“宇宙中心”今非昔比 800万买北京啥样学区房

伴随着北京房价新一轮扬势，一位匿名用户在中国社区网站“知乎网”的发言近日引发了舆论热议。

“为了一个虚幻的‘好学区’，我离开北京……这样做是否值得？”上述发言者自称是北京大学本硕博毕业生，曾获北京户口，并在中国科学院某研究所工作，但因无力购置房产让孩子进入好学区就读，举家移居南京。

“学区房值钱，而学历不值钱。”“学区房”又一次成为话题中心。

北京五道口的学区房。图片来自视觉中国

学区房有多值钱？财新记者以客户身份咨询时，链家房地产公司中介陈凌（化名）列出一笔账——

若以800万总价计，按目前均价报价，在北京各热门学区中，可以买到德胜门学区约40平米的1居室，什刹海学区近50平米的2居室，或是金融街学区西单小学附近不足60平米的地下室。

金融街学区位于北京学区房市场顶端，陈凌告诉财新记者，若非地下室，正常的房子“均价已达20万-23万/平米”。

在义务教育阶段，西城区和海淀区富集着北京的优质教育资源。公开资料显示，目前两区分别有11个学区和17个学区。其中，西城区的德胜学区、什刹海学区、金融街学区，海淀区的中关村学区、海淀学区、八里庄学区颇受购买者青睐。

据财新记者采访梳理发现，目前，包括德胜学区、中关村学区在内的北京多个优质学区内的房源挂牌均价已超过12万/平米。

此外，优质学区的学区房房价也在近期呈明显涨幅，例如裕中东里小区（区内的裕中小学现可直升三帆中学）的成交均价已由今年2月的近13万／平米，涨到了3月的近15万／平米。

“随着择校选择性更小，学区会更加被看重。”一位地产行业研究员告诉财新记者，此轮“学区房”价格上涨或还与北京义务教育阶段的入学政策调整有关。

2017年1月，北京颁布新一年的小升初政策。海淀教委表示，2017年“小升初”推优将取消，特长生入学途径暂时保留，“未来还将进一步减少小升初入学途径”。

此前，北京市教委就曾要求，各区“小升初”推优比例应逐渐减少，最终于2017年在全市范围内取消推优。这就意味着，要进入北京的优质中学，除购买学区房外的择校渠道又少了一条。

800万买什么－金融街“地下室”

金融街学区内富集着北京顶级的教育资源。在小学学段，实验二小、西单小学、宏庙小学扬名京城，又有北京四中、北师大附中等著名中学跻身中学学段。

如何用800万购置学区房，让一个有北京户口的孩子在此上学？

陈凌提供给财新记者的选择是两个西城区京畿道小区的地下室房源。该小区是西单小学的学区房。信息图片显示，面积接近60平米两个地下室均于今年2月底挂牌，报价在14万／平米左右。

财新记者在上述图片中看到，一处地下室现作租赁用，摆放着多个上下铺床具，天花板可见斑驳痕迹，采光也难称佳。

但陈凌告诉财新记者，这种地下室只是楼层低而已，“也是正常的房子，只要有正规的房本，（学区房功能）跟楼上的其他房子是一样的”。

“西城学区房现在比较稀少，买个性价比高的需要看运气。”另一位房地产中介也告诉财新记者，西城区是老城区，房子房龄老，多要全款购买，“买了只能用来给孩子上学”。

陈凌指出，目前在京城的学区房链条上，次之的德胜门学区育翔小学、五路通小学学区房，均价已达16.5－20万／平米。此外，中关村学区房价已涨至10万－14万／平米，什刹海学区和月坛学区整体均价分别达17万/平米和13万/平米。

在北京，若想在兼顾未来孩子上学的前提下以400万总价购置房产，按照上述中介的建议，只能在东城区的普通学校附近买个一居室，“先占个坑，没问题”。

财新记者获知，还有家长购置的学区房为商住两用房，如中关村立方庭小区内的一些房源。该小区因是中关村二小的学区房，常被地产中介推荐给购买用户，“公寓基本在400万左右”，但非住房，“贷款最多贷20年，利率会上浮10%到20%”。

上述地产研究员告诉财新记者，在目前北京的房市中，受热捧的是月坛学区和德胜学区的学区房，“德胜学区一直是最好的学区，月坛学区主要是在教改后，一所比较差的中学由好中学合并了”。

北京学区房价格“天际”屡遭突破

北京近年义务教育阶段入学政策的趋严，是学区房持续发烧的原因之一。

尤其是在2014年，北京市教委颁发十五条禁令，明令禁止“递条子”、赞助费等择校方式。当年4月，北京的教育主管部门还曾公开宣布，正式取消“共建生”这种入学方式。

2013年3月引发各界关注的“天价学区房” 尚不足10万／平米。据《财新周刊》报道，那是一套37平方米报价350万的一居室，位于北京市海淀区五道口。五道口由此被网友戏称为“宇宙中心”。

4年后，多地学区房价格竞相上涨，当年的“宇宙中心”已甘拜下风。链家网成交数据显示，2016年华清嘉园一处约50平的房产成交价近14万／平米，总价达700万。

财新记者发现，近几年内，在媒体报道中，北京的学区房价格屡屡“突破天际”。

极端案例包括，2014年，东城区史家小学的学区房，一个胡同里的5平米单间售价190万，被曝每平米接近40万；而在2016年，西城区北京实验二小附近的文昌胡同，一套11平米的平房被曝出总价达530万,每平米约46万。但在央视的调查中，后者并未在西城区房管局有产权交易过户记录。

陈凌告诉财新记者，现在在链家网上，每平米价格超过15万的房子都被北京市主管部门要求不能公开，“只能在内网查看”。

自2016年来，北京——这座目前约有2170万常住人口的城市——已经历三波房价上浮。

第一波出现在2016年春天。据《21世纪经济报道》报道，当年3月底，出于政府的调控政策，各大房产中介网下架了单价超过30万元的学区房。

半年后，北京迎来房价第二波跳涨。2016年9月，某公司拟通过出售北京两套学区房保壳的消息引发舆论强烈关注。

据财新记者获得的链家研究院监测数据，在刚过去的2017年3月第2周，北京二手房市场进一步升温，链家成交量近5千套，“为2016年以来的周度第二高”。

多位房产中介告诉财新记者，在学区房市场，三四十平米左右的一居室最受购买者欢迎。财新记者统计链家地产网数据发现，经过三波涨价潮，北京一些优质小学的学区房（以一居室为主）出现了每平米2万至5万的涨幅。

例如在德胜门学区，育翔小学所在的德胜里一区内的由2016年3月的约10万/平米上升至2017年2月的约15万/平米。金融区学区的宏庙小学附近的丰汇园小区均价达到近5万/平米的涨幅，2017年1月的报价数据显示，该小区房源已接近20万／平米。

“（可能）只剩下学区房一条路了。”上述地产研究员认为，若以后特长生、点招等方式也被叫停，北京的学区房或将继续“突破天际”，“以前大家觉得最好的学区房也不过20万，但是一旦天花板被打开了，就打开了（房价）向上（浮）的空间。”■

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