广州顶豪也扛不住，保利天悦大降价了

大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。

也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天聊聊广州这今年非常热门有名气的二手豪宅盘琶洲保利天悦，说实话如果不是去年底卖了几块好地出来，如果不是全广州全面进入了超百时代，保利天悦也是我非常中意的一个小区。

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保利天悦这个楼盘是非常成功的，不管是对开发商，对市场，对业主都是超级成功的一个楼盘。

这个楼盘不管是品质还是维护以及房价涨幅可以说放在全国按10年这个周期看都是第一档次的存在，当年开盘的时候才3万多单价。短短10年不到的时间，现在再怎么跌也还是要10字头，一手业主还是赚的盆满钵满。

这个楼盘这个名字就是保利的金子招牌，本来就没有多少旗舰项目，这个项目这个案名拿到全国去当案例。所以后期的物业维护，这个项目的业主也是吃尽红利，3块的物业费给你13块的服务。开发商就是乐意贴钱做。这种情况现在已经很少了。所以天悦的园林真的是赞，这个也是它能房价标这么高的核心价值。

还是言归正传先测评楼盘吧。

今天从几个地段，产品力，供需关系等几个维度来分析一下这个楼盘。先说优点。

优点1，地段无敌这个点没得说，确实是这个楼盘最大的本钱，天悦的地段属于真琶洲万胜围板块，本身是琶洲村旧改转化出来的，可以说是保利最成功的旧改项目没有之一。把最好的地块给了商品房。不仅一线临江，而且距离主干道科韵路琶洲大桥的距离正好合适。既没有受到噪音的影响又获得了每天海量的曝光。真的是绝佳的地理位置。

保利天悦也是全广州唯一一个北向望江卖出稀缺景观价值的楼盘，整个海珠区荔湾区和番禺的北向望江的房子不管是改善还是豪宅到了2手市场后江景其实并没有给楼盘带来多少附加价值，但是在保利天悦，望江和不望江的价格相差巨大。证明还是有很多顶级购买力认这个北向江景。

优点2，成长性好，对的你没看错，现在已经是顶豪咖位的保利天悦还有成长空间。我认为它所在大琶洲板块还没有达到珠城的成熟度，保利天悦能跑出来最大的原因就是生在了这个自己会成长的土地上。从荒芜的琶洲村摇身变成广州真正的第二CBD，项目自己的旧改就是保利在广州最成功的旧改没有之一。天悦周边的城市界面已经是广州顶级了，加上这今年琶洲中去电商总部CBD的成型，整个琶洲板块，不管是城市面貌还是产业能级都在大跨步的往上爬，作为板块内品质最高的二手房把这方面的红利吃的已经不是饱不饱的问题是扶墙了。

而且可以预见的是，琶洲正在加速成型，房子建的差不多了，企业入驻也会越来越多，距离整个琶洲真正成熟还需要5-10年。所以向上的空间明显。

优点3，话题度高，虽然已经是老牌豪宅了，但是你可以把他理解成30几岁的顶级女演员，虽然有20几岁的越秀琶洲南，18岁的保利琶洲南追着你打，但是老大姐还是老大姐。顶级的身材曲线，老一点也有老一点的韵味。天悦再琶洲甚至整个海珠的咖位还是再的，琶洲这个地方也不是滨江西滨江东，顶级的地段曝光加话题度，这个楼盘还会红很多年。这个是现在最缺的，因为房子太多了，再户型配套都差不多的情况下，以后你的房子值不值钱好不好卖完全取决有没有曝光。

优点4，保利天悦的产品力很多认很认可，特别是超级大的花园，而且维护的特别好。这点可能是保利天悦跟着市场起飞后，保利集团对这个项目特别重视所以这个小区的物业特别靠谱。整个小区的花园维护算是我在广州见过数一数二的存在，就是对比星河湾半岛也一点不逊色。但是别忘了这是琶洲不是番禺。小区的花园真的像公园一样，体量也足够大。除了小区内部的私家花园，小区外部的临江步道也非常NICE，自己的花园可以逛，逛腻了可以去江边走走，这生活品质，在广州绝对天花板的存在。这是珠江新城百分之90 的小区都没有的，所以很多住家客户来这个小区看一次之后就种草了，最后不买的原因一般都是应为贵了。很难会有那个客户说是对小区品质不满意不选这个小区的。

聊完了优点接下来我们聊聊缺点或者叫不足吧。应为这个楼盘毫无疑问已经是全广州甚至全国近10年最成功的楼盘之一了。你说他有很严重的缺点得到话肯定是没有的。市场已经用房价证明了，咱只能客观的讲一些我个人的观点。

瑕疵1，学位不大行，虽然是挂牌执信，但是是和村民生源混读的，基本上属于有书读而已，和好学校没有什么关系。什么，你说豪宅业主都不在乎学位。其实都只是一部分人。还是有很多家庭要用公立学位的。广州真的不在乎学位的小区只有汇悦台和广粤。其他的楼盘或多或少都有学位要求。而且这配置有总比没有强。就好像你家客厅你多久没开过电视了，但是能不买吗。至少是属于可以不用但是不能没有。如果和珠江新城中区一样配个好学位的话估计房价还要加2万一方。

瑕疵2，应为是旧改项目所以小区南边有祠堂和大量的回迁房。所以保利天悦南向小户型3分之2都能看到祠堂，你说2000多万3000多万的产品对着村祠堂的，你接不接受的了我不知道，反正我是接受不了的。回迁房挨着就没办法将来成为像珠江新城东区那样的连片豪宅区。就是一个孤盘，没办法互相抬轿子。你看看汇悦台，广粤尊府，颐德公馆这种连着挨着的，互相把房价抬上去了，连次一级的枫丹丽舍，金碧华府房价都一起拉上去了。这方面万胜围的话弱了点，属于保利天悦唱独角戏。

就像好我们带客户去琶洲看天悦就只有这一个楼盘，看完就撤，不像在珠江新城可以安排很多个楼盘看。这个就算放在全国来看也是比较吃亏的。上海北京的豪宅也是成群的。你看看翠湖天地的1-6期把中海建国里华府天地等都带起来了。单IP还是比较吃亏的。

瑕疵3，产品力还是有点问题。其实这个楼盘也属于我错过系列。当时一手在卖的时候我刚来广州不久，贝壳都还没进广州，当时要了解楼盘资讯都是在新浪房产频道。当时这个楼盘的广告打的是单价3.5万。我带着还是女朋友的太太去过售楼处。项目的气质和调性是很打动我的，当时也买的起，可惜没有购房名额。与这个项目擦肩而过。但是我是知道这是个好项目的。

也就是说这个项目不比汇悦台，也比不上广粤尊府，虽然做了很多大户型，但是并没有舍弃小户型，南向第一排全部都是200方以下的，139，143，193的这些中小户型导致整个项目没有做到顶豪定位。另外现在得到市场追捧的都是小区的花园公区配套，这些也是开发商发现楼盘是个好苗子后后天维护的，先天的这个楼盘不管是户型还是内装修用料和外在用料是没有达到顶豪级别的。毕竟当初一手卖的时候定价和定位摆在哪里。现在二手买进去一定要从新装修的，之前的装修没有什么好留的。这也是一笔不小的费用。户型的话属实都很一般，大户型的都是传统竖厅，进深太长，主阳台都是给的北向，客厅采光都不是很好。以前房价没那么高我可以不介意。现在已经是顶豪拉都是300 万-1个亿级别的房子，你让我忍受采光不好我很难忍。

而且外立面用的是真石漆不是石材和铝板，没有高级感。没有打造出像上海古北壹号那种一看就是很高级的样子。说实话如果只看房子的话和高铁上经过每一个城市的那些天量住宅没什么区别，项目本身也是和回迁房还有公寓统一审美。从南边看这个小区气质全无，北向临江看看还行。不要和我犟你不在乎。我迪马这可是顶豪价格了，不是普通改善小区。这方面是很影响将来天花板的。毕竟颜值这东西，未来楼龄高了以后，如果颜值依然高还是能卖出好价格。反之就算你地段再好，不上档次的话以后很多年轻人是不认的。

最近这个楼盘应为两个事情又再行业内产生了大量的曝光，所以今天我也就顺便写几个字再唠唠这个老牌豪宅。确实保利天悦的房价掉了不少。这房价一降把我们大王总都干到美国去了，还在降，还不知道接下来会有多少老板会爆掉，毕竟2022-2023年前后很多老板都是15万以上价格冲进去的。

说实话涨上去之后会按这个节奏跌回来谁都算不到。但是我能理解的就是为什么它会跌回来，主要还是新款户型加上琶洲员村供应太多了。绢麻厂，琶洲南，保利琶洲，面粉厂加在一起超过5000套供应，一个天悦一年才成交几套二手，这么大新增供应还是新规户型，没影响是不可能的。不降价就别卖了。

这些新项目没出来之前，保利天悦是大家的信仰，买房的终极目标。但是现在有2000万3000万的选手可能看完天悦的二手房之后出门会摇头。就是这么现实。当然，这个楼盘价值依然很高也还在，但是这一波盘整需要多久才能正常加筑底谁也不知道，如果每年都有新的豪宅出来的话所有的二手房都扛不住的。

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