来源：大猫财经（微信ID:caimao_shuangquan）
作者：猫哥
“北上深永远涨”如今仿佛如“真理”般被挂在嘴边。
从过去10年来看，也似乎是如此，即使每轮调控暂时下跌，也会在调控放开后，迎来“报复性”反弹。久而久之，人们就以为“北上深”一直是中国房价的最高地了。
其实，并非如此。8年前，曾经有座城市的房价比北京、上海还高，当时北京不过排在第4位。8年时间，真不长，也就一瞬间的事情，可当猫哥整理了2009、2017年中国城市房价排名时，却发现，8年时间足以改变中国城市的发展逻辑、房产投资逻辑、青年就业逻辑。
变化总是在悄无声息中进行的，当人们觉察到时，已经是沧海桑田。
过去8年，如果你选错了城市投资房产，那么可能就错过了几倍的收益；如果你选错了城市择业，那么可能未来还要再次背井离乡。
懂得中国城市的发展脉络，才能更好选择未来。
01
曾经房价最高，如今10年“站岗”
很多年轻人可能不知道，2009年中国房价最高的城市，不是北京、上海、深圳，而是温州。
温州素有中国改革开放“先锋”之称，温州人敢闯敢拼、有经商头脑，被称为“东方犹太人”，“温州炒房团”也曾经是搅动中国房市的“大鳄”，江湖到处流传着“温州炒房团”的传说。
“温州炒房团”还得从本世纪初说起，当年中国加入WTO，外向型经济获得长足发展，沿海外贸企业订单井喷，赚钱赚到手软，有钱就要置业，所在地区的房价也是水涨船高，温州地区就是最典型的。有钱的温州人，炒完本地炒外地，呼朋引伴到外地“扫货”，一时蔚为壮观。
2001年-2010年，堪称温州房市的“黄金十年”。
2000年温州市区均价两三千元/平方米，一路上扬到2008年的2万多元/平方米。当时经济发展较好，土地供应量相对较低，有钱人也多，抢起房子来就跟菜市场买菜似的。猫哥的一位温州朋友回忆说：“当时温州老板不是一层一层买，而是一幢一幢买。”
但到了2008年，形势发生了改变。用工成本上升、人民币升值等因素已经让一些企业经营困难，全球金融危机就更是雪上加霜，结果就是温州房价一改多年上涨趋势，出现普遍下降，一些楼盘甚至出现每平方米4000元的跌幅。
就在人们认为温州房市乃至全国房市要完蛋时，“4万亿”来了！政策“放水”了！
原来政策的“水”是想救实体经济的，只是，没想到的是，企业没把从银行贷出来的钱投入到生产，而是拿去炒房。先来的先赚钱，别人看了就眼红群起效仿，有贷款的拿贷款，没贷款的通过民间借贷来炒，爆炒的结果是，温州房价一扫阴霾大反弹，均价高于北京、上海，均价高达3万多一平米。
市中心的豪宅就更是抢手，当时温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元。以房价计算，当时温州人人都是百万千万富翁。
一切在2011年嘎然而止，那一年温州的经济模式遭受致命一击，一些龙头企业此前跨领域扩张导致资金链断裂，企业老板“跑路”，由于企业、个人之间拆借非常多，企业间普遍联保、互保，一家龙头倒下，危机便会像多米诺骨牌效应扩散开来。
老板“跑路”，人心惶惶，纷纷去追债，为了还债，企业、个人大量抛售房产，引发大面积踩踏，卖得越多，价格越低，价格越低，越没人买，恶性循环，温州房市就雪崩了，直接腰斩。比如上面所说的那个豪宅，现在二手房单价就不到5万。
我们从数据也能看出——从高点砸下去之后，8年了，温州房价还是原地踏步。当年高点入市的人，至今还未解套。
更令“套中人”不安的是，温州出口经济产业升级并不理想，还依然是劳动密集型制造业，大量的外来务工人口知识水平较低，高达45.5%的外来人口中，初中及以下文化的占比88.1%，比浙江省高3个多百分点。
在吸引高学历年轻人方面就更是缺少产业支撑，2016年温州战略新兴产业占规上工业比重为9%，与同省的嘉兴的37.2%、绍兴的32.8%及杭州的27.2%相比，相差甚远。事实上，温州本地的高学历青年很多也在外面打拼而不愿回乡。
于是，温州低层次产业与庞大的外来蓝领人口相结合，购买力偏低，房价上涨的动力不会太大了。
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02
房价锦标赛
就在温州房价砸下去的这几年，却是中国其他城市房价继续飞涨的几年。
比如首都北京，就在今年2月站到了均价6.2万的高位。其他城市也纷纷把温州甩到了身后。温州从第一名直线掉落到了第13名。
超越温州的，除了北京、上海、深圳三座中国经济的龙头城市，还有厦门、天津、南京、杭州、广州、三亚、苏州、珠海、福州。
这其中，天津、南京、杭州、广州、福州是直辖市／省会城市，厦门、三亚、苏州三座城市也是所在省份除省会外最重要的城市。
此外，一些城市的排名快速上升，如：
● 南京，2009年第23名，均价5322，现在一跃到了第6名，均价25000，涨幅4.7倍；
● 天津，2009年第12名，均价7800，现在到了第5名，均价也过25000，涨幅3.2倍；
● 武汉，2009年第26名，均价不过5000左右，现在到第15名，均价高达14156，涨幅2.8倍；
● 石家庄，2009年第42名，新房均价也才3968，现在快速攀升到第16名，均价高达14072，涨幅3.5倍；
● 合肥，2009年第39名，新房均价4232，现在跃居第17名，均价到了一万三，涨幅3倍；
● 郑州，2009年第33名，新房均价4652，现在蹿升到第19名，均价也到了一万三，涨幅2.8倍；
有涨就有跌，猫哥稍微捋一下发现，跟温州排名下滑的还有：
● 宁波（2009年第6名，2017年第18名，涨幅31.9%）、
● 大连（2009年第9名，2017年第22名，涨幅24%）、
● 青岛（2009年第11名，2017年第14名，涨幅96%）、
● 无锡（2009年第16名，2017年第30名，25.8%）、
● 泉州（2007年第19名、2017年第34名，涨幅35.9%）、
● 东莞（2007年第17名、2017年第23名，涨幅61.1%）
两者一对比，不由发现，过去8年左右，中国房地产大势是：
直辖市、省会城市崛起，沿海制造业城市“跑输大盘”。
为什么如此？
原因有很多，但猫哥要说的很直观的一点是——城市房价涨幅的起落，背后是中国GDP格局的新变化。
让我们看看，2016年，中国GDP“万亿俱乐部”的城市，按先后排名，分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京和青岛。
除了苏州、青岛，其他都是清一色的直辖市和省会城市。任何稍微了解中国政治经济的人士都知道，在我国，城市的行政级别越高，越能获得更多的金融、政策资源和支持，在“GDP大战”中获得先机。尤其是在其省内，基本上省会城市都是全省的政治经济中心，是全省的“门面”，政府为此投入巨大。
我们就以武汉为例。8年前，武汉的房价只排在26位，所反映出的是当时它的经济状况，地方政府要大力发展经济，靠什么？无非是：
● 政策：2016年6月，国务院正式批复武汉全面创新改革试验方案；
● 人才：去年武汉引进“城市合伙人”116名，“国家千人计划专家”57名，孵化器面积在15个副省级城市中排名第一。武汉大学生总数高居全国前列，为了留下人才，武汉市出台了“大学生买房优惠政策”；
● 举债：2016年，武汉市全社会固定资产投资(含农村私人投资)7093.17亿元，连续三年突破7000亿元。这其中包含了私人投资，但政府投资还是大头。注意，地方政府除了地方财政，是没有钱的，无论是产业基金还是项目资金都是“借来”的，投资规模越大负债就越多。果然，武汉已经是多年来负债率最高的城市之一，说湖北居全省之力建设武汉并不过分；
● 招商：推出“武汉百万校友资智回汉工程”，吸引小米、泰康、融创等企业项目落户，把周围地块的地价和房价带动起来；
其他省会城市的“经营城市”大同小异，于是我们看到，省会们汲取全省的金融、经济、财政、招商资源，在政策的加持下，GDP突飞猛进，利好消息频传，房价一举超过了沿海制造业发达的市县。
如果过去8年，你的投资没有跟上这一变化，那么就真的亏大了。
03
“经济小龙”不复威风
在2009年，中西部广大省会的房价不但远低于北上广深，更是低于东部地区经济发达的地级市，如宁波、无锡、珠海甚至南通。
我们可以把这些曾经碾压省会城市的经济强市强县称为“经济小龙”，依托先起步的乡镇企业、外贸经济、轻工业，这些城市曾经经济发达，吸引大量人才。
但随着中国经济的转型和各省举全省之力建设省会后，如今，区域中心城市在经济总量和房价上都将它们甩在身后。
不但温州，就连传统上苏南经济强市无锡，也从第16名下滑到30名。这些城市的公司从事高端产业少，就意味着高薪岗位少，因为高薪岗位主要基于此：无非高科技、金融、高端服务业。
没有高薪的年轻群体就难以支撑房价，距离北上深这样一线城市太近，人才、资源很可能就被体量更大、经济更活跃的超大城市吸收。
所以，在上海强大的引力约束下，无锡几乎再没有崛起的机会。
因此，其他城市如无锡、宁波、大连等，在过去是明星城市，外贸和制造业发达，目前遭遇到了同样的困境——在金融、人才、技术上有先天性缺陷，难以吸引资金流、人才流、技术流，在中国的城市竞争力逐渐被赶超。
从城市吸引力榜就可以看出：
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从这一图也可以看出，这些吸引力排名前40的城市，基本可以分为：三大城市群+两个经济带
那就是：
● 珠三角城市群：深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山
● 长三角城市群：上海、苏州、杭州、宁波、无锡、嘉兴、常州
● 京津冀城市群：北京、天津、石家庄、廊坊、保定
● 长江沿线经济带：南京、合肥、武汉、重庆、成都
● 浙闽沿海经济带：福州、厦门、温州、台州、泉州
从中对比房价走势不难发现，资源、人才越来越集中于这些经济带的“头部”中心城市。自此，中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。
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