作者：左晖
来源：源码资本（ID: sourcecodecapital）
在源码资本2017年码会上，链家集团董事长左晖分享了链家对房地产行业的视角和理解。
左晖认为，分析房地产行业，应该建立在以下四个维度之上：
第一维度：B端，当下中国房地产行业核心集中于C端，B端前景可期；
第二维度：人口分布，通过对未来人口分布的预判提前布局市场；
第三维度：将房地产行业进行分类，分为制造业、交易平台、房后市场与房产金融服务市场；
第四维度：线上与线下，各行业均存在线上推动线下的机会。房地产行业线下仍大有可为，线上需与线下连接。
以下为左晖在源码资本2017码会上的演讲全文：
大家上午好！张一鸣刚才说的Context，我在想一鸣做头条几年，他现在跟大家分享这个事情肯定是在一个特定的情景下面，我也很有兴趣想知道他分享的语境是什么样子？我猜是有自己的管理体验和管理压力。
今天给大家做分享，我也在想我的语境应该是什么样子？因为我们做这个行业是比较特殊，我自己的企业也比较特殊，我们还是在做房地产服务行业。房地产行业是每个人都可以说两句的行业，一般出去跟别人交流时大家都比较有共鸣。
今天我把我的视角和我对房地产行业的理解与大家做个交流，供参考。
先看这张图，我们是怎么样理解房地产行业的？大概从几个维度去看房地产行业？
1、中国未来房地产的B端发展可期
第一个维度是2B，链家发展了15年是做2C的生意，今天2B生意也是比较大。我们整个行业做的比较大的一家企业CBRE，它算是交易行业里面比较高的估值。我们看到仅仅在2B这一个领域也有非常多的参与者，第一个是CBRE(Commercial Real Estate Services)，他们在美国主要做保险，做产权，我们把它划分为2B里面最终来变现，这是今天所看到的。
从2C到2B，我觉得今天中国主要还是C端，未来B端会越来越有很大的发展，包括商业、商铺、数据等等，今天机会非常多。中国部分基础设施不健全，房地产行业也存在基础设施不健全的问题，我们的数据规模和基础非常弱。鉴于此，链家就希望掌握全国楼盘的数据，想知道全中国楼盘C端的数据。
大家如果在美国买过房子经历的话，美国的数据非常棒。现在全国7000万套的房产数据，中国现在城市中有C端的楼盘大概是什么样子？什么样的户型？包括今天使用的户型图等等，这些情况都还是很弱。包括在写字楼、商铺很多里面基础设施不够。
总的来说，今天看这个行业第一个大行业视角从2C到2B两端去看，今天的核心还是在C端，B端的机会也会越来越多。
2、对中国未来城市化建设的理解推动着链家的战略布局
第二个维度，我们所说的城市，因为中国今天大概是有7亿的城市人口，未来会有10亿城市人口，我们自己认为未来10亿人口未来怎么分布？它的生意会在什么地方？有各种各样的摆法。十年前我看过当时麦肯锡做的报告，对未来城市人口大概从最密到最疏会有四种摆法，每一种形状都不一样。
我今天感觉城市的人口相对更密集一些，从整个的产业经济来看，今天的产业政策是鼓励人向更分散的地方推广，我对这个事情的理解是
未来全中国大概有20个左右核心城市群，每个城市群大概有3000万左右人口，在20核心城市群会有6亿的核心城市人口，这是我们今天对这件事情关键性的理解。
因为今天所有的战略布局基本围绕着这件事情去做，我自己认为这是非常重要的事情，未来人口的分布到底是什么样子的？我们的目标市场怎么样去选择？这是第二个维度。
3、房地产行业的四个分类
：制造业、交易平台、房后市场与房产金融服务市场
第三，我们看房地产行业，大概会觉得有4个主要的产业。
第一产业叫
制造业
，开发商总体来说又叫制造业。
第二品类是
交易平台
，房地产最重要要有流动性，交易平台主要是为整个的市场提供流动性，链家主要做的工作为整个市场提供比较好的流动性。去年在整个中国C端交易17万亿规模，这个规模是非常大的。新房大概10万亿，二手房大概6万多亿。
第三大类统称为
房后市场
，今天也可以看到有很多大的行业像建材、装修、家居。但是今天这些产业非常分散，包括物业，像大家看到的PRC是做大宗仓储，今天有400亿美元的估值，在房后市场里面我觉得未来会有非常多的机会推出来，如果大家做投资的话，更多去关注一下。
租是一条独立的线，租也可以算是房后市场，我们今天把它叫大自管。我们有一个平台叫自如，它也是分C端分B端，C端有很多的需求住宅、仓储。B端有写字楼、商铺、仓储等等。我们主要是做C端的，在C端里面租也有很多的机会，长住、短住、高端、中端，现在有一个很好的企业Airbnb在租里面做短租的，美国短租的行业也层出不穷，总之“租”我想象是非常大的市场。中国未来租的市场是1万亿左右，未来会上升为3万亿。今天的租售是很不均衡，大概17万亿的交易市场，对着1万亿的租赁市场。在租方面不管是线上线下，长租、短租2C2B在未来有很大的机会。包括今天看到的Airbnb他们也是做仓储的生意。
在中国这个领域里面，跟REITS的发展有很大的相关性，如果随着REITS的发展本身，数据集中化之后对我们发展影响很大。今天在美国最大的房地产商是上图里的玩家，但它其实不是今天看到的大的开发商，他们都是很多大的REITS，最典型的大概50多万亿美元的规模。排第七名的Cheung kong Propety，还不是最大的REITS，我觉得租是一个很大的方向。相对来说，美国在这方面发展更快一些。如果看美国第一大REITS是居住类；第二大类是交易类。包括线上也有很强的数据企业，它都是2B的，货币化的方式都是从金融机构里面来的，这是我们未来的方向。
我刚才说的三个大品类，一个是制造业，还有一个是交易平台，第三个是房后市场，第四个是整个的
房产金融服务市场
。
在美国也有很多新的创业公司在这个领域里面，比如说有一个线上公司是做线上交易。这是今天看到的在整个不动产行业里面，大概会有这么几个比较大的维度，不同维度里面都会产生很多的企业。
4、线上创业公司如何连接线下是重要命题
最后一个维度是线上线下，各个产业里面都会有一些线上创业企业，推动线下的机会。我自己感觉房地产行业大概也会有很多的状况，最近几年在我们行业里面出现了很多的线上创业企业，后来做的都不是特别好。总有人把一个大帽子扣在我们脑袋上，说我们通过线上把线下企业打败，我自己特别不愿意扣这个帽子。原因是什么？原因是因为我觉得我们打败他们是从线下打败，而不是线上打败的。其实真正线上企业打败线下企业的机率非常小的，我自己戴着这个帽子没有几个人跟着，我觉得房地产行业线下还是有很多的机会，但房地产行业有这个壁垒，比如说今天很多的做2B企业，这个投入非常大，线上的很不清晰，如何跟线下去连接是个命题。
