资产证券化：物业费 ABS 若干法律问题及操作实务

《基金管理公司特定客户资产管理子公司风控指标指引》（意见征求稿）和《证券投资基金管理公司子公司管理规定》（2016年4月18日修订稿）先后下发后，诸多基金子公司开始转型，其中资产证券化（ABS）是大多公司选择的方向。

房地产融资类ABS是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，目前主要可以分为物业费ABS、类REITs、租金收益权ABS和销售尾款ABS等。

2015年四季度以来，房地产融资类ABS发行出现井喷，其中物业类ABS又是继去年小贷类ABS之后的一大投资热点。

物业费ABS对于证券律师来说自然是一个业务拓展的契机，结构比较成熟，许多现成的知识可以直接应用，但是作为一个新的产业方向也有许多不同之处，了解物业费ABS的主要交易结构类型和涉及的特殊法律问题，是正在从事物业费ABS的律师和投资者的需要了解的重点。

专题关于物业费 ABS 若干法律问题及操作实务

郭晓丹律师

中伦律师事务所银行金融部合伙人

郭晓丹律师拥有西南政法大学民商法学硕士学位，2004 年 10 月加入中伦。郭晓丹律师在银行、信托、资产证券化、境内外 IPO、 并购重组、私募股权融资、外商直接投资等领域均具有丰富的执业经验，并作为多家上市公司常年法律顾问为其持续提供法律服务。

一、 ABS 概述及物业费 ABS 的发展历程

二、 物业费 ABS 交易结构类型及其比较

(一) 信托受益权做基础资产

(二) 委贷债权做基础资产

(三) 物业管理合同债权做基础资产

三、 物业费 ABS 涉及的特殊法律问题

(一) 基础资产相关

1. 入池标准

a) 管理费范围(物业管理费、车位管理费等)

b) 收费方式(酬金制、包干制)