编者按：
政策晦明晦暗，资本与政策吹动，蛮牛入场。明明利益熏心，却只知回报远在天边。模糊的概念粗放狂野生长，细则却迟迟没有落实。好不容易稳住了巨浪中的帆船，却又遭遇甲醛这座冰山。资本舵手们是否能在这混乱如暴风雨般的市场中寻得一线生机？随着演进发展，地产服务领域围绕新主角长租公寓正在成型新的原始生态。
李惠聪 /文
前几日，我受朋友之托，硬着头皮第一次主持了一场小规模长租公寓沙龙论坛。虽然每次论坛背后都有其商业所指，且第一次做“住持”的紧张让我在现场几乎扑街。但即便是在这样一个小的沙龙我们也捕捉到了非常多的智慧火花。
经历过十年寂寂无名，去年长租公寓开始搅动一池春水，迎来发展大跃进。
现在市场头部主体形成了开发商系、中介系、酒店系和创业系四大玩家。虽然参与者众多，但市场竞争激烈，每家的市占率总体并不高，整体是一个房源巨鲸和大量鱼群共存的生态。
资本与政策吹动，蛮牛入场。长租和租赁市场就容易出问题，今年多家中介因房租涨价被约谈，装修甲醛问题，早前被看好的寓见公寓资金链断裂扯出租金贷等等，简直都让深秋季节的长租公寓行业心里凉凉。
长租发展至今虽并未经历所谓至暗时刻，但却似乎正在迎来黎明前的黑暗。至于这个长长的甬道要走多久，不知道。
“著名经济学家哈耶克在很多年前就说过，政策通常是指向天堂的，但最终都落向了地狱。”
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在行业内应该是对长租公寓研究得最多的“业内人”，
他指出今年这个行业最大的问题就是政策的快进快出。
每个行业市场有自己的发展逻辑，企业家会对自己的行为负责。消费者买不买单，满不满意是非常重要的一根指挥棒。两年之前租购并举政策祭出，行业大规模扩张，市场就开始冲向躁动。
“如今企业刚开始扩张，钱也刚刚使用一半，突然政策又来一个严格的监管，如大家都不能使用租金贷等，一系列长租公寓等金融产品被叫停。
发令枪响让狂跑，跑的过程中又被拉下来，这会产生巨大的风险。
”
一旦被政策刺激，行业就有可能快速爆起，也快速落下。“两年以前我在大会小会经常劝我的朋友不要做公寓，他们不信，结果进来之后，发现难以抽身，求生不得，求死不能。”
“长租公寓并不是飞起来的猪，我们还没有飞起来就变成了猪，这是最可怕的”，杨现领认为自己并不是在批评政策，“政府有时候做的事情是对的，会让我们慢下来，让我们认清事情本质是很残酷的。做长租公寓，大家都是在拿自己的生命在拼搏。”
对长租公寓残酷体验之深，莫如站在其中趟水过河之人。旭辉领寓北京事业部总经理汤若季开始自黑：外表光鲜亮丽，背地里伤痕累累，整天睡不着觉，做不好还要被老板骂。
在汤若季看来，长租公寓就是一个绣花活，需要慢工出细，但市场、竞争、政策的催生，开发商做公寓就得快跑。“跑得慢，过两年就没你什么事了；跑得快了，容易扯着。”
长租公寓有大政策，但细则没有，
企业要一边狂奔一边咂摸用什么姿势最好，这个时候就容易一不小心栽阴沟。
长租公寓面临的政策环境不仅是“孩儿脸”，还是一张“模糊脸”——当前行业的监管主体以及监管规则都未明确。比如，大多数长租公寓企业并不是房地产企业，而是互联网、高科技企业。长租公寓到底应该属于住建部还是科技部管理，并不特别清晰。
再如，长租公寓消防验收大部分地区前提是规划与报审用途一致，规划为商业的项目如果报公寓经营用途，很多报验窗口根本不受理。
政策阴晴不定，相关标准不清，在给长租公寓建设、运营增加不确定性，都给长租公寓的菁英们再添一份工作难度。
“盈利兑现、扩大规模是长租公寓运营商心头的白月光，但是高成本和超长的回报周期却成为墙上的一抹蚊子血。”
这很是形象地表达了当前长租公寓的挣扎之态。不仅是杨现领，精明如SOHO中国董事长潘石屹也多次说不建议做长租公寓，因为这个生意是亏本买卖的，帐算不过来。
当前，碧桂园、恒大、万科、龙湖、旭辉等都已在长租领域大刀阔斧开干了，据悉国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。但还有很多房企在观望，因为觉得不赚钱。尤其是持有资产，想靠租金赚钱难上加难。比如，
万科泊寓一些项目要30年才能回本。
长租公寓龙头自如公寓，也仅仅在北京一个城市实现了微利，其他城市全都是亏损状态。
“万亿级”蓝海，这简直就是看上去很美。参照研究机构的数据，
国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平。
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长租公寓盈利现状
长租公寓盈利点主要来自租金差、增值服务所得，持有资产增值溢价，以及金融杠杆收益，即指长租公寓通过借钱来收储房源，做大规模。形成一定规模效应后，将房源抵押再贷款。
目前租金不可能大幅上涨，而增值服务也需要规模化才能实现，近期多家涉及租房信贷业务的银行选择主动停止了相关业务，因此能不能利用金融杠杆撬起更大规模仍是未知。
尽管要面临前期巨大亏损与盈利模式不清，
长租公寓大池里仍然迎来如有人下饺子一般众多的战略试水者。
以龙湖内部测算，长租公寓资金成本要控制在4%左右，且需要集团持续输血也不是能马上盈利。
而整个行业的平均融资成本高达10%以上！
旭辉汤若季所言：这个行业就是“赚慢钱”的模式，要先苦后甜。而龙湖集团誓要将长租公寓开遍全国，且部分公寓三年内不考虑盈利。万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖在公开场合表示，
最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大！
好吧，有胆你就来！
长租公寓未来一定会赚钱，现在看就谁能熬过谁。
最早以美国REITs基金方式在CBD拿楼的新派公寓创始人王戈宏多次表示，
长租公寓会成为继互联网之后第二个要烧大钱的行业。
没有钱是万万不能！
2017年，住房租赁证券化风行。国泰君安统计，2017年获批的各类资产证券化产品达500亿元。而国内尚未推出真正市场化的公蓦REITs产品，长租公寓运营缺乏退出机制。融资难，资金需求量大，很多长租公寓通过金融手段来保持资金流充沛，折腾半天背后相关隐患却影影幢幢。
另一面，不少创业公司倒闭关停，资本对长租公寓的态度似乎正在晴转多云。截至今年上半年，仍然有汩汩资本清泉涌入长租公寓赛道里，其中VC/PE资金已超过150亿元人民币，其中不乏大额融资事件。
长租公寓处境仍在纠结，一面是住户抱怨房租贵，另一面是自身短期不赚钱。
蹚着浑水走路，如果亏损严重，长租业后期出现阶段性退潮也是大概率。
一群房地产“老司机”，如今来“养猪”（养租）。而其常常
把增量开发规模当信仰的执念，也带到长租公寓领域。
旭辉、龙湖、万科都表示要进入行业前三，万科郁亮在2017度业绩会上表示，要用3年赶超德国最大租赁企业（33万间公寓规模），碧桂园要直接上 100万间……长租先驱自如要在10年后占领整个市场的20%。
规模经济并不是坏处，正是有它才有产品统一和标准化、随之而来成本下降的可能，以及人才专业精炼，新品开发实力的提升，以及由上综合而成的竞争力。
但杨现领对开发商进入租赁业掘金的企业曾给出警告，把租赁等同于开发是最大风险：“
使你达到现在位置的东西不会使你永远保持现在的位置，如果你过度相信和依恋导致你成功的逻辑，那它必然会把你带向失败或平庸。
”
开发商做租赁，必须要把“脑袋”换掉。杨现领提出，
品质前提下，5万间成为长租公寓企业生死符，但如果只谈规模会死的很惨。
因为在一定品质前提下，规模最终考验的是企业的精细化运营。
事实上，不少公寓企业是在上规模，走向正规化运营的过程中走向衰弱的。规模大，人多，就容易产生摩擦，成本就高。业内的有一个铁律是：
长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情——因为“大也能倒”
。规模大，运营差，只能是做的越多，亏得更甚。
自2017年以来，已经至少有8家长租公寓宣布倒闭，而它们多是因为或扩张规模或运营不善而最终走向资金链断裂。
今年，如何建立完善稳定的长租
商业模
式，在部分优势企业中已开始清晰，而资本的目光也向产品趋于成熟、更有盈利可能的企业倾斜，因此对于规模，我们可迷之自信，但更多地要拷问自己的这个大盘子能不能很好地转起来。
按照我国《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定，室内空气中甲醛浓度不得超过每立方米0.08mg。我们急速扩张的长租能达到这样的标准吗？不一定。
长租公寓的装修令从业者饱受折磨。
其一，目前在装修污染问题上，相应环保标准、家具和装修材料使用、装修后空置多久才可出租等，并无统一界定，只能在野蛮生长中先依靠企业自我纠查监督。
其二，装修有太多太多不确定性，运营商在竞争中拿下物业后，必须边出图边施工，且时间必须控在免租期内（通常3-4个月），为最大程度压缩装修时间及装修成本，对整个长租公寓施工装修团队经验值要求极高。
其三，不同于开发，很多抢到手的老旧物业连图纸都丢了，只能靠现场重新翻土，进行二次结构改造及拆改。其后即要面世的公寓还要面临消防验收时间周期，物业业主以及二房东的各种刁难。最后一个尤为重要，
长租运营商由于众所周知的盈利难，必须在装修后尽快出租给C端“小业主”，环保又成了重中之重。
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空间易家公司总经理王芊解构长租精装痛点
爱空间旗下的空间易家公司总经理王芊，江湖人称“最美包工头”，就盯上了为开发商长租公寓做精装细分领域的生意。据她表示，过去开发商精装，恨不得有一个几十人的项目精装事业部完成，但回到长租，以业内某品牌房企的长租公寓运营团队为例，整个北京大区就20~30人的团队，平均洒到每个项目只有4~5个人，
如果团队要以很快的速度在今年完成6万间量的扩充目标，就得找专业性“外援”！
作为“资深装修人”，王芊表示，“最近甲醛问题，大家探讨来探讨去，都是怎么去开窗通风等事后环节，以我看最重要解决方法是控制好装修生产源头，从开头就做到绿色！”
