住建委公布了新版的《北京市存量房屋买卖合同》（征求意见稿），其中有一条：
五是明确房屋成交价格的构成及金额，减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”，并进行了详细列举，防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致，减少交易中出现的“阴阳合同”。
1.首先这里面一个说法就是错误的，就是对于阴阳合同的问题。
我们一般意义上在北京进行二手房买卖，大家通常会遇到3个价格，分别是：实际成交价，最低指导价，网签价。
这里面绝大多数普通人买房只关心其中的两个，就是实际成交价和网签价。
而这里面的网签价就是拿到银行去就决定了你买一套房能贷多少款的那个价格。
什么是阴阳合同？
真正的阴阳合同就是，就是在政府备案的网签价是一个，然后去银行做贷款的网签价是另外一个，在少缴税的情况下去多贷款，这种做法在深圳很流行。
但是在北京，基本上所有的二手房交易里面在政府备案的网签价和去银行贷款的网签价都是统一的，交多少税贷多少款，这也就是说没有实际上的阴阳合同。
2.
在北京买卖二手房真实的贷款率很低，最重要的原因就是实际成交价和网签价之间的差额部分是被买家用现金补上了。
理论上普通人买房都会想多贷款，但是为什么在北京大家反倒是很少贷款，这里面最主要的原因就因为有普通住宅标准线的限贷政策。
你成交价一旦超过了普通住宅标准线在多交税的前提下贷款额反倒会急剧降低。
所以在北京的二手房交易过程中绝大多数情况网签价都会贴着普通住宅标准线去做。
正因为网签价和实际成交价中间的这部分差额和贷款额无关，是买房人的纯现金支出，所以和是不是在主合同中规定装修部分的说法也关系不大。
在当前税费主要由买房人承担的交易流程中，买房人有很大的动力去在补充协议中换一个替代说法，来节约这部分税费。
而对于卖房人只需要配合买房人在腾房前拿到全款自然也能保障交易的安全，所以也不会有太大的抵触情况。
3.
在北京二手房交易中真正能够产生限制作用的实际上是房屋的最低指导价，因为在交税环节中认定的是网签价和最低指导价取低。
也就是说要提高交易双方网签价很简单，只要是把北京房屋的区域最低指导价上调就够了。
而且北京的区域最低过户指导价已经明显落后现实成交价了很久了，上调也是合情合理的。
但是这里面又有一个绕不过的问题，就是北京的普宅价格标准线。
假如区域最低指导价上调的话，不可能让原有普宅的指导价格低于区域的最低指导价。
因为这样做的话就会出现北京全城无普宅的情况，这和事实是明显会产生冲突的。
所以一般来说，普宅标准线会和区域最低指导价联动调整。
在北京317认房认贷没有执行之前，绝大多数换房需求购买满普宅楼盘的贷款限制也就是在300万左右。
实施认房认贷之后，因为普宅标准线贷款限制降低到了190万。
不破非普线按480上限打网签换房人的二套贷款上限就是190万，在317放开认贷之前用首套指标就是300万。
所以说非普先上调百分之五十，使用二套指标贷款的额度又重新回到了300万，基本上相当于又重新放开认房认贷的标准了。
目前北京市场上在售流通的2万8千套二手房中有接近7成的是满五唯一房源，在全国范围内绝无仅有。
这些满五唯一房源即便高打了网签，只要符合普宅标准线也只需要多交一个点左右的契税。
在这种情况下只要能上调普宅标准线，多花个2，3万就能多贷款个百八十万的房贷，这种好事上哪找。
4.
在什么都不管的情形下，只是随便改个合同范本，基本上也就是外甥打灯笼——照旧。
延伸阅读：
《
