2023年度，REITs基本面较弱，仍未见到拐点；2024年初，公募REITs中保租房板块走出独立行情，据统计，已上市的29支（6大板块）REITs中，保租房板块累计涨幅最高，为唯一上涨的板块，得到投资者的重点关注
。
基础设施项目运营情况分析
1、出租率
4单保租房REITs的基础设施项目出租率在高位窄幅波动
。截至2023年末，除华夏基金华润有巢REIT两个项目出租率为93%以外，其余8个项目出租率均超96%，其中中金厦门安居REIT两个项目接近满租状态，带来稳定的租金收入
。
2、租户集中度
红土创新深圳安居REIT项目租户集中度最高
，其四个项目企业租户占比分别为65%、100%、75%、25%，由于企业租户占比大，企业租户是否续租将对出租率和租金收入造成重大影响，因此需重点关注企业租户的稳定性；
华夏北京保障房REIT两个项目租户集中度分化明显
，企业租户占比分别为22%、0%；华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT企业租户占比处10%以下，
租户分散程度高，单一客户影响程度相对可控
。
保租房REITs基础设施项目租金具有绝对优势
。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT年度基础设施项目租金分别在56.6元/月/平方米、57.3元/月/平方米、33.9元/月/平方米、32.7元/月/平方米，对比2023年度上海（104.34元/月/平方米）、北京（111.13元/月/平方米）、深圳（93.56元/月/平方米）、厦门（56.1元/月/平方米）普通公寓租金水平，
保租房租金水平仅为公寓租金水平的30%-60%
，对租户具有极大的吸引力
。
4、租金收缴率
各项目租金收缴率维持高位，带来持续稳定的现金流。4单保租房REITs的基础设施项目租金收缴率均超94%，尤其中金厦门安居REIT项目租金收缴率达100%
。
主要财务指标和基金收益分配情况分析
4单保租房REITs经营稳健，截至年末，其中3单收入较年初实现上涨
。无论是总收入方面，还是营业收入方面，各项目都表现出良好的运营能力。
华夏基金华润有巢REIT收入水平较高
，各季度收入均超1900万元；中金厦门安居REIT收入水平次之；红土创新深圳安居REIT收入水平垫底
。
2、净利润
临近年末，第四季度，4单保租房REITs净利润环比下降
。华夏基金华润有巢REIT虽收入水平最高，但净利润处于最低水平，这主要是因为华润有巢项目采用市场化的运营模式，进而产生较高的销售费用和管理费用；此外，市场化运营模式导致其出租率相对偏低。
华夏北京保障房REIT净利润最高
，各季度净利润稳定在770-780万元之间
。
3、EBITDA
4单保租房REITs息税折旧及摊销前利润2023年预测完成度全超100%
。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT息税折旧及摊销前利润2023年度预测完成度分别为110.25%、103.92%、101.99%、108.81%，完成度均达标，整体运营质量较高。其中中金厦门安居REIT息税折旧及摊销前利润最高，季度平均值达1487万元
。
4、可供分配金额、实际分配金额
单支保租房REITs年度可供分配金额超5000万元，华夏基金华润有巢REIT年度可供分配金额完成度高达125.3%
。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT年度可供分配金额分别为6076.14万元、5505.3万元、5109.63万元、5732.62万元；2023年完成度分别为125.3%、110.99%、103.89%、108.92%
