北京大学硕士；
开发公司操盘手；
成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验
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成都今日凌晨发生5.1级地震，你开跑了还是在编段子？
来看看“成都人波顿”和“外地人蓝天”的朋友圈对话
：
512地震是和成都市民贴身感知的，512地震并没有让成都人对房子摇到产生心理阴影，成都人乐观精神远高于避险心理，
512地震后，人们买车更买房！
疫情+地震，今日开盘，A股跌幅一度达到8%，而房地产板块的跌幅一度超过9.7%，
这对楼市会产生怎样的影响？
2020年成都的房价又该何去何从？
01、应对疫情
经济与金融政策势必宽松，一大波利好在路上！
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2020年1月21日，IMF上调中国2020年经济增速预期至6%。
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2020年2月1日，央行、银保监会等五部门联袂『
救市
』！支持金融机构对名单内的企业提供优惠利率的信贷支持，中央财政对疫情防控重点保障企业给予贴息支持。
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2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，
银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元
。
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苏州连夜出台『支持中小企业共渡难关的十条政策』包含金融支持，稳定职工队伍，减轻企业负担三方面十条措施。
各项刺激政策，在疫情期间就已经提前介入，这远远优于2003年疫情之后才实施刺激政策。
而当下降息或降准在路上，随时可能落落地。
救房地产容易，救股市难。房地产觉悟高，一点就明白！
激进的购房者，可以忽略此次疫情对房价的影响，视为无影响。
从房改1998年至今的22年中，商品房销售面积持续走高，22年中，只出现了3次销量下滑，分别是2008年和2014年，2008年出现销量小幅回落之后，紧接着就在2009年迎来报复性反弹，大涨43.6%，2009年重新迎来商品房销售面积的峰值。
2019年降0.1%，非常小，
在疫情之下，可能进一步回落，但是一旦有刺激性“顶层设计”，一定峰回路转。
2014年销售面积回落，2015年立即反弹并超过2014年的销量，顺之而来的是2016年报复性反弹，大涨22.5%。
可以看出商品房销售面积上涨非常强势，总的趋势是“涨”，即便是有回落，过一两年就迎来报复性上涨，房地产霸气侧漏。
▲1998~2019年全国商品房均价走势
从房价涨幅来看，
全国商品房均价涨跌幅与销售面积不完全正相关，房价上涨弹性更大，只要销售面积上涨，均价涨幅更加敏感，涨幅高于销售面积涨幅，而近22年出现的3次销售面积下跌，要么均价跌幅小，要么逆市上涨，出现负相关。
2008年商品房销售面积下跌14.7%，而均价下跌仅仅1.66%。销售面积最近下跌的2014年，销售面积下跌7.6%，单价反倒逆势上涨1.39%。
2019年全国商品房平均单价已经达到历史峰值9310元/㎡。
2003年的非典也是出现了小波动，紧接着后续销售额及销售价格均大涨，在国力强盛的今天，疫情对房地产的影响将越来越小，长期来看，甚至忽略。房价理直气壮地走高。
土地是房地产之母，土地来源独此一家，土地实行“军事级别”的管制，清楚了解成都市土地出让的情况，才能看懂2020成都楼市。
可建面积分析非常重要，既考虑到土地出让情况，又可以看到根据容积率等指标计算出的可以供应的住宅面积，是实实在在上市交易的体量。
2018年成都各区住宅可建面积占比分别为
：
高新区住宅可建面积占比4%；天府新区可建面积占比18%；11区住宅可建面积占比39%；远郊区县住宅可建面积占比39%。
2019年成都各区住宅可建面积占比分别为
：高新区住宅可建面积占比4.5%；天府新区可建面积占比6%；老5+1区住宅可建面积占比17.4%；新5区住宅可建面积占比27.3%;远郊区县住宅可建面积占比44.7%。
▲2017、2018、2019年各区住宅可建面积占比对比
相对于2018年住宅用地供应，
天府新区土地可建面积占比大减12%，值得重点关注。
天府新区在2019的新房去化较快，牛鼻子板块、天西板块、兴隆湖板块、博览城板块、麓湖板块、麓山东板块、红石公园板块等，部分楼盘实现开盘售罄，去化周期短。2019年天府新区出让土地的可建面积占比大减12%，意味着供应量在2020年会低于2019年。住宅供应量减少，那么需求是否减少呢？
政策和需求端来看
:分区调控政策微调：老5+1区资格可买天府新区，高新南区资格可以买天府新区。政策给天府新区开了一个大大的口子，资金、人口畅通大流入，预计，天府新区新增需求量将大增50%以上。需求量大增，可建住宅面积明显减少，
可以确定2020年天府新区的新房将非常紧俏。
▲2017、2018、2019年各区住宅出让面积占比对比
2017年-2019年天府新区土地供应并不大，并非天府新区故意关小了土地的“闸门”，天府新区始终明确自身定位是一座“公园城市”，绝大部分土地用于基础设施、公园、办公、市政配套等，房地产开发占比自然降低。
2019年，高新区几无真正意义的商品住宅用地出让。
老5+1区、新5区、郊区，占比分别为：18.7%、26%、46%。
2020年，主城区优质板块的优质的楼盘可以坚决买入，稀缺性明显
。
远郊区县的土地供应逐步放大，但是远郊区县的投资必须谨防环蓉灰犀牛，没有活跃的二手房市场，其交通、教育、公园等综合配套还需要很长的时间去完善。
远郊区的土地供应的放大，需求无明显上涨，供求关系不科学，2020年环蓉地区依然不在我们的投资的范围之中。
地价决定房价的条件下，土拍楼面价持续走高，并没有留给你纠结上车的时间！
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最高楼面价再创新高：2019年名义上楼面价最高为锦江区出让土地，成交楼面价19200元/㎡，按此成本计算，开发商盈亏平衡点破3万/㎡；2018年最高楼面价为15940元/㎡；
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2019高新南区没有真正的商品住宅用地，出让的4宗TOD用地和2宗人才公寓用地，全部底价成交；
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天府新区的最高楼面价高达13956元/㎡
，
交付单价在25000--30000元/㎡区间；
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老5区的最高楼面价再次上涨，高达14000--19200元/㎡，可以预见其建成后销售单价将达到22000--30000+元/㎡；
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远郊区县的最高楼面价5820元/㎡，比2019年的6234元/㎡要低，可以看出远郊区县的土地市场降温，开发商更加理性看待环蓉市场；
考虑人才公寓，配建，退距等出让条件，再结合考虑到综合的成本，实际楼面价保持强劲上涨，
主城区的高价地将带来新房全面破2万，
2.5-3W成房价火爆线
。
2019年高新南区没有真正的商品住宅用地，出让的4宗TOD用地和2宗人才公寓用地，全部底价成交，你懂的，这个不计入真正商品房用地。
我们要确定正确的房价生成的基本逻辑：
不要小看最高楼面价，特定历史条件下，比如限制土地价格时期，最高楼面价往往代表优质地块的合理价格（土地价政策限制+理性开发商），这是极具代表性的参数，可以作为预判趋势的重要指标。
另外，趋势标明，购房者越来越重视楼盘品质，优质板块的品质楼盘即便是高价也秒光，相反，弱势板块和低品质楼盘无人问津的情况屡见不鲜，人们对于美好生活追求的愿望越来越强烈，高楼面价的优质产品反倒更受青睐。
按照成都主城区楼面价推算，13956元/㎡（天府新区），14000--19200元/㎡（老5区），14820元/㎡（新5区）计算，2020成都房价主要火爆线必是25000--30000元/㎡。
经济工作会议会议对2020房地产市场做出定调：全面落实因城施策。
因城施策意味着交棒给地方，各城市要根据实情做好调控的”松紧“，这为房地产调控的调整、纠偏、微调等提供条件。
成都楼市政策迎来了分区调控，可以
粗暴看为”城南“的定向调控
，最大限度扩大了天府新区的购房需求，也是对天府新区购房需求的“定向释放”。成都分区调控的微调适时推出，
利好整个成都楼市的健康发展，梳理了成都的购房需求，也为购房资格的流动性提供了便利，为资金和人口顺利外溢到大城南打开窗口。
体现出相关部门的高瞻远瞩。
新起点的大利好----中央财经委员会提”成渝经济圈建设“
2020年1月3日，中央财经委员会第六次会议明确提出：”推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极。打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展有重要意义。要尊重规律，发展比较优势，推进成渝地区统筹发展，促进产业，人口及各类生产要素合理流动和高效聚集，强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、
高品质生活宜居地
，助推高质量发展。
成渝地区双城经济圈建设是一项系统工程，
要加强顶层设计和统筹协调
，
突出中心城市带动作用，强化要素市场化配置，牢固树立一体化发展理念，做到统一谋划、一体部署、相互协作、共同实施，唱好“双城记”
。
关于“成渝经济圈”建设，精
从房地产角度重点看两点
：
第一：
加强顶层设计和统筹协调
。”顶层设计“完全拔高了”成渝经济圈“的定位，它是从国家层面来看待定位，未来甚至有望拔高到“国家战略”，类似《粤港澳大湾区发展纲要》、《长三角一体化实施细则》，这是超级利好。
第二：
”高品质宜居地“，
这和房地产的发展息息相关，正如成都正在开展的”公园城市“建设，这就符合”高品质宜居地“的要求。
唱响成渝双城记，在这样的一次极其重要的会议提出，对于成都迎来新的大发展提供了政策支持。政策上喜迎春风，财政上大获支持。聚焦聚力谋大事，加快推动成渝地区双城经济圈建设，全力争取国家指导支持，务实推进川渝合作，谋划推动重点任务落地落实。
处处都体现了要支持成渝为核心的双城发展，资源下放政策开绿灯，必是大利好！
成都市的GDP增速自2017年一季度起，已经连续11个季度保持在8%-8.2%的区间，无疑可以看出：成都近两年保持了稳定的经济增长趋势，未出现大幅度的波动。为此，成都上央视了。
根据目前公布的成都前三季度经济运行情况显示：今年前三季度，全市实现地区生产总值12047.26亿元，按可比价格计算，
比上年同期增长8.1%
，
增速分别高于全国、全省1.9、0.3个百分点
。
成都GDP在四川省一家独大，占据全省35.5%的比例。
成都的GDP发展速度从2013年的10.2%降至2015年的7.9%，通过这几年的调整，将GDP的增幅拉升到8.1%，实属业绩亮眼。
因受到疫情的影响，新一线城市武汉吸纳人才的能力，短期内将降低，成都将部分分流武汉的人才流入。
贰爷观点：
2020年，成都房地产将进入新周期的起点，是成渝经济圈建设的元年，是成都大发展的新起点
，2020年大步走过疫情的阴影，必然迎来阳光普照！
剪刀差盛宴之后，楼市成为高价地的”主场“，成都房价必然迎来补涨。
1、一部分人在疫情之下，采取避险策略，持有货币，反倒留出更多的选择机会，这是直接买进去的好时机。
2、剪刀差出尽，购房者回归理性、回归现实，新房补涨如箭在弦，“破2奔3”已经司空见惯。
3、疫情之后，补涨之下，新房房价25000--30000元/㎡必成为火爆线。
4、天府新区亮瞎眼，天西板块将一骑绝尘。
5、喜新厌旧效应明显：
老破小价格便宜却乏人问津。
6、房地产税10年没戏。
复盘一下，贰爷2019年楼市预测堪称精准，不服不行！
2019预测1：新房房价“破2奔3”。（✔）
实际情况：年初很多人对于“破2奔3”不可理解，现在“破2奔3”已经司空见惯。
2019预测2：二手房房价“三步曲”：春节前后强势板块率先企稳、2019年中整体企稳；2019年中之后回温；年底，部分优质次新房小反扑；（✔）
实际情况：2019房价几乎是标准的三步曲曲线，是2019成都楼市的真实写照。房价在2019上半年就已经完全企稳，下半年优质次新房的小反扑大家也历历在目。
2019预测3：二手房分化，老破小依然在2019年难以企稳，“萎靡”是最恰当的形容词。（✔）
实际情况：老破小如贰爷预测所说：“萎靡”，没有春天。
2019预测4：部分优质二手房“怎么跌下去，还怎么涨回来”。（✔）
实际情况：房价优质板块的品质楼盘，在515调控之下怎么跌下去，2019年价格涨回来了。金融城、大源等板块涨回幅度更多，房价达到历史最高值！
2019预测5：“机会是跌出来的”，购房可择节点买入：2019年元旦到春节前后都是淘二手房的好时机，各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会，比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源，可以舒舒服服接管过来。（✔）
实际情况：淘到二手房的实属幸运，2019年二手房抛售的、跑路的、破产的，只要按照指导去淘，已经舒舒服服的实现了浮盈。
贰爷预测打99分不为过！
