股权结构：股权架构稳定。第一大股东SINOCHEN，持股54%，还有其他一些比较稳定的股东。
商业模式：除了做二级住宅以外；还有非常优质的持有物业，包括上海金茂大厦、北京凯晨商贸中心；除此之外还有大量的一级土储，在南京、长沙等地。这部分跟普通一级开发不同的是，我们可以享受土地增值的收益，而且没有土增税，毛利率、净利率都比较高。
1）一级开发，长沙及南京一级开发出售地价持续创新高，2016年长沙成交均价达到7000元/平方米，南京18000元/平方米，去年11月在长沙的成交价有达到9200+元/平方米，毛利率超60%。
2）二级开发，开盘价比周边对手有溢价，有更高的利润率。2016年销售均价25435元/平米，远高于同业。出租物业情况：比较重要的三个写字楼北京凯晨世贸中心、中化大厦、金茂大厦，出租率几乎是满租，租金每年也有涨幅。
3）持有物业：酒店：上半年业绩不错，上海、北京、深圳商务酒店价格提升非常快。
集团对金茂的支持也很大，去年集团在武汉拿了块儿地，建面大概八十万方，集团自有资金，将来会学华润孵化的模式，未来两三年可能等项目稍微成熟一些，以低成本注入817。
公司业绩：收入和利润在16年都是大幅增长的，但是股东归属有所下降，主要原因是2016年做收结构的问题。上海国际航运项目，是跟上海港务局合作，比例是各占50%，去年这个项目做收了大量金额，大概115亿，约占整个收入的50%，所以少数股东权益增长很大，而归属股东净利稍稍下降，这种情况在未来年度不会发生。
截止到2月底，我们已售未做收的金额有540亿，其中有380亿是今年可以达到做收条件的，380亿包含75亿的土地，2016年卖地金额110亿，其中35亿是在2016年做收，剩下的75亿大概率在上半年可以达到做收条件，净利率就有29%-30%，上半年业绩应该相比同期会比较好。
物业开发毛利率34%，远远高于同行业25-26%的水平；卖地去年做收毛利率超60%，二级大概是32%；出租这一部分毛利率下降4个百分点，主要是因为房产税的原因，北京去年7月写字楼的房产税计税方法有所改变，以前是从价，成本*1.2%*70%；现在是全年租金收入*12%，每年会增加一点。但只要是北京的发展商都会遇到这种情况。
16年我们签约485亿，比15年增加64%；17年我们目标是增加20%，580亿，对应货值是852亿，对应去化率68%，15-16年我们的去化率都是在85%以上的，因此68%的去化率肯定能够达到。
融资：我们的杠杆率只有46%。今年6月刚赎回了一笔2018年将要到期的债（利率5.375%），同时我们发了一笔永续债，3亿美金，成本只有4%。我们16年融资成本只有4.56%，非常低，属于国有企业里的最低标杆，跟华润基本是持平的，而且是逐年降低的趋势。
融资渠道多元，成本低。目前多数房企是不能发海外债的，但我们还可以发，因为母公司之前申请了一个30亿美元的幅度，可以给我们使用；公司债不能发，但是银行间市场还是可以发的，我们去年申请到了熊猫票据160亿的额度，用了30亿，还有130亿的额度，4月发的30亿成本也不高4.65%。
土地储备：二级开发部分1743万方，一线城市35%比例，其他都是核心二线城市，几乎没有三四线城市；一级土储1952万方。
目标：2019年签约额要达到800亿，今年是公司上市十年。今年销售目标 580亿；明年700；2019年800亿。
派息率：16年已经把派息率提升，现在是核心净利的40%，以后会稳定。
1）销售情况及项目储备：
Q：现在未售货值，毛利率，净利率大概的情况？
A：一二级合在一起算，大概有5000亿。据统计，1-5月签约毛利率28-30%（二级住宅）。
Q：公司几大业务的净利润率？
A：1）二级拿地指标： IRR大于10%，净利率10%；2）一级目前倾向于PPP+土地模式，一般毛利率较高；3）物业租赁和酒店经营，酒店这块成本是固定了，房价上涨相当于就是增加的净利。酒店上半年高端商务提价比较多，5%以上。
Q：公司1-5月的销售情况？
A：销售额约148亿，同比增长将近37%。公司上半年和下半年销售额一般三七分，因为有大量的卖地和卖楼，一般销售都是集中在下半年。公司在6月初南京挂了一块地，估计7月初会成交。
Q：达到结算的380亿，权益有多少？
A：没有计算，估计在60-65%左右。
Q：二级未售的货值有多少？
A：是17年可售的货值，截止到2月底的统计大概是850亿。
Q：公司未来会进入新的城市还是深耕现有布局？
A；进入城市不多，今年只有成都、福州；去年郑州、厦门；现在策略：深耕已有22个城市，一线城市周边嘉定、廊坊、固安等等这种卫星城市会考虑。
Q：房价比较敏感， 10月之前拿预售证是否比较困难？
A：有的个别项目预售证是比较难拿。现在也是分策略，一线土储比较少的如北京，未来预期土地供应比较少，我们有这样的大致判断之后，北京的可能会等一等再推；其他城市，包括核心二线城市，主要走量，只要价格不降或者稍微升一点点就卖掉。我们今年580亿的目标肯定是能达成的。
Q：六月开八盘，现在进度怎样？开的去化率如何？
A：现在开了一半，剩下的可能在这个周末会再开一个亦庄金茂府，其他的像杭州滨江金茂府、首开金茂府在月底。去化率比较好，当天去化率在75%以上。
Q：我们现在都是在一线和热点二线，网签限的很死，会不会影响回款？
A：我们现在要求以回款算签约额，金茂的房子并不难卖，三四倍的认购率，出全款优先。
Q：一级开发土储，什么安排？
A：推地节奏：南京三四十万方，长沙六七十万方。推地节奏主要由公司自己掌握，算是公司的一个调节阀。房地产市场不好多推地，好的时候少推。今年至少长沙会多推一块地。
Q：北外滩，怎么看，还在不停拿地？
A：我们已经打造逾30栋写字楼，是亚洲最大绿色写字楼群，相当于是虹口区的名片。未来可能好的项目会自持，其他的能卖卖掉，毛利很高40-50%。还有部分可能会转让股权，轻资产。
2）拿地计划：
Q：今年地价涨的高，对公司拿地什么影响？
A：其实还好，因为政府有控制，限制了最高价，到了最高限制之后会抽签。所以我们今年拿地平均成本比去年低。
Q：今年拿了300亿的地了？全年的拿地预算是多少？
A：今年土地款总额大概是400亿，但权益土地款只有180亿。
3）对市场看法：
Q：重庆还有很多盘，重庆市场怎么样？
A：很多人认为重庆、成都都会涨。重庆之前价格一直平稳，今年已经涨50%。
Q：三四线怎么看？
A：今年比较火，有一些投资外溢的原因，但是可持续性可能会有一定问题。
4）其他：
Q：管理层增持，回购情况？
A：回购我们已经取得董事会授权，大概是流通股的10%。
Q：增持是我们自愿公告还是强制公告？公告价格会涨，回购价格会高？
A：自愿公告。觉得即使现在的价格严重低估。除了CEO/CFO，其他管理层也增持了，总共增持600多万股。未来高管可能希望长期持有。
Q：金茂酒店和中国金茂的定位？
A：金茂酒店资产包，目前有8个酒店。未来有新买酒店，成熟的话放6139里；另外我们也在看海外成熟写字楼，包括英国、美国、澳洲，这些是放在817的。就是成熟酒店放在6139，其他物业放在817。
Q：管理层也在同时增持金茂酒店6139，为何股价好像没什么反应？
A：6139流通量比较小，是最大的问题。但其实收益率很高，今年业绩也会不错，写字楼也是。酒店今年以来回暖，值得关注。
Q：公司架构什么样？
A：区域公司-城市，北京、上海、广州、南京、长沙五个。
