 和后续建造成本 4 是否可以进行 20% 加计扣除？ 开发费用的计算基数是否包含获取成本 5 ？

实操上据我了解有三种做法：

1 、以浙江税局等代表的不允许加计扣除的做法，如浙江省地方税务局公告 2014 年第 16 号 ，购买在建项目进行继续建设再转让的扣除： 房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的， 其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计 20% 扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。 后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

有同类规定的还有上海、天津、青岛、山东、南宁等地，算是多数意见。

2 、允许加计扣除的做法（ Lawping 怕枪打出头鸟，就不点名具体地区了，已所剩不多），比如规定， 对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计 20% 扣除的规定。

3 、也有部分地区这么规定，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其 “ 取得土地使用权所支付的金额 ” 不能加计扣除； 承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为 “ 取得土地使用权所支付的金额 ” ，并适用加计扣除。

关于三种做法各自的理由，这里不再争辩，各有各的道理。有意思的是总局对此一直不做公开表态。 Lawping 认为，根据现行土增税条例和实施细则，以及土地增值税宣传提纲等对立法原意的阐释，没道理不让收购方企业加计扣除。如果基于反避税考虑要对关联交易有所限制，那么对有合理商业理由的非关联收并购，政策上应该更加开放。

回到开篇的案例， 做法 1 、 2 中， A 在转让在建工程给 B 计算土增税时，都是允许加计扣除计算土增税的， A清算土增税 计算结果如下：

差别在于 B 后续销售清算土增税时，做法 1 允许购买在建项目所支付的价款 5 扣除，但不允许加计扣除，后续建设支出 4 允许加计扣除 ，计算结果如下：

做法 2 允许购买在建项目所支付的价款 5 和后续建设支出 4 一起加计扣除 ，计算结果如下：

做法 3 比较特殊， A 在转让在建工程给 B 计算土增税时，其 “ 取得土地使用权所支付的金额 ” 不能加计扣除， B 在后续销售清算土增税时， 其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为 “ 取得土地使用权所支付的金额 ” ，并适用加计扣除。 假设案例里 A 的成本 2 为 取得土地使用权所支付的金额。 则 A 清算土增税计算结果如下：

B 清算土增税计算结果如下：

比较三种做法如下：

可以发现，做法 1 、 2 中 A 的清算土增税一样，而做法 3 由于不允许 A 加计扣除，增加了 A 的税负。 做法 2 、 3 中 B 的土增税一样，做法 1 中由于不允许 B 加计扣除获取成本，增加了税负。

变局：

1 、是否还有第4种处理方法，即对做法1的改良，允许收购方B加计扣除获取价格5,与A已经加计扣除的2之间的差额，即允许对未享受加计扣除的第一道增值部分3，在B清算土增税时允许加计扣除。B清算的计算结果如下：

2、由于以上差异，也有企业想通过关联交易来利用二次加计扣除的政策，以达到节约土增税的目的，但