水库论坛问答  第294期（最赚钱的正现金流是？）

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微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第293期（分散投资是伪科学）

提问: od，现上海房产产证有父母和我三人名字，父母年事已高，抵押有的银行不接受，如何处理为好 ？另外这种情况如果父母过世房产怎么算遗产呢？

回答：找个给力的贷款中介。

算1/3过户

提问: 欧大你好，重庆巴滨路白居寺大桥旁的房子。建筑面积138平米。建筑面积单价11000。能找到KFS做更名。时间大概今年12月底之内可以更名。重庆今年下半年的行情这个价格有操作空间吗？定金需要一套十万。

回答：值得去现场看看。有兴趣

提问: 欧大，如果做两笔dy的话，用两个不同的公司办的，但我办公场地只有一个，那可以一个公司地点挂两块公司牌，反正两个都是自己公司，可以一样地址吧，主要是做两笔抵押的银行都是同个银行，不知道银行会不会在意同个办公地址的两个公司

回答：同一条线风控，有可能麻烦。

提问: 欧大，为什么最近好多人问买两套打通的问题，这样的话卖的时候得多费劲？

回答：钱多呗。

你担心有钱人吃不上饭干什么。

提问: 大，现在最挣钱的正现金流，是哪个行业？

回答：卖预付卡

提问: 为了给芝麻信用加分，想把几套房子录入，可以么欧大？

回答：你只有几套的话，可以。

钱太多，不行。

提问: 老大，突然发现，就算是套内100平的房子，真的拿尺子量也就80来平，这是为什么呢？

回答：室内墙

提问: 欧大，觉多，能通过锻炼改善么，为啥有的人睡4-5个小时还整天精力充沛，咱睡满8小时，还起床困难户。

回答：元气

睡太少伤精元

睡太多补精元

提问: 欧大，中介也是为了出业绩，到什么地步才可封为御用？

回答：靠谱。

言出必践，不做不说。

提问: 欧大，刚刚加入的小密圈。我前段时间手贱，到处点网上申请的信用贷。搞得我8月份有11次的贷款申请记录。本来说好批的建行抵押经营快贷，现在建行都不批了。现在怎么办呢？继续建设银行吗？建行说是系统不通过电脑自动拒绝。如果换银行的话，我老婆的公司刚刚才成立，换银行也不怎么好做。等六个月，等不及有什么大路子？我等着这笔抵押经营贷急用的。

回答：让信贷员写报告。行长特批。

提问: 欧大，家乡盛传现在的孩子都是白眼狼，养多也 只是最后拔氧气管的时候点个头，你怎么看？

回答：那说明爹渣

提问: Ogg，封建王朝里，勋贵的功爵之所以重要，是因为可以用功爵抵死罪，对吗？

回答：因为勋贵关键时刻可以使用武力，

而不被视为谋逆。

提问: 最近大型私企被国有的目的是什么？最近形势变化得很快啊。有利于调动战争资源？把所有资源纳入体制内管理？

回答：正确。

有一种说法，Tmall双11.11，就是为了测量极端情况大容量物流。

提问: 欧大，抱歉不放心再简化追问一下：同样标的新房，贷7成价格1.33，和全款价格1.1（相当于82折）。选哪个？谢谢神。

回答：全款

提问: 因为我资金和户口的问题，只能拖到19年春节后再去CQ了。我神觉得会损失一波涨幅吗？

回答：元宵节抓紧

提问: 欧神，7月并发两套70平奥园，上个月银行说要补一成首付，过完国庆，补首付也不行要换银行，让再去一次沈阳，从深圳过去挺折腾，我直接用XYK的钱20多万转成全款，值吗？

回答：值得

提问: 武汉武昌核心，有地铁，写字楼。2003年老破大，150平南北通透四房，一梯二户，中间楼层，有电梯，单价1.8w，可长持2-5年，能入吗？

将来好卖吗？还是大户型一直留着，截断抵押，等最佳出售时机？

老房子，截断抵押，受年限限制吗？多少年？谢谢

回答：1.8w的15年老破大信息不足的要具体看哪个小区

提问: 欧大，您喜欢的顶复买时是直接多少米的挑高？楼板后期是自己做吗？

回答：KFS喜欢建挑空。

业主99%都是填平，而不是挖出。

提问: od，之前你说想把一线80000一平换成8000一平的，一线核心地段的1套房，换sy多少套合适?换cq多少套合适?谢谢

回答：有多少换多少。

提问: 欧大，家里有套09年的140m，两个房本，若现在处理，至少低于市场价3000才有人要，周围房价20000，应该处理掉吗？

回答：为什么要处理，给我一个售的理由。

提问: od 用中信养ls，已经有代发工资和代发奖金在中信，但是额度不高的情况下，养ls的这一笔备注什么好呢？

回答：半年度奖金

提问: OS，我们单位楼下办信用卡送礼品的，和自己去柜台办理信用卡，额度和下卡率方面有区别吗？

回答：略有帮助。有渠道加分。

提问: 一个小区，买两套顶楼的话，选同一楼好吗？是选同一单元两家包了？还是相邻单元两个靠内侧的户型？

当然相邻打通最好

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神，相邻打通好。就是这个图的话，是选AB，还是BC呢？

回答：这个主要看户型。

一般是BC好

提问: 神，您当时算股市的合理价位在600点的时候有没有把股市的流动性溢价考虑进去？还是说仅仅是按照市红率来算的

回答：赌场多了，流动性溢价就淡了。

提问: 经营贷A利率年6.85，10年等额本息，无手续费，B利率年7.35，20年等额本息，1.5手续费，选那个合适

回答：A

提问: 神，10年前结清的房贷记录还会留在征信上吗？银行要求添加一个没有房贷记录的共借人。

回答：以前央行承诺不会。

现在实际会。

提问: odd，上海的次新小两房流动性好不好？

回答：看总价，600～700w流动性非常好。

提问: 阳光100有个清水房，物业联系我说有一个做装修公司用来当仓库放一些沙发或者装修材料之类的。估计一个月租金600块钱上下。

有必要吗？会不会有什么安全隐患？

回答：随意。一般没有隐患，就是烦。

提问: 大大，想并发，实情告诉信贷员了，也找过行领导打招呼。这次提交资料时想送点礼品卡，信贷员不肯收，是因为有顾虑么？还是一般都是放款后再感谢？

回答：放款后感谢也行。

提问: 欧大，手里两千万现金，1000万存款，北京土著砸几套房合适？砸哪里收益高？什么时间下手抄底好？刚进水库小白中小白，求指教！

回答：这个需要坐下来谈，根据你的房票，贷票，风险喜好，详细做一个方案。

资金上了2000，优化非常不容易。象绣花般最大利益很难。

提问: : 欧神晚上好，请教一下，现有一套房子出租，马上租约到期，当时租房户用来办公没说把营业执照转到房屋所在地（他说当时有说但合同上肯定没写），后来被我发现房屋所在地有他的两个公司。到期后沟通他还想继续租，我想涨房租怎么说容易达到最大涨幅的房租？另外出租房屋给公司有什么需要注意的，感谢欧神

回答：这个要收挂靠费。否则强制把公司迁出去。

租金还是市场价好了。

提问: 请问欧神如何戒除女色。我有时候天天都想这些东西。搞得第二天早上没精神，身体也不好。晚上睡觉怎么样才能快点入睡呢？

回答：为什么要戒除，你养不起么。

提问: 欧神，我今天32了，在广州很基层的地方，很基层的单位。，很基层的工作。还只是个一般民警科员。是不是职业基本到头了？现在上班时间是三班倒。但是是管教基本不上夜班。上2天休息2天，你说打报告去本单位的机关好不好？去的话，基本上也行。就是周一到周五都需要上班？另外，去读研究生好不好？

回答：职场基本到头。

管教也是蝇头小利。目光看向更高的天空。

研究生无用。

提问: 欧神，入了小密圈，我有一点改变:说得不好听点，就是看旁边人大部分人都是傻逼，这正常么？

回答：正常

唯上智和下愚不移

提问: 欧大，以5年期为限，现在秦皇岛和沈阳房价差不多，之后会拉开多大差距？

回答：沈阳>秦皇岛， 不预测涨幅。

提问: 欧大，如图，当日5万元以上大额交易需报告。

回答：这是一句空话，你怎么不说5000呢。

事实上，5w交易已经非常多，根本甄别不过来。

实务还是以50w以上为主。

提问: od婚内交的首付，网签后办理按揭时候是离婚状态，现银行要确认离婚协议怎么约定婚内首付支付的这笔钱，这个跟按揭办理会冲突吗

回答：写乙方赠送给主贷人的。

一定要主贷人名下资产。

提问: 欧大我一共10张卡，25万额度。之前有一张交通信用卡3000注销了，今天交通银行联系我说给一张卡，审核之后额度1万5，交通风控太严，感觉鸡肋，要还是不要呢

回答：先拿着吧

提问: 欧大，SH主场6套了，长沙小赌怡情建了1套，这几天晚上在长沙吃小龙虾喝啤酒，夜生活感觉还可以，体会到了欧大说的几百万在这种城市真的可以过得很好啊。酒劲上来了，想放松一下，欧大觉得算不算犯错误?

回答：你LP同意就行。

提问: O大， 坐标武汉，二手房买卖跟客户手拉手交易不是不用找中介，直接在交易中心交易就可以了吗？怎么武汉当地的工商银行一定要推荐个贷款中介给我们呀，不用他们银行推荐的中介说不放款，而且要求买家必须把3层首付款先全部放在他们银行托管几个月，被套路了吗，急死人了，怎么破解，谢谢？

回答：是的

呵呵

套路，谁让你必选ICBC的。

提问: 欧桑，按照您的算法银行贷款利息岂不是9.8%？（等额本息）

回答：不是。

房贷利息每月缩减的。

提问: 龟总，七月份过户的房子，房产税要交几个月？房产税最迟什么时候交？

回答：房产税每年10月缴纳，否则有滞纳金。

二手房过户及开始计算，新房交房开始计算。

提问: 欧大，之前征信没有好好维护，有3次违约征信记录，不连续。请问这种情况只能等了吗？很严重吗？

回答：一般不严重。尤其六个月以后。

提问: 龟总，房产税是0.5%乘以备案价吗？

回答：不一定，一般是

提问: 你好，帅哥。三无，外地已有一套按揭，不落户的话，cq还能买吗？能的话，首付几成。

另外，亲戚也三无，50岁，名下无房，农民，也无流水，先全款买入一套落户，还能再按揭几套，首付各几成，利率及年限呢？

如果拖你们买，怎么收费。谢谢

回答：1、不落户有按揭的口子，但不保证100%过，做好全款再抵押备案；

2、落户后首套三成二套四成，年限到69岁，利率上浮20%-35%之间；

3、房是非标产品

提问: 欧大，长期来看，如果没有管制，您觉得人民币实际存在升值趋势还是贬值趋势？如为贬值趋势，那以国际货币计价的房产价值理论上还是会提升，因为全球货币膨胀，我这个理解对吗？谢谢。

回答：不开放资本账户的话，1:2

提问: 欧大，找中介做经营抵押贷，临时加价（1个点）且换了更差的产品（3年变1年），很不爽，遂打算抛开中介找银行朋友帮忙。公司证照在中介手里，未开基本户。去向可以走自然人帐户。需要在放款的第一时间挂失执照吗？中介是否有什么方法会破环。

回答：直接问中介索回即可。

一般不会不给。

挂失也容易。

提问: 小龟，刚办理空壳公司股东，江北区能退税吗，需要纳税满一年吗？

回答：江北区很严，之前的操作是空壳不能。

提问: 小龟，重庆广发正准备放款，查询征信发现信用卡负债11万，要求还到5万以下，等更新征信后再放款。我马上就还款了，但信用卡银行说要到下一个账单日才会更新征信，那就是下个月3号。  我收房后赶紧办户口，然后不交房产税。那10月31日到我户口办理完成期间算不算拖延缴税上征信影响后续买房呢？谢谢解答。房子在南岸区

回答：你这种拖延交税并不会上征信，放轻松。

提问: 重庆巴滨路，招商雍江府，建筑面积单价12000可入吗。不看江。总11层高。两梯两户。板楼

回答： 如果看江的话，这个价格还行，不看江的话就算了吧。

昨天那个8000+的位置比雍江府好，新房现房，也是洋房板楼，比起来雍江府就比下去了。

提问: 欧大:一家内蒙路桥施工企业，从今年开始三年内政府工程款逐步会到帐10亿，但相应银行贷款也有10亿左右，都是低息5厘左右。但企业固定资产还有近20亿，不过都在北方四五线小城市，基于这种情况，该企业该怎么投资？基于您的理论对冲投资房产，商铺、写字楼、公寓不投，不还贷款，如果买房以个人名义贷票不够呀！资金体量大，只能一线城市吧！该怎么办？还有其它投资渠道吗？

回答：他的现金流会死掉的。

在完全覆盖现金流的情况下，小幅缓慢调整。

提问: 神，打击租房贷款，是否对我们多军是不利消息?重庆的租房贷款市场是否也会被打击?

回答：从来就不存在租房贷款市场。

谁贷过？

提问: 欧神好，没贷票，现金有几百在理财，可以先用核全款买2套，等3N 4N需要资金时再做抵押，这样操作有毛病吗？

回答：按揭优于抵押。

有按揭直接按揭，不要全款。

抵押的话，全款后放几个月不要紧。

提问: 欧大，我跟我媳妇都是独生子女，有必要跟父母买保险吗？

回答：没有

提问: 欧大，九亭地区08年小区，3.2单价能入吗？次顶层，小区还不错

回答：大概率可以。

需现场再看看。

提问: 小龟好，重庆广发马上要给我放款了，房贷。我是否能一放款马上申请其他银行的信用贷？谢谢解答。

回答：可以

提问: 紫大，外面有做流水的啊，也不贵，办贷款的时候直接买一份可以吗？自己做真的比较麻烦。

回答：流水出自哪里？贷款是谁贷给你？真假流水银行会分辨不出？一笔贷款假如银行要求的10个条件中你有2个条件有点小瑕疵，基本上银行会放你通过，不是银行不知道你的问题，而是觉得问题不大，他们想做生意而已，如果10个条件中有问题越多，被拒的概率就越大，要想赚钱，该麻烦的时候还是要麻烦的

提问: 如果你的孩子骗你的钱，骗到了，你觉得这个孩子怎么样？是不是有政治家的天赋？

回答：看有没有耽搁正事。

懂不懂大局为重。

提问: 欧，目前来看你觉得核心城市房价会跌吗？看空越来越多

回答：泡沫已清

提问: 欧大，北方人，天津+沈阳这样配置可以吗？

回答：马马虎虎

提问: 殴大“从14年到17年，中国居民债务占GDP的比值已经从40%升至55%，由于中国GDP分配中居民的占比较低，居民债务占居民收入的比值更是从66%升至90%，已经和美国次贷危机顶峰时期的水平相当，没有多大的举债空间了。”如何看待这个分析？

回答：中国 是有抵押借款。

前几年借了房贷的人都发了。

美国以“无抵押”为主，例如信用卡，小贷，低首付房子。

中国欠p2p欠到要跑路的，真心不多。

没知识要有常识。

提问: 欧大安，沈阳恒大分期付款的现在有提前还款政策，全部还清的话大概85折优惠，还清划算么？

回答：相当于一笔年化8.5%的投资。

提问: 我神幸苦，问一个小白问题，请问办理抵押的话一定要有公司么？

回答：消费贷不用。

提问: 老大，为什么买别墅最好有8.3以上？是因为别墅流动性差，有可能买错纯消费了嘛？还有要买别墅也是低单价为先嘛？北京房山周口店这种区域的别墅可以买吗？

回答：航母需要小舰护航，单一套别墅可不行。

门头沟太远，方向又不对。尽量买和市区连起来的。

提问: 欧大，一楼层高六米怎么算？面积为正常四房。

回答：至少1.3倍

提问: 欧叔，我今年二十出头，前两天心水的姑娘（互有好感）和我说她和前男友啪过，问我介意嘛？我不是第一次，但心里还是很难过，这种心态如何调节呢？周边也确实有一些家教很严的姑娘优秀且是处。您觉得处女情节这方面怎么看待呢？谢谢您，祝您发大财！一点心意，欧叔平时也要注意休息啊！

回答：是个遗憾。

但可以忍受。

提问: 欧大，您觉得渔村的雪坡还有多长？能否分析几句

回答：现在很多垃圾盘，都敢喊180000了，而且的确有成交。

全市18显然能到。

提问: 欧大，17年在沈阳长白岛买的中航期房，本来应该今年10月份交付，现在房子延期交付，开发商也已停工，而且也没告知具体交付时间，有变成烂尾楼的可能，求问现在应该怎么保护自己的利益？

回答：沈阳一手房有烂尾风险。

部分KFS有风险折价。

提问: 请问按揭贷款银行有讲究吗，要考虑后面办信用卡什么的吗

回答：能贷就不错了，跪破膝盖。

提问: 欧大，本人渔村体制内，如果职场无望，花20%把职场做到良好，然后专注渔村，广州和重庆炒饭，最后能比得上大部分在职的同事吗？能进入到同事中的前10%吗？感谢🙏

回答：1%碾压

提问: 我的神，我北京西城陶白片区的房子（目前对应西城实验小学），去年底买的，我刚办完哈尔滨银行的神灯抵押贷资金用来买别的房子，准备租出去，由于房屋没有装修，蛋壳公寓，自如和相寓愿意负责装修，他们承包四到五年，目前蛋壳给的条件最优厚，我个人资金不多，还要还抵押经营贷和按揭的月供，怕装修太费钱，如果租给蛋壳，是否有风险。如果我提前解约，蛋壳提出补偿租客和他们自己各两个月的租金。对于这房子我是长期使用，还是投资，我自己目前没有确定，我和父母户口刚刚转到转到这里，因为我还不知道下一次涨幅的时间点和西城是否多校划片，请您给与建议1相对于自如和相寓而言，是否可以和蛋壳合作?2自己装修再出租是否值得?

回答：五年内你卖，他们会向你索取非常高的赔偿金，几十万。

另，蛋壳装修质量非常差。五年后残值几乎为零。

提问: 因宁波限购可否入40年产权单价2.3W跃墅自住？手持一表湖景总价650房。

回答：有LVAT的一律不建议。

提问: 我身神，顿悟和稳定的论资排辈是不是矛盾的？

比如我运行一个组织，因为鼓励创新，我可以鼓励大家顿悟，只要你创新的好，给你很多。但是我同时更希望稳定，利出一孔，大家稳定的听我的话。这样是不是矛盾的？

就像儒制搭配禅宗？

回答：顿悟有%额度

提问: 大，刚才富力地产打电话，说他们在墨尔本的项目，首付10%，两年后付20%，剩下的七成可贷款，首付10%也就20万左右，可以小赌怡情么？

回答：所有华人中介推销的澳洲项目一律不要。

提问: 欧大，重庆和黄御峰的小面积单价反而比大面积便宜？跟上海很不一样是为什么？未来单价会反超吗

回答：小面积贵，从来不是普适真理。

永远买入选最便宜的。

提问: 斗争中失势的高官，余生在监狱里面还有什么信念支撑吗？

回答：忙碌了 一辈子，终于可以吃好睡好了。

提问: 亲爹人很善良，就是太弱，对比起来有点弱势，想让他在家庭中地位上升一点，有什么好的思路么？

给他找个事情做，赚点钱对应的地位和自信就起来了？

他有点扶不起来了，抬一把未必肯往上走，哎这样的事总是难办

回答：让他有些老头朋友。

提问: OD，刚了解到对敲的含义，可以贷30年，这种能并发嘛？还有一个就是经营贷，为什么一般都说经营贷5年的不说对敲30年，成数更高呢

回答：对敲有税

提问: 大大，您说选贷款的时候要成数优先利率不敏感，比如二贷还是抵押贷。但又写文章说截断再抵押的怎样是值得的，好像是贷款要多一倍以上。感觉这两种情况本质是一样的，为什么结论不一样？

谢大大

回答：利率6还是7没区别，

但6和12有区别。

提问: 我五年前，也觉得限购限贷不可能再加强了。

回答：后来又出了限售限价。

再往后，说不定要摇号获取“售房资格”。

那不现在抛掉更好么？

价格好，我当然愿意抛。

价格不好，对不起，您等着吧。

提问: 欧，你觉得汇率会到8吗？贬值会持续下去吗

回答：稳定压倒一切。

汇率大幅波动，对进口业不利。

提问: 欧大，工作在国企，我是普通二流本科，身边同事70%以上都是985、211的硕士，我有必要去读个MBA镀镀金么？

回答：没必要。

他们牛逼，为什么还和你做同事。

提问: 在银行征信自助查询机器上，光查询，不打印。算查询次数吗？

回答：算

提问: : 欧神，写踩盘报告有什么用，为啥要写这个

回答：没用。

除非你人生没自由，被媳妇管。

提问: 抵押贷100，每月还11000，十年，手续费2%，真实年利率是6.24％吗？

回答：自己拉IRR

提问: 考虑到管理成本，集中几地购房

是北京、cq好

还是深圳、重庆好？

还是北京、沈阳好？

深圳、沈阳好？

回答：80000+8000

深圳+CQ

提问: 欧大，400多jyd，放款到朋友账户，截断每次取40多，两周内一个银行连续取十次有问题吗？还是朋友自己转到不同银行每个银行取几次？辛苦欧大！

回答：转不同银行。

提问: 家族企业有1/8股份，业务茁壮成长，工作非常忙，心力交瘁。陪伴孩子的时间都有欠缺。年入200，2-3年内翻倍可期。凭着水库知识，结合土著的经验和个人智商选筹，但实在无力看房200套淘笋，所以买了几套基本都是新房。感觉看房200的成本太高，二手房手续繁琐，于是就市价买大面积，选好板块，选好城市，快速成交，也算是一种“接受损失”（笋）吧，哪怕贵点但不耽误工作，也是一种正确的选择吧？

回答：哪怕你闭着眼睛买二手房，最多损失-20%

但是买一手CEO贵妇，有可能损失50%涨幅。别怪我没提醒你。

年入200，真没资格说“看房没时间”

提问: ocean，请问上海最适合自住的、顶级的十大豪宅是哪几个盘？谢谢！

回答：不起这样算的。

我只住顶复。所有三房都不入流。

提问: 欧大你好！我们现在购买重庆房产，当初听信中介说过户当天收到回执就算更名了，因此合同里面写的钱款在收到回执后全额付清（知道自己犯了一个很傻逼的决定）。现在经过了解，发现收到回执后并不会更名，中间还会有1-2天的时间，非常担心会不会在这过程中有什么事情发生，比如说查封。现在业主给我们一种非常不能信任的感觉，感觉是个坑，应该怎么保障我们资金的安全？

回答：一二天你还担心，没事了。

提问: 欧神，假如以后卖房变得极度困难，成本极高，对房产持有者课以重税，对房东极不友好，房价和房租必然会比自由市场高很多。我们的损失会从房租里找回弥补，无房者比有房者更惨。这样说是对的吗？

回答：补不完。还是有损失的。

只不过你饿瘦，别人饿死了。

提问: 大，关于银行询问首付款来源问题，我A账号打给友A账号，友B账号打给我B账号，用B账号付首付，跟银行说购房款是跟朋友借的，这样操作有毛病吗？

回答：没问题

提问: 欧大，自由职业者（淘宝）怎么做流水，每个月的收入方面，固定金额和时间提现到自己银行卡吗

回答：按流水进10%折算。

提问: 欧大，喜欢就一定尽力去拥有对吗？还是要学佛系青年？

回答：凡事均有代价。

神魔皆以血饲。

提问: 欧大，延续之前的提问。之前看中一套房，付了定金15w，中介佣金也付了，因为房票资质问题办不了贷款，其他房票也一时找不到。目前贷款办不了，房子不买了，哭求了业主，业主只给我和中介7天的时间找新的购房者。如果7天找不到买家，定金就不在退回给我。

请问有什么快速卖掉房子的办法？签独家还是多家中介一起卖好点？谢谢！

回答：没有办法。

争取筹款全款吧。

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