不良资产行业经过二十年发展日趋成熟，法拍工业厂房、商铺、写字楼、住宅、土地数量越来越多。大部分情况下，通过司法拍卖的途径购买不动产，价格比正常市场价要低。但作为投资者，除了关注不动产的各种纠纷，还需要将税收考虑到成本中去。

一般房产、土地拍卖涉及到的税种有：契税、印花税、增值税及其附加、土地增值税、所得税。其中，根据税法规定，由买方承担的为契税、印花税，由卖方承担的为土地增值税、印花税、增值税及其附加、所得税。但大部分司法拍卖中，考虑到执行的实际情况，会在公告中写明税费由买受人承担。

一、契税

根据《 中华人民共和国契税暂行条例 》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税税率为3%—5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

具体而言，若交易房地产为住宅，根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

除此之外，各省均有对应的契税实施办法规定税率，如《河北省契税实施办法》规定：契税税率为百分之四。但是，个人购买自用普通住房的，税率为百分之三。国家另有规定的，按规定执行。

二、印花税

根据《中华人民共和国 印花税暂行条例 》：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，即买卖双方均需缴纳印花税。

司法拍卖中《拍卖成交合同》属于 印花税暂行条例 中“产权转移数据”类，按万分之五的税率缴纳印花税。

三、增值税

目前一般情况下，一般纳税人销售不动产、土地使用权的增值税率为9%（原《营业税改征增值税试点实施办法》规定税率为11%，2018年5月1日起降为10%，2019年4月1日起降为9%）。小规模纳税人销售不动产简易计税按5%的征收率。

但有如下几种特殊情况：

（一）转让不动产的特殊规定

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，对于一般纳税人，2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税或一般计税方式，其中自建为全额计税（全部价款和价外费用），非自建为差额计税（全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额）。2016年4月30日后取得的房地产仅可采用一般计税，无论自建或非自建均为全额计税。

（二）转让土地的特殊规定

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按5%的征收率差额纳税。

（注：2016年4月30日后取得的土地使用权，一般纳税人仅可采用一般计税，税率9%；小规模纳税人仅可采用全额简易计税，征收率5%。）

四、增值税附加税费

（一）城建税

按照《城建税暂行条例》以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳。其税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

（二）教育费及地方教育费

按照《征收教育费附加的暂行规定》，教育费以各单位和个人实际缴纳的增值税税额为计征依据，教育费附加率为3%，与增值税同时缴纳。

按照《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号），地方教育费统一按照单位和个人实际缴纳的增值税税额的2%征收。

五、土地增值税

土地增值税的征收分三种情况：第一，能提供评估价格的且能提供发票的；第二，不能提供评估价格但能提供发票的；第三，以上都无法提供。

第一种情况，按《土地增值税暂行条例》适用四级 超率累进税率 ，税率为30%-60%。

第二种情况，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006)21号）规定：纳税人 转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

第三种情况，实行核定征收，征收率原则上不低于5%，具体各省市自行规定。如河北省 对个人转让旧房及建筑物核定征收率为6%，对房地产开发项目普通住房核定征收率为6%，非普通住房核定征收率为8%，其他类型房产核定征收率为10%。

六、所得税