典型案例:拍卖公告未明确成交后的房屋租金归属,买受人是否享有租金收益权?|保全与执行

保全与执行 · 公众号 · · 2024-04-28 16:46

正文

编者按

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高人民法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。为了帮助读者理清保全与执行领域不同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。

典型案例：拍卖公告未明确成交后的房屋租金归属，买受人是否享有租金收益权？

作者：李舒唐青林黄绍宏 （北京云亭律师事务所*）

阅读提示：在执行实践中，拍卖的财产尤其是房产上往往存在着租赁权、担保物权以及其他优先受偿权等各种各样的权利负担。在拍卖被执行人的房产时，如果案涉房产上设定有租赁权，拍卖成交后租金权益归属应如何认定呢？本文通过一则人民法院案例库发布的参考案例对该问题进行解答。

裁判要旨

拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系，但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。

案情简介

一、新乡市卫滨区法院在办理彭某申请执行廖某一案中，对被执行人廖某与共有人王某名下位于河南省郑州市XX号的房屋进行司法拍卖。拍卖公告中载明：房产有租赁，租期到2021年12月份。

二、2021年2月13日，张某竞买成功。2021年4月13日，新乡市卫滨区法院作出（2020）豫0703执恢113号执行裁定，解除案涉房产的查封并过户至张某名下。

三、因新乡市卫滨区法院自2020年10月27日起要求涉案房产承租人协助将到期租金交付该院，房屋拍卖成交后，新乡市卫滨区法院于2021年6月16日又提取案涉房产租金2.85万元。张某对此不服，以其于2021年2月13日通过司法拍卖竞得案涉房产且已取得不动产权证为由，对该院扣留、提取租金的执行行为提出异议，请求中止对涉案房产自2021年2月13日之后租金的执行，并确认该日期之后的房产租金归其所有。

四、2021年9月16日，新乡市卫滨区法院作出（2021）豫0703执异88号执行裁定，驳回张某的异议请求。

五、2021年12月9日，新乡中院作出（2021）豫07执复301号执行裁定，撤销新乡市卫滨区法院（2021）豫0703执异88号执行裁定；张某要求新乡市卫滨区法院中止对河南省郑州市XX号的房屋自2021年4月13日之后租金执行的异议请求成立；驳回张某的其他异议请求。

六、申请执行人彭某不服，向河南高院提出申诉。2022年3月30日，河南高院作出（2021）豫执监352号执行裁定，驳回彭某的申诉请求。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：拍卖房产上设定有租赁权，拍卖成交后租金权益归属应如何认定。河南高院的裁判要点如下：

1.拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有收取房产租金的权利。

2.尽管拍卖公告中只明确了拍卖房产附有租赁的期限，未明确限制竞拍人在拍卖成交后收取剩余租金。但在该房产有剩余租金尚未收取的情况下，若剥夺竞拍人拍卖成交后的租金收益权，没有事实依据。故新乡中院认定张某有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金，并无不当。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.房产拍卖成交的，房产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。买受人则基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。

2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系，但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。

3.针对被执行人（原出租人）已经预收的租金，买受人是否能要求其返还需分情况讨论：

（1）如果拍卖公告中明确载明案涉房屋系带租拍卖，披露了预收租金情况，买受人在明知预收租金情况后仍选择竞拍，那么其无权要求被执行人（原出租人）返还预收租金。（见延伸阅读案例1）

（2）如果拍卖公告中明确载明案涉房屋系带租拍卖，但未披露或瑕疵披露预收租金情况，那么买受人有权以构成不当得利为由要求被执行人（原出租人）返还预收租金。（见延伸阅读案例2、3）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）

第四百九十一条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)

第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

法院判决

以下为该案在河南高院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

第一，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。依照上述法律规定，拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。

第二，拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无需另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。

第三，拍卖公告中只明确了拍卖房产附有租赁的期限，但并未明确限制竞拍人在拍卖成交后收取剩余租金。在该房产有剩余租金尚未收取的情况下，若剥夺竞拍人拍卖成交后的租金收益权，没有事实依据。河南省新乡市中级人民法院认定张某有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金，并无不当。

案件来源

人民法院案例库：2024-17-5-203-007

彭某与张某执行监督案【河南省高级人民法院（2021）豫执监352号】

延伸阅读

裁判规则一：拍卖公告上明确载明案涉房屋系带租拍卖，租金已全部付清，买受人在明知预收租金情况后仍选择竞拍，其无权要求被执行人（原出租人）返还预收租金。

案例1: 朱某峰、杭州多某实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【浙江省杭州市中级人民法院(2020)浙01民终6364号】中认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案所涉房屋虽系朱某峰以司法拍卖取得，但符合上述法律所规定租赁物所有权变动的形式之一，因而朱某峰在取得案涉房屋所有权后，依照上述规定取得案涉租赁合同出租人的地位，享有法律规定和合同约定的出租人的权利，并承担相应的义务。通过司法拍卖方式取得房屋所有权的，执行法院于拍卖公告上对标的物具体的描述，包括标的物的权利、负担以及瑕疵等，对买受人构成重要的影响，是买受人决定是否参与拍卖、以何种价格参与拍卖，以及拍卖后的权利范围何在等的依据，故而应当以拍卖公告上的内容来确定买受人的权利范围，若拍卖公告上载明的事项有误，或者生效的判决、裁定等推翻拍卖公告上的事实描述的，买受人因此受到权利的损害，可申请撤销该拍卖行为。本案中，案涉1××1室房屋，拍卖公告上明确载明案涉房屋系带租拍卖，租赁期限十年（2011年1月1日至2020年12月31日），租金已全部付清。朱某峰在其取得案涉1××1室房屋所有权后，又向多某公司主张租金，即缺乏事实依据和法律依据，原审法院依法予以驳回正确，本院亦持同一意见。

裁判规则二：如果拍卖公告中明确载明案涉房屋系带租拍卖，但未披露或瑕疵披露预收租金情况，那么买受人有权要求被执行人（原出租人）返还预收租金。

案例2: 焦某与朱某华不当得利纠纷二审民事判决书【北京市第一中级人民法院(2023)京01民终127号】中认为，朱某华竞买取得涉案房屋所有权后，享有对房屋收益的权利，有权收取租金；焦某既已丧失对房屋收益的权利，此后没有理由继续收取房屋租金。朱某华虽认可带租拍卖，但并未放弃房屋所有人相关权利。焦某收取的押金，以及预收租金中存在所有权变动之后的部分，上述款项都属于不当得利，应当返还，此后产生的利息，亦应当予以返还。前案中已有相关证据证明焦某收取了租金，现焦某坚持认为不存在真实租赁关系及未收取租金，本院不予采信。综上所述，焦某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。

案例3: 本溪市某市场开发建设服务中心、唐某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书【辽宁省本溪市中级人民法院(2022)辽05民终1110号】中认为，本案的争议焦点为唐某、袁某业购买拍卖房产后，原出租人某市场是否应当返还预收租金？本案中，唐某、袁某业通过拍卖取得案涉房屋所有权，在所有权转移后，作为买受人的唐某、袁某业承接了原出租人某市场在原租赁合同中的契约地位，因而有权向承租人收取自其成为所有权人后产生的租金，现承租人毛某辉已经预付租金，则某市场提前收取的租金没有法律上的依据，在物权变动后唐某、袁某业有权就其变更为所有权人后产生的租金请求某市场返还。故一审判决并无不当，应予维持。关于某市场提出其在拍卖前已经告知唐某、袁某业提前收取租金的事，故不应当返还租金的主张，本案《拍卖公告》虽提及案涉房产存在瑕疵，但并未写明提前收取租金的数额及期限等相关内容，即使唐某、袁某业知晓案涉房产有部分商户提前将租金交付给某市场，亦不能表明唐某、袁某业拍卖房产的行为代表其放弃主张租金的权利。故某市场的该项上诉请求，本院不予支持。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。