在这样的市场之下，楼盘跌少已经算涨了，竟然还有楼盘能涨，涨幅还超过20%？
并且，这个楼盘并非位于珠江新城这样大家所认为的三核房子，而是位于大家都认为已经没落的越秀五羊新城。
这个楼盘是汉苑。
很多人甚至可能都没听过这个楼盘，属于楼市小透明。
跟大家说一下，它的地位，类似于珠江新城的嘉裕公馆，算得上二线豪宅，只是，它比嘉裕公馆要低调得多。
怎么说呢，它就像内地一些艺术家，虽然又老又低调，但是票房还是有保障。
在嘉裕公馆从20万跌到13万的时候，汉苑的价格保持上涨，从7字头上涨到9字头。
你看，有时候，老破大也未必就不能买。
要和大家说一下，汉苑和珠江新城的楼盘不一样，它里面的炒房客很少。
所以，它的放盘量很少。
目前，楼盘的放盘套数是13套，楼盘总共有648套，放盘率为2%。
一般情况下，放盘率不超过5%，就是良性的。相比之下，嘉裕公馆的放盘率就接近7%。
放盘量少，成交也少。
2024年，楼盘的成交量只有2套；2023年，也是2套，都是少得很稳定。
2023年，楼盘的成交价格都是7字头，一套7.5万/方，一套是7.6万/方。
2024年，楼盘的成交价格是9字头，一套是9.3万，一套是9.1万。
不过，9.1万那套是大户型的，2023年成交的是小户型，两者没有太多比较的意义。
真正有意义的，9.3万那套，和2023年成交的7.6万那套，都是2房，都是满5年，都是中楼层，朝向都是北和西北。
甚至，连挂牌周期都是比较短，一个是74天，一个是26天。
至于价格的涨幅，则是21%。
在2023年到2024年，大部分楼盘都是降价，汉苑还是涨价。
当然，在2024年之后，楼盘业主心态没那么强了，挂牌价有所下调。
即使如此，挂牌价也还是在10万/方以上。如果按照挂牌价成交，价格还是往上走的。
上图来自链家，下图来自房天下
看看，这套86方的户型，挂牌价下调了2次上涨了1次，下调了300万之后才涨了70万，也就是降了230万，很猛了，但挂牌价还是高达11万/方。
它和9.3万之间，还有差不多15%的下调空间。
汉苑在五羊新城，算得上是二线豪宅。
一来，五羊新城没什么一手楼盘，有个新盘，还暴雷了。
比汉苑更好的，一个是凯旋会，另一个暴雷的就不说了。
之前大家买汉苑，一个是位置不错，南向望珠江，并且前面就是二沙岛，在市中心的楼盘里，视野还是非常开阔的，差不多的高楼，要到滨江东，距离超过1公里，这是珠江新城楼盘没办法比的，再有这么开阔南向视野的，要到广州鹏瑞1号那一带了。
图片来自：吴卓恒
还有，五羊新城真的是烟火气很足的地方，生活很便利，出行也便利，对很多老广来说，这里还很有港式的生活氛围，单纯说自住，这里甚至比珠江新城还更有吸引力。
另外，楼盘小学一般般，按照上一年的地段，是东山实验小学，算不上什么顶尖学校。
但是，在越秀区，好的初中太多了，一不小心就能读到好初中。如果运气好到冒烟，说不定能上个铁一，或者十六中、七中之类的，这不比那些新开的，又要和很多村小小学鸡一起读的名校好多了嘛。
还有一个，在楼市下行期，少放盘，少成交的楼盘，价格就会相对稳定。
这个也容易理解。
我们看一个股票，如果在下行期有天量成交，那根本止不住，只有缩量甚至无量，才有上行的可能。
珠江新城很多楼盘为什么价格跌得多？不就是放盘多，成交多，由此引发的踩踏效应嘛。
你放盘我放盘，一看这么多人抢生意，就变成了你降价我降价，最终价格只能一路下行。
这些放盘多，成交多，基本就是投资盘、网红盘，价格波动大，入市的位置好，赚得多；入市的位置不好，亏得也多。
对自住买家来说，根本就没什么必要去趟这些泥潭。
去踏踏实实找那些成交、价格的曲线都很平的楼盘，能提供更多的情绪价值。
如果你对楼盘感兴趣，可以加微信，房叔团队帮你拿独家优惠！！！
如果想入群，请扫
二维码！
