深圳调控为何见效慢？市场资金太宽裕，投资客还在加杠杆与银行对赌！

这两天新闻报道，合肥房价过山车，从全球涨幅第一到部分楼价腰斩，传播率很高，中国经济周刊作为正规媒体，按理是比较权威的，但我还是半信半疑，因为现在谈腰斩还为时过早。

果然，问了一些合肥的粉丝，都反映言过其实。目前合肥房价比较稳定，很多区域，房价纹丝不动， 文中所报道的滨湖片区 与去年高峰相比最多跌了10%左右，市场整体仍处于僵持阶段。

这个状况跟深圳、上海、苏州都比较相似。楼市仍然处于高位横盘中。

深圳作为此轮牛市最早启动的排头兵，具有导向意义，所以今天重点谈谈樱桃小房子长期坐标的深圳。

从2016年3月份第一次调控起，深圳房价涨幅放缓，在2016年国庆前第二次调控后，到达顶峰，之后市场有所降温，成交价也跌了10%左右，但今年3月份后，市场又回暖了。

虽然相比去年同期，成交量腰斩了，但相比四季度和今年一季度，成交量和价格都回升了。

这比我预料的情况要好，也是我百思不得其解的地方。原因在下一部分求解。

规土委的数据，今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，相比去年9月份， 新房价格九连跌，每平米降了七千元 。

但拨开云雾， 这一调控的成绩，是人为操作的结果， 比如不让高价楼盘入市，不给高于政府指导价的楼盘发预售证，因此导致市场新房供应量很少。

截止7月5日，深圳新房库存量只有2.896万套，324万平米，因为新盘迟迟不入市，库存一直在跌。

因供给不足，同时控制需求，成交量低，导致，目前库存消化周期在20个月，但这不代表供过于求。 对深圳而言，新房库存在400-500万平米，就是供需平衡的区间。低于四百万，会明显供不应求。

而房价下跌，也是因为龙岗、龙华、光明等关外片区的刚需盘成交较为活跃，带动深圳 房价 稳中有降。

深圳市场七八成以二手房成交为主，比如去年，新房成交量4万套，二手房成交10.5万套，二手房的走势，更能够代表市场。

今年上半年，二手房成交量3.3万套，同比也腰斩了，但价格却还在上涨，连续五个月在上涨。 只不过涨幅很小，6月同比涨三个多点，算是比较平稳吧。

虽然房价上涨的势头已经遏制住，市场处于稳定期，大家观望气氛也较浓，购买力也有些乏力。但房价调控，依然任重而道远。千万不能被假象所蒙蔽，而让地方政府以为达到了调控效果，最后又急着放松调控了。

这一轮深圳房价暴涨最多，但是在调控上，却相对宽松，连标配的限售也没有出台。

新闻极力宣传的深圳房价九连跌，目前也更多是数字上的游戏。

为何调控见效慢？

为什么此轮调控见效如此缓慢，与07年、2010年的调控效果完全不同呢？

樱桃小房子最近一直在寻找原因，经多方了解，初步有了头绪。

相信在深圳的人，每天都会接到两类电话或信息，一是房地产中介，二就是推销银行贷款业务的。

银行的消费贷款，种类繁多，装修贷、信用贷、抵押贷，月息4厘， 江苏银行，中信，农行，中行等，都是先息后本 。 还有气球贷，你听说过吗？

“ 55年气球贷，先贷25年，再加贷30年，月供低到你吐血。 ” 一位了解操作细节的朋友告诉樱桃小房子，气球贷 可以一直做到你把房子卖掉再还贷款。

气球贷，顾名思义，像气球一样，可以尽力膨胀，这位朋友说，就是 连百度百科的解释，都已经跟不上金融的快速发展了。

最长55年，可以先 贷款10年，按照55年来还，先息后本，到了第十年最后一个月一次性还完，在第十年倒数第三个月，申请加贷款，套出来的钱，继续月供，循环往复，只要你不卖掉房子，就不用担心断供。

即使到第十年，银行不愿意贷了，卖掉房子也OK，赚够了。

一切的涨跌根源，依然在于钱多钱少。

虽然房贷的折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市场资金面依然充裕。

内地好几个城市，比如北京、广州、郑州、成都、武汉、杭州、南京等，首套房贷利率均回到了基准利率，但深圳，到目前还有95折。

金融城市，钱真多。 有了钱，楼市就可以被托起。这个跟股市道理一样，哪怕你估值过高，但有了杠杆，有了钱，那就可以撬动继续涨。

这一轮深圳、厦门杠杆最高，这两个城市面积小，盘子小，最容易被撬动，有点类似创业板，牛市中先于主板启动，涨幅大于主板。

深圳的楼市，杠杆倍数非常高，大家的金融意识也很强，有300万首付款，一定是买一千万的房子，绝不会去全款买一套300万的房子。

尤其是胆子大的，有过买房经验的人，更 知道如何利用银行的钱来炒房，最大限度扩大投资收益率。

正是因为有了银行的各种名义贷款资金支持，而且房子还可以做 高评高贷 ，甚至是 零首付 ，所以依然有大批投资客铤而走险，加杠杆，与银行对赌。

今天某龙头房企的人告诉我，他们深圳的一个楼盘，正在与三家私募基金公司谈整栋销售的价格，而说白了，私募基金的钱，就是来自于民间投资者的钱。算是变相的众筹炒房吧。