本文主要分析了深圳和广州房地产市场的差异化表现。深圳房地产市场火热，二手房价格五连涨，而广州则面临楼市困境，房价下跌，经济表现不佳。文章还探讨了造成这种差异的原因，包括深圳的购买力、经济表现和产业表现，以及广州的工业困境和汽车产业的下滑。
深圳二手房网签量连续增长，价格实现五连涨，市场热度持续。深圳的经济增速、产业表现、人口增长等也是拉动楼市回暖的重要因素。
广州房地产市场成交量有所起色，但房价下跌。经济表现不佳，尤其是工业增加值负增长，汽车产业下滑是主要原因之一。
深圳楼市回暖的核心原因是信心和预期的恢复，以及经济、产业、人口等因素的支撑。而广州楼市困境的背后则是工业失速，尤其是汽车产业下滑的影响。
文 | 余飞
01
深圳向左，广州向右
自去年四季度一线城市开启大力度救市以来，深圳、广州这两座兄弟城市的房地产表现，差异化越来越大。
深圳的行情一路如火如荼，量价齐涨。
深圳二手房网签量去年9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，冲破了荣枯线（5000套），11月份继续增加至7125套，12月份则冲破了8000套的繁荣线，为8282套。
进入2025年，在春节结束之后，很快又回到了火热状态。
深圳房地产中介协会数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得1808套，连续2周超1800套，保持高位水平运行，市场热度持续。根据公开在售二手房源量数据统计，截至2025年3月17日，全市共有68530套有效二手房源在售，较上周增加868套。
来源：深圳市房地产中介协会
深圳的二手房价格则实现了五连涨。
广州则是烦恼才下眉头却上心头。尽管成交量有所起色，但房价却从未上涨过。
广州中原披露，2月份广州新房网签36.28万平方米，同比去年春节月上涨44%。二手房网签6278宗，同比上涨29%。
但其价格，从国家统计局披露的数据来看，无论新房还是二手房，都没能实现逆转。
国家统计局3月17日公布的70个大中城市新房与二手房价格变化数据显示：
新房价格环比上涨城市数量为18个，较1月份减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。
更能反映市场真实价格变化的二手房，环比只有三个城市上涨，其余全在下跌，同比则无一城上涨。
从数据可以看到，深圳无论新房还是二手房，双双实现上涨，且二手房环比涨幅领跑全国，新房环比涨幅位居全国第二。
广州则是
新房与二手房双双下跌。
而且，深圳的新房与二手房环比均实现五连涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
02
深圳为何易燃
同样是一线城市，同样是粤港澳大湾区的引擎，深圳楼市为何容易躁动，广州楼市又为何难以托起来？
这座城市本身不缺购买力，而且供小于求是这座城市的现状。影响深圳楼市的关键因素是信心和预期。
正因如此，过去四年，在信心和预期缺失的背景下，深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万。
同样的，在去年四季度一线城市发力救市的同时，信心和预期层面似有恢复，立刻调动了市场情绪，深圳楼市立刻回应。
而每年的开年，民众对于市场、环境都表现得更为积极，再叠加子女教育的购房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表现，基本都不会太差。
当然除了信心和预期一定程度上回归外，深圳经济、产业、人口可喜的表现，也是开年拉动深圳楼市继续回暖的重要因素。
深圳去年则以5.8%的增速跑赢了大盘0.8个百分点，同时，这一增速继续位居一线城市首位。GDP总量逼近3.7万亿，不出意外，2026年深圳的GDP规模将登上4万亿台阶。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
深圳的经济增速表现亮眼背后，是其工业与出口同时发力的结果，尤其是出口。
工业表现方面，作为中国工业第一城，去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿，与工业第二城苏州、第三城上海之间，形成了断崖式的领先地位。
规模以上工业营业收入，同样冲破了5万亿，高达5.4万亿，相比于苏州、上海，同样有断崖式的领先优势。
出口方面，去年，深圳的出口，成为中国各城市的一个标杆。
深圳的出口已经连续32年位
居全国第一。2024年，深圳出口规模2.81万亿，承担了全国十分之一的出口，包揽了广东省一半的出口。
制图：城市财经；数据：各城市海关
更强悍的是，如此规模，增速依旧高达14.6%。如同其工业一样，也是在大象狂奔。
2024年，深圳常住人口1798.95万人，较2023年增加了19.94万人，这一增量在目前公布的城市中，位居第一。
